| פולי טל, Investing.com |
חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (TASE:GCT) שבשליטת איש העסקים חיים כצמן (בצילום למעלה), הודיעה על תוספת ריבית לחלק מסדרות איגרות החוב שלה, לאחר שקיבלה הורדת דירוג מחברת מידרוג מ- A1 ל- A3 עם אופק דירוג שלילי בצירוף הודעת S&P מעלות שהורידה את דירוג סדרות איגרות החוב של החברה לדירוג של A- עם אופק שלילי.
מניית ג'י סיטי יורדת במהלך המסחר בבורסת ת"א ביום שני בשיעור של 0.6%, זאת לאחר שמתחילת השנה צנחה 53% ושווי השוק של החברה ירד לכ-1.8 מיליארד שקל.
בהתאם לתנאים של שטר הנאמנות לאיגרות החוב מסדרה י"ג, החל מתקופת הריבית הבאה שתחול ב-1 לינואר 2023, תתווסף ריבית שנתית של 0.5%. הריבית השנתית המעודכנת, לאחר תוספת הריבית, תעמוד על 3.28% והריבית המעודכנת לכל התקופה תעמוד על 1.64%.
שיעור הריבית החדש יהיה בתוקף עד לפירעון מלא של הקרן או עד להעלאת דירוג בחזרה לדירוג A2.
באיגרות החוב מסדרה י"ד, החל מתקופת הריבית הבאה ב-1 באפריל 2023 תתווסף ריבית שנתית של 0.5%. הריבית השנתית המעודכנת לאחר תוספת הריבית תעמוד על 1.79% והריבית המעודכנת לכל תקופת חיי האיגרת תעמוד על 0.895%.
לגבי איגרות החוב מסדרה ט"ו, החל מתקופת הריבית הבאה ב-1 באפריל 2023, תתווסף ריבית שנתית של 0.25%. הריבית השנתית המעודכנת לסדרה זו, אחר תוספת הריבית תעמוד על 1.33% והריבית המעודכנת לכל תקופת חיי האיגרת תעמוד על 0.665%.
באיגרות החוב מסדרה ט"ז, החל מתקופת הריבית הבאה ב-1 באפריל 2023, תתווסף ריבית שנתית של 0.5%. הריבית השנתית המעודכנת, לאחר תוספת הריבית, תעמוד על 1.75% ,והריבית המעודכנת לכל תקופת הריבית תעמוד על 0.875%.
ביום ראשון הודיעה כאמור חברת מידרוג על הורדת דירוג אגרות החוב (סדרות יא, יב, יג, יד, טז) מ-A1.il ל-A3.il וכן הורדת דירוג אגרות החוב (סדרה טו) מ-Aa3.il ל-A2.il. אופק הדירוג שלילי.
הורדת הדירוג נובעת מהחלשות הפרופיל הפיננסי של החברה המתבטא ביחס חוב נטו ל- CAP נטו של כ-71% (סולו מורחב) נכון לסוף ספטמבר 22, בהשוואה ליחס של כ- 64% לפני ביצוע עסקת G Europe.
יחס הכיסוי חוב נטו ל- FFO איטיים מאוד וצפויים להיוותר מעל 50 שנים בטווח הקצר-בינוני, והם חלשים לרמת הדירוג הנוכחית. השחיקה ביחס האיתנות נבעה בעיקר מעלייה בחוב הפיננסי לצורך רכישת מניות המיעוט ב-G Europe ומשחיקת ההון בשל היחלשות מטבעות הפעילות למול השקל.
לחברה תכנית מימושים משמעותית אשר במידה בה תצא לפועל, צפויה להוריד את המינוף, בהתאם להערכת מידרוג לטווח של 68%-72%, בהתאם להיקף ולקצב תכנית המימושים וכתלות גם בהיקף חלוקת הדיבידנדים בידי החברה.
במידרוג מעריכים כי מימושים בהיקף משמעותי עלולים להימשך פרק זמן ארוך מהצפוי ובחברה קיים סיכון של מינוף גבוה לאורך זמן.
בנוסף מסבירים אנשי מידרוג כי פעילות החברה בארה"ב, באירופה ובישראל, בתחום הנדל"ן המניב המסחרי במדינות בעלות דירוגי אשראי גבוהים, מאופיינת בסביבה כלכלית חזקה ויציבה לאורך זמן. העלאות הריבית בשנה האחרונה ברקע נתוני אינפלציה גבוהים הובילה לתנודתיות בשוקי ההון ולאי וודאות כלכלית שיוצרת לחצים על שוויים של נכסי נדל"ן בעת הזו ובטווח הבינוני.
סביבה זו מעיבה על תכניות החברה למכירת נכסים בהיקף נרחב. סביבת הפעילות מושפעת לשלילה מפעילות החברה בברזיל אשר מאופיינת בתנאים מאקרו כלכליים חלשים. להערכת מידרוג, הפעילות בברזיל חושפת את החברה לשחיקת הונה העצמי כתוצאה מהתנודתיות בשער הריאל הברזילאי.
עוד מציינים במידרוג כי נכסי החברה נפרשים על פני 5 טריטוריות עיקריות הכוללות את ישראל, מזרח ומרכז אירופה, צפון אירופה, ברזיל וארה"ב. נכסי הבסיס של החברה מאופיינים כמרכזים מסחריים מבוססי שירותים, מעוגני סופרמרקטים, המשרתים צרכים יומיים בסיסיים של קהל היעד. נכסי החברה שומרים על שיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים, ונכון לסוף הרבעון השלישי, שיעור התפוסה בנכסי החברה עומדים בטווח 91.8%-98%.
תרחיש הבסיס של מידרוג לשנים 2022-2023 כולל, בין היתר, סיווג אג"ח היברידי בהיקף של כ-340 מיליון אירו כ-50% חוב ו-50% הון עצמי, מימוש נכסים בידי החברה לצורך הורדת מינוף, השקעה בנכסים המצויים בפיתוח, ללא הנחה לרכישת נכסים חדשים, פירעונות שוטפים של אג"ח מתוך היתרות הנזילות, תמורת מימוש נכסים וכן נטילת חוב מובטח.
להערכת מידרוג, קיימת אי וודאות גבוהה מבעבר לגבי היקף חלוקת הדיבידנדים מהחברה ומידרוג הביאה בחשבון תרחישים שונים לגבי זה.