פריחה בממלכה: הדיור הציבורי באנגליה הוא הדבר הגדול הבא בעולם הנדל"ן?

| מיכאל לביא, יו"ר נטו פמילי אופיס ו-Economia Capital |

לאחרונה, הודיע הבנק המרכזי של אנגליה כי הוא עוצר את העלאות הריבית, וזאת לאחר 14 העלאות ריבית רצופות מאז חודש דצמבר 2021. הריבית באנגליה עומדת על כ-5.25%.

הסיבה המרכזית להחלטת הבנק היא התקררות אינפלציונית, הריבית הגבוהה משפיעה על משקיעים, על צרכנים וכמובן מחלחלת עמוק לתוך ענפי המשק השונים מלבד ענף הנדל"ן האנגלי.

כאשר מסתכלים על גרמניה, רואים את ההשפעה הישירה של הריבית על מגזר הנדל"ן. מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה ב-9.9%, הירידה החדה ביותר מאז שנת 2000. כאשר מסתכלים על מגזר הנדל"ן בארה"ב, רואים ירידה של כ-21% במכירות דירות מינואר עד אוגוסט, ומכירות הבתים בחודש אוגוסט השנה ירדו ב-15.3% בהשוואה לאוגוסט 2022.

אז למה בבריטניה, למרות האטה הכלכלית, ובניגוד למגמה העולמית מחירי הדירות עלו ב-0.6%?

אנגליה היא בין המדינות המפותחות והכלכלה השישית בגודלה בעולם. אוכלוסיית המדינה מונה כ-67 מיליון תושבים. כמו בכל העולם, גם באנגליה עליית הריבית גרמה לעלייה בהחזרי המשכנתאות, אך בשונה מהרבה מקומות בעולם, אנגליה עוברת שינוי בנוף הנדל"ן, כזה שמצליח למשוך משקיעים מכל העולם ויוצר ביקוש גדול על ההיצע – מלבד לונדון.

אנגליה קידמה במשך שנים רבות מדיניות דיור סוציאלית, כאשר בעשור האחרון, יוקר המחייה הוביל לעלייה של 74% בביקוש לדיור סוציאלי. על פי הערכות, היו באנגליה כ-4 מיליון יחידות דיור סוציאליות ומתוכן כ-1.6 מיליון בבעלות המדינה. יתר יחידות הדיור נרכשו בשנים האחרונות על ידי חברות ותאגידים כחלק מהפרטה ושינוי תפיסה של הממשלה.

השינוי הגדול החל בשנות ה-80 של המאה הקודמת, אבל תפס תאוצה משמעותית ב-2010 כאשר הממשלות השמרניות קידמו מכירת דירות סוציאליות לתאגידים כדי לממן בניה של דיור חדש. ב-2017 האירוע הטרגי "השריפה במגדל גרנפל", הובילה לאובדן חיים והכריחה את הממשלה להוביל חקיקה מחודשת בדבר הדיור הסוציאלי בכל הנוגע לבטיחות וסטנדרטים.

מה שכמובן דרש השקעה גדולה, ומה שפתח את שוק הדיור הסוציאלי לחברות, ליזמים ולמשקיעים פרטיים. ב-2020, בשיא משבר הקורונה, הממשל האנגלי הגביר את הסיוע הסוציאלי, אך שנים רבות ללא השקעה, בנייה ותחזוקה גרמו למחסור אדיר ולזינוק במחירי הנכסים.

אז נכון שבשנים האחרונות הנדל"ן באנגליה נהנה מצמיחה וזאת למרות משבר הקורונה, ה-Brexit ומגוון אירועים כלכליים מאתגרים. אבל לאן צועד הנדל"ן האנגלי מכאן וכיצד תשפיע מהפכת הדיור הסוציאלי?

כדי לעורר את שוק הנדל"ן הממשל הבריטי הכריז על מספר רפורמות משמעותיות.

ראשית, Stamp Duty Holiday, ביטול "מס בולים", מדובר במס שמשלמים רוכשי נכסים באנגליה ובצפון אירלנד בעת רכישת נכס למגורים או קרקע. כלומר, הממשל האנגלי העלה את רף המס מסכום רכישה התחלתי של 125 אלף ליש"ט ל-500 אלף ליש"ט.

זאת אומרת, כל סכום תחת חצי מיליון ליש"ט היה פטור מתשלום מס. באוקטובר 2021, החזיר הממשל את גובה המס לרמתו המקורית. כיום, הכלכלה הבריטית נמצאת בהאטה, ולשוק הנדל"ן יש תפקיד משמעותי בצמיחה הבריטית.

כיום העתיד של הכלכלה הבריטית תלוי במספר גורמים ובמערכות פנימיות. כדי להמשיך לצמוח ולא להיכנס למיתון עמוק בעתיד, הממשלה הבריטית חייבת לעודד צמיחה בסקטור הנדל"ן ולשמר אותה.

כלומר, הממשל הבריטי יהיה חייב להשקיע בתשתיות מחוץ ללונדון בערים כמו מנצ'סטר, דרבי, ברמינגהם ועוד. כמו כן, להוביל תמריצי מס למשקיעים זרים, דבר שהוכיח את עצמו בעבר בצורה בלתי רגילה.

בנוסף לכך, עידוד תעשיות עתירות ידע כמו טכנולוגיה וכו'. עובדים בסקטור זה מרוויחים יותר, רוכשים יותר ומובילים צמיחה. לסיום, הממשל הבריטי הוכיח בעבר שהוא יודע לפעול בצורה נחרצת, וככל הנראה בתקופה הקרובה אנו נראה מספר יוזמות לעידוד הכלכלה המקומית.

כמו למשל, תוכנית ממשלתית לסיוע בשוק השכירות, תוכנית המסייעת לרוכשים לרכוש נכס ראשון, וכמובן, עידוד השקעות להתחדשות עירונית, כל אלה יחדיו עשויים לשמור על צמיחתה של הכלכלה הבריטית גם בשנים הבאות.

| כיצד ניתן להשקיע בדיור סוציאלי באנגליה?

ראשית, יש את הדרך המסורתית, לרכוש נכס באופן ישיר ולקבל שכירות חודשית מהמדינה. אפשרות נוספת, היא השקעה באמצעות קרנות המתמחות בנדל"ן באנגליה, אשר רוכשות מספר בנייני מגורים, מקבלות שכירות באופן שוטף ונהנות מתזרים קבוע מול ממשלת אנגליה.

בנוסף, פוטנציאל תשואה משמעותי למשקיעי הקרן, נובע מהאפשרות למכירת תיק הנכסים לגופים מוסדיים גדולים שאוהבים נכסים תזרימיים מגובי חוזה ממשלתי. אירוע כזה עשוי ״להקפיץ״ את התשואה ולייצר אפסייד משמעותי למשקיעים. קרנות אלו עשויות להניב תשואות אטרקטיביות, וזאת ברמת סיכון נמוכה מאוד יחסית, בזכות חוזי השכירות הממשלתיים.

מדובר באפשרות פשוטה יותר למשקיע הבודד, היות ואת כל פעילות המיסוי, החוזים וכלל הבירוקרטיה מבצעים מנהלי הקרן. היתרון הגדול עבור המשקיעים, הוא "הערבות הממשלתית", כלומר הנכס מגיע עם חוזה חתום לתקופה ארוכה (לרוב ל-25 שנה) מול ממשלת אנגליה.

בשורה התחתונה, בשוק כל כך תנודתי, וסביבת נדל"ן עולמית מאתגרת, שוק הנדל"ן בתחום הסוציאלי הופך להשקעה ברמת סיכון נמוכה מאד ואטרקטיבית.

הכותב הוא יו"ר נטו פמילי אופיס ו-Economia Capital. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם.