הכותרות מספרות על צניחה בהתחלות הבניה, האם המגמה צריכה להדאיג?

| מתן שטרית, מנכ"ל מתן שירותים פיננסים |

נתחיל מהמספרים שפורסמו אתמול - התחלות הבנייה ברבעון השני הסתכמו בכ-13,290 (נתונים מקוריים, במונחים שנתיים כ-53 אלף) לעומת 14,645 התחלות בנייה ברבעון הקודם, ירידה של כ-9.3%.

כאמור, הכותרות מדברות על "צניחה" של כ-27% בהתחלות הבנייה אך זאת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד שהיה חריג בעוצמתו עם כ-18 אלף התחלות בנייה לצד הריבית האפסית וביקוש חסר תקדים.

בהסתכלות על התחלות הבנייה במצטבר במהלך השנה האחרונה, אלה הסתכמו בכ-57.7 אלף לעומת 62.6 אלף ברבעון הקודם, ירידה של כ-7.7%.

בכל הנוגע לגמר בנייה, במהלך השנה האחרונה הסתיימה בנייתן של כ-53.1 אלף דירות לעומת 53.6 אלף דירות ברבעון הקודם, אך גמר הבנייה צפוי לעלות במבט קדימה שכן הוא מגיב בפיגור של כשנתיים-שנתיים וחצי להתחלות הבנייה שכזכור לפני שנה היו בקצב של כ-70 אלף.

החולשה האמיתית בהתחלות הבנייה היא לא רק ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, אלא בעיקר ביחס להיתרי הבנייה. כפי שניתן לראות בתרשים המצורף, לאורך זמן, יזמים וקבלנים שקיבלו היתר בנייה התחילו לבנות לאחר זמן קצר מאוד, כך שהיתרי הבנייה והתחלות הבנייה הלכו יד ביד בפיגור של רבעון אחד.

בהסתכלות על היחס שבין התחלות הבנייה להיתרי הבנייה עולה כי לאורך זמן הוא עמד על כ-100% (בממוצע), אך נכון לכתיבת שורות אלה היחס צנח ל-77%, הנמוך ביותר בסדרת הנתונים. לא סתם אנו עדים לפער החריג בין התחלות הבנייה והיתרי הבנייה, שכן לקבלנים אין באמת תמריץ לבנות בתנאי השוק היום, בפרט לאור העובדה שהם תקועים עם מלאי של כ-60 אלף דירות למכירה.

בנוסף, פער זה עשוי להיות מוסבר בחלקו מתנאי האשראי ההדוקים בענף הבינוי והקושי להשיג את המימון הנדרש כדי להתחיל את הבנייה, אך נציין כי סקר אחר של הלמ"ס (מגמות בעסקים) לא מאשר זאת בינתיים.

היתרי בנייה והתחלות בנייה

במבט קדימה, המגמה ברורה וזה המשך האטה בהתחלות הבנייה, אם כי ברבעונים הקרובים מספר ההיתרים הגבוה בשוק צפוי לתמוך עדיין בהתחלות בנייה בסדר גודל של כ-10-12 אלף, כך ששנת 2023 צפויה להסתכם להערכתנו בכ-50 אלף התחלות בנייה. מדובר בהיקף שנמוך מהביקוש השוטף שמוערך בכ-60-70 אלף יחידות בשנה כפי שעולה מגידול האוכלוסייה והגידול בהגירה.

הצניחה האמיתית תגיע לראייתנו ב-2024 ותושפע בין היתר מהעלייה החדה בשיעור מכרזי הקרקעות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) שנכשלים, וזאת על רקע מחיר המינימום הגבוה שלא לוקח בחשבון את תנאי השוק החדשים.

בשורה התחתונה, אנו מעריכים כי ההאטה בהתחלות הבנייה תימשך במבט ל-2024-2025, וכל זה בזמן שהריבית ככל הנראה תתחיל לשנות כיוון כפי שמעריכים בשוק, מה שצפוי להוביל לעלייה מחודשת בביקושים. בכל הנוגע למחירי הדיור, ההאטה בשוק הדיור עדיין לא תורגמה לירידת מחירים דרמטית אלא יותר לעצירה, כאשר בארבעת החודשים האחרונים שנמדדו לפי הלמ"ס (מרץ-יוני) חלה ירידה מצטברת של כ-1.3% (במונחים שנתיים ירידה של כ-3.9%).

אחרי עלייה של כ-30% בשלוש שנים האחרונות ניתן לומר שזה אור בקצה המנהרה, אך מדובר באור של נורת 5 וואט. בתרחיש בסיס שלנו במבט ל-2024-2025, העלייה המחודשת שתגיע בצד הביקוש עם שינוי הכיוון בריבית לצד היצע מוגבל צפויים לשנות את המגמה הנוכחית ולהוביל לעליית מחירים מחודשת.

חשוב לציין כי ההאטה בהתחלות הבנייה מהווה גם אינדיקטור מוביל לשינוי כיוון בכלכלה באופן כללי, וזאת מאחר וסקטור הנדל"ן הוא תמיד הראשון שמגיב לשינויים בריבית, והשלכותיו על הכלכלה באופן כללי (השפעות סבב שני ושלישי) גדולות מהערך המוסף הישיר.

אחד מרכיבי החשבונאות הלאומית שתמך בצמיחה החזקה בישראל היה השקעות בנדל"ן למגורים, אך ברבעונים הקרובים רכיב זה צפוי דווקא להכביד על הצמיחה לאור החולשה בהתחלות הבנייה.

בעוד שהכלכלה הריאלית מגיבה בפיגורים לריבית, בשוק ההון הסיפור הוא אחר שכן השווקים עובדים על סמך ציפיות. במבט על הביצועים של סקטור הנדל"ן, מאז תחילת מחזור העלאות הריבית (11 באפריל 2022) ת"א נדל"ן בביצועי חסר של כ-20% מול ת"א 125.

עם זאת, נראה שהסקטור ממתין כעת לוודאות שעליות הריבית אכן מאחורינו ולצאת לדרך חדשה בירייה הראשונה שבה בנק ישראל ירמוז על שינוי הכיוון בריבית.

תל אביב נדלן מול תל אביב 125

הכותב הוא מנכ"ל מתן שירותים פיננסים. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם.