Plymouth Industrial REIT (NYSE:PLYM) הדגישה מדדים תפעוליים חיוביים ופעילות ליסינג חזקה בשיחת הרווחים שלה לרבעון השלישי של 2023. החברה דיווחה על עלייה של 24.1% בדמי השכירות על בסיס מזומן ברבעון עם ציפיות לצמיחה דומה בחוזי שכירות החל משנת 2023. הם טיפלו ביותר מ-93% מפקיעות החכירה שלהם ב-2023, וישנה התקדמות לגבי פקיעות השכירות ב-2024. החברה מסרה שני פרויקטים במהלך הרבעון, עם הצעות פעילות עבור השטח שנותר.
נקודות מרכזיות מהשיחה כוללות:
- Plymouth Industrial REIT התמקדה בשיפור מבנה ההון שלה באמצעות הקצאת הון ממושמעת, והפחיתה בהצלחה את החוב נטו שלה בתוספת מדד מועדף.- החברה השלימה פירעון חוב והיא בדרך למינוף נוסף בשנת 2024.- פעילות הליסינג נותרה חזקה, כאשר שיעורי השכירות עלו והתפוסה עלתה על הממוצע הארצי.- החברה גבתה מעל 99% מדמי השכירות שנגבו ואין לה הסכמי דחיית שכר דירה פעילים.- Plymouth Industrial REIT השיגה ליבת FFO של 0.46 דולר למניה ואישרה את תחזית הליבה FFO שלה לשנה.- החברה מתכננת לבצע החלפת ריבית כדי להקטין את החשיפה לריביות משתנות.- Plymouth Industrial REIT שואפת לשמור על יחס מינוף בין פי 5 ל -7, המכוון ליחס של כ -6.5 פעמים.- החברה פתוחה לרכישות התואמות את עלות ההון העצמי שלהם, אך אין לה תוכניות לפיתוח ספקולטיבי נוסף.
Plymouth Industrial REIT (NYSE: PLYM) ביצעה שיפורים משמעותיים במאזן שלה, כולל תשלום החוב המובטח הגדול ביותר שלה והגדלת החוב הלא מובטח שלה. החברה דיווחה על צמיחה של 5.4% במזומנים בחנויות זהות ברבעון. הם דנו גם בפעילות הליסינג שלהם לשנת 2024, והזכירו חידושים פוטנציאליים וחכירות חדשות.
החברה הודיעה על ארגון מחדש של חוזה החכירה, פיצול שטח לשניים והבטחת עסקה ארוכת טווח עם חברה חדשה שהוקמה לאחר פשיטת רגל. הם גבו את כל דמי השכירות המגיעים להם. למרות ההאטה בפעילות הבנייה בשל עליית הריבית, החברה ממתינה להזדמנויות הנדל"ן הנכונות.
ג'ף ווית'רל, במהלך שיחת הרווח, התייחס לדרישות התשואה של החברה, וציין כי הם שואפים לבנות לחד-ספרתי גבוה עבור מדד מצטבר. הוא הזכיר גם את האפשרות של דיספוזיציות ברבעונים הקרובים, כמו מכירת נכסים בשיקגו ובניו ג'רזי. האסטרטגיה של החברה היא לנהל 70% מהנכסים שלה בתוך החברה, והם מצפים לספק תוצאות מגישה זו בשנים הקרובות. רשימת המעקב של החברה אחר השוכרים לא השתנתה מהותית, והם אינם צופים גידול משמעותי בחובות האבודים.
InvestingPro תובנות
בהתבסס על הנתונים והטיפים בזמן אמת של InvestingPro, הנה תמונת מצב של הנוף הפיננסי הנוכחי של Plymouth Industrial REIT. לחברה שווי שוק של כ-931.59 מיליון דולר, ולמרות שלא הייתה רווחית ב-12 החודשים האחרונים, היא הציגה תשואה חזקה בחמש השנים האחרונות. עם זאת, ראוי לציין כי סך החוב של החברה נמצא בעלייה מתמדת במשך שנים רצופות.
עוד עולה מהנתונים של InvestingPro כי צמיחת ההכנסות של Plymouth Industrial REIT נמצאת בהאטה, עם צמיחה של 18.71% ב-12 החודשים האחרונים נכון לרבעון השני של 2023, וצמיחה רבעונית של 9.39% ברבעון השני של 2023. מכפיל הרווח של החברה עומד על 42.92-, ויחס המחיר לספרים עומד על 1.97 נכון לרבעון השני של 2023.
במונחים של InvestingPro טיפים, חשוב לציין כי למרות שקרן הריט התעשייתית פלימות' מגדילה בעקביות את הרווח למניה, אנליסטים לא צופים שהחברה תהיה רווחית השנה. יתר על כן, החברה נסחרת במכפיל EBIT גבוה, מה שמצביע על כך שהיא עשויה להיות מוערכת יתר על המידה.
כדי לקבל מבט מקיף על הבריאות הפיננסית של Plymouth Industrial REIT וכדי לגשת ליותר מ -100 טיפים InvestingPro נוספים, שקול להירשם לשירותי הפרימיום של InvestingPro.
התמליל המלא - PLYM רבעון 3 2023:
מפעיל: שלום וברוכים הבאים לשיחת הוועידה לרווחי Plymouth Industrial REIT לרבעון השלישי של 2023. כל המשתתפים יהיו במצב האזנה בלבד. [הוראות למפעיל] לאחר המצגת של היום, תהיה הזדמנות לשאול שאלות. [הוראות למפעיל] אנא שימו לב כי האירוע של היום מוקלט. כעת אני רוצה להעביר את הכנס לטריפ סאליבן מ-SCR. נא להתקדם, אדוני.
טריפ סאליבן: תודה. בוקר טוב. ברוכים הבאים לשיחת הוועידה של Plymouth Industrial REIT לסקירת תוצאות החברה לרבעון השלישי של 2023. בשיחה היום ישתתפו ג'ף ווית'רל, יו"ר ומנכ"ל; אנתוני סלאדינו, סגן נשיא בכיר ומנהל כספים ראשי; ג'ים קונולי, סגן נשיא בכיר לניהול נכסים; ואן הייוורד, היועצת המשפטית. התוצאות שלנו פורסמו הבוקר והודעת הרווחים שלנו לעיתונות, אותה ניתן למצוא בסעיף קשרי משקיעים באתר האינטרנט שלנו, יחד עם טופס 10-Q ותוספת שהוגשה ל-SEC. שידור חוזר של שיחה זו יהיה זמין זמן קצר לאחר סיום השיחה עד 9 בנובמבר 2023. המספרים לגישה לשידור החוזר מסופקים בהודעה לעיתונות של הרווחים. למי שמאזין לשידור החוזר של קריאה זו, נזכיר כי הדברים שנאמרו כאן נכונים להיום, 2 בנובמבר 2023, ולא יעודכנו בעקבות קריאה זו. במהלך שיחה זו, הערות והצהרות מסוימות שאנו מפרסמים עשויות להיחשב כהצהרות צופות פני עתיד כמשמעותן הקבועה בחוקי ניירות ערך, לרבות הצהרות הקשורות לביצועים עתידיים של תיק ההשקעות שלנו, רכישות פוטנציאליות, דיספוזיציות והשקעות אחרות, דיבידנדים עתידיים ופעילויות מימון. כל ההצהרות הצופות פני עתיד מייצגות את שיקול דעתה של פלימות' נכון למועד שיחת ועידה זו והן כפופות לסיכונים ואי ודאויות שיכולים לגרום לתוצאות בפועל להיות שונות באופן מהותי מהציפיות הנוכחיות שלנו. המשקיעים מתבקשים לבחון בקפידה גילויים שונים שנעשו על ידי החברה, כולל הסיכון ומידע אחר שנחשף בדיווחי החברה ל-SEC. נדון גם במדדים non-GAAP מסוימים, כולל, אך לא רק, FFO הליבה, AFFO ו- EBITDA מתואם. הגדרות של מדדים non-GAAP אלה והתאמות למדדי GAAP הדומים ביותר כלולות בהגשות שלנו ל-SEC. עכשיו אעביר את השיחה לג'ף ווית'רל. נא להתקדם.
ג'ף ווית'רל: תודה, טריפ. בוקר טוב לכולם, ותודה שהצטרפתם אלינו היום. המדדים התפעוליים שלנו לרבעון השלישי מחזקים את אמונתי שהנכסים שלנו, הממוקמים בתוך משולש הזהב, ממוצבים היטב כדי ללכוד את הביקוש ממגוון רחב של משתמשים. חווינו עלייה של 24.1% בדמי השכירות על בסיס מזומן ברבעון ואנו מצפים להיות גבוהים מ-20% עבור כל חוזי השכירות החל משנת 2023. זה בקצה העליון של ה-18%-20% שלנו לשוק. התייחסנו גם ל-93% מהתפוגה שלנו ב-2023 והתקדמנו מאוד בפקיעות של 2024. הצמיחה האורגנית ממשיכה גם היא על המסלול, עם גידול של 6.8% על בסיס מזומן בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה בתפוסת חנויות זהות של 98.6%. בשוקי משולש הזהב, אנו רואים ספיגת חלל חיובית, המשך גידול בדמי השכירות בשוק וסביבת היצע-ביקוש חיובית לסוג וגודל החלל שלנו. אנו מצפים לפרסם נייר לבן חדש על משולש הזהב לקראת NAREIT החודש, אך המשכנו לראות השקעות נוספות בשווקים אלה המצביעות על כך שאמור להיות ביקוש משמעותי הקשור להסתערות ולהתקרבות לשנים רבות. אנו מאמינים שאנו ממשיכים להיות בשווקים הנכונים על בסיס נמוך למ"ר ומסוגלים לספק שטח אטרקטיבי לשוכרים הזקוקים לגישה רבה יותר לשווקים אלה או עשויים לפעול תוך התמקדות רבה יותר בשוליים. בתוכנית הפיתוח שלנו מסרנו שני פרויקטים במהלך הרבעון. הראשון הוא הבניין השני שלנו באטלנטה, שיש לו חוזה שכירות חדש ל-72,000 רגל רבועה שהחל בספטמבר. יש לנו הצעות שנשקלות לאיזון החלל. הבניין השני נמצא בג'קסונוויל, שם יש לנו שוכר יחיד בשכירות מלאה שהחל גם הוא בספטמבר. הבניין האחרון שלנו בתוכנית הפיתוח שלב 1 שלנו נמצא בבנייה בג'קסונוויל. הוא מושכר במלואו וצפוי להימסר באמצע 2024. כפי שציינו בעבר, לשוכרים לוקח קצת יותר זמן לקבל החלטות על החלל החדש הזה, אבל למעשה נותרו לנו שני חללים להשכרה בפיתוחים החדשים ויש לנו הצעות אקטיביות שנשקלות עבור שניהם. שיפור מבנה ההון שלנו באמצעות הקצאת הון ממושמעת הייתה יוזמה מרכזית עבורנו. הוכחנו את מחויבותנו לשיפור זה במהלך הרבעון עם ביטול מניות הבכורה מסדרה א', ביצוע אסטרטגי של תוכנית ה-ATM במחירים הקרובים ל-NAV שלנו, ומחיקת מבנה תעשייתי בשיקגו לרווח משמעותי. כתוצאה מהחלטות אלה, הורדנו את החוב נטו בתוספת מדד מועדף זה הרבעון השישי ברציפות. במכפיל 6.7 נכון לסוף הרבעון, חרגנו מיעד סוף השנה של 7 פעמים לפני המועד המתוכנן. אנו בדרך להפחתה הדרגתית נוספת במינוף בשנת 2024. אתמול טיפלנו גם בפירעון החוב הגדול ביותר שלנו עם פירעון ההלוואה של AIG. אני אתן לאנתוני להיכנס לפרטים, אבל אני כן רוצה לציין שהיוזמות שלנו להחליף את החוב שלנו בתחילת השנה שמו אותנו בעמדה טובה. אני רוצה להתמקד לרגע בנטייה של ספטמבר. זיהינו בעבר מספר נכסים שיכולים להיות מועמדים פוטנציאליים לדיספוזיציה להחלטות נדל"ן. אחד הגורמים האלה היה אם זה הגיוני יותר עבור בעלים-משתמש, וזה היה המקרה עם 6510 מערב 73rd Street, שיקגו. מכרנו את הנכס הזה תמורת 19.9 מיליון דולר, שהיה מחיר של 65 דולר לרגל רבועה, שהניב שיעור תקרה של 4.9% על NOI במקום ו-IRR של 31.1% על החזקה של שש שנים. לאחר ששילמנו משכנתא על הנכס, היו לנו כמעט 14 מיליון דולר בתמורה נטו כדי לשלב עם ההכנסות מהכספומט כדי לחסל את סדרה א' המועדפת. יש לנו דיספוזיציה נוספת שנמצאת תחת חוזה למכירה עד סוף השנה תמורת 16.8 מיליון דולר. נכס זה הוא הנכס היחיד שלנו בניו ג'רזי ואמור להניב רווח נוסף למכירה. מכירה צפויה זו מספקת תמורה נוספת לפירעון חובות ו/או רכישות ומבטלת שוק שבו לא היה לנו קנה מידה, גורם נוסף שזיהינו בעבר. אנחנו נמשיך להעריך מבנים שמסיבות נדל"ניות אנחנו כבר לא רוצים להחזיק בהם. לגבי מה שנותר מ-2023, ניתן לצפות שנהיה ממוקדים בהשכרת השטחים הנותרים שלנו בתוכנית הפיתוח וניצול הזדמנויות החכירה העומדות לפנינו בפורטפוליו הקיים. כמו כן, נמשיך לבחון היטב כיצד נוכל ליישם את ההכנסות מדיספוזיציות נוספות כדי להפחית את החוב ו/או לממן רכישות על בסיס מצטבר ולהכין אותנו לשנת 2024 מוצלחת. ג'ים, למה אתה לא מספק קצת צבע על פעילות הליסינג?
ג'ים קונולי: תודה, ג'ף. בוקר טוב. אני רוצה קודם כל לגעת בחוזי השכירות שחתמנו עליהם בעבר שהתחילו במהלך הרבעון השלישי. הייתה לנו עלייה של 24.1% בדמי השכירות על בסיס מזומן על חוזי שכירות שהחלו ברבעון השלישי על בסיס מצטבר. מהפרסום בנספח נציין כי חוזי השכירות החדשים חוו עלייה של 25.9%, ואילו חוזי השכירות המחודשים חוו עלייה של 23.6%. חווינו שיעור חידוש של 68% במהלך הרבעון של חוזי השכירות שחודשו, 9% היו קשורים לעליית שכר דירה חוזית, המשפיעה על עליית שיעור החידוש הכוללת. בהקשר לתוכנית הפיתוח, בג'ורג'יה ביצענו חוזה שכירות לחמש שנים, 72,000 רגל רבועה ומתקן של 180,000 רגל רבוע, עם דיירים פעילים שרדפו אחר היתרה. בסינסינטי, ביצענו את חוזה החכירה לחמש שנים עבור 47,000 רגל רבועה ואת המתקן שלנו בגודל 155,000 רגל רבועה ואת העסקאות הקרובות והאחרות שלנו כדי למלא את יתרת החלל. שני חוזי החכירה שבוצעו החלו במהלך הרבעון השלישי, ועבור כל 215,000 המטרים הרבועים הנותרים של שטחים שעדיין לא הושכרו בתוכנית הפיתוח שלנו, יש לנו הצעות פעילות בבדיקה. מתחילת השנה טיפלנו ביותר מ-93.5% מסך השטח המרובע שאמור לפוג ב-2023. כאשר נסכם את כל חוזי השכירות החל משנת 2023, נחווה גידול מצרפי של 20.1% על בסיס מזומן. שיעור חידוש החכירה עד כה לשנת 2023, ליסינג עומד על 67.5%. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שבה חודשו חוזי החכירה, 12.5% מהחידושים היו הגדלות חוזיות. עם תפוסת תיק כוללת של 97.6% ותפוסת חנויות זהות של 98.6%, שתיהן ירידה קלה מהרבעון השני, אך עבור אוקטובר התפוסה חזרה ל-98% עבור התיק כולו ונותרה על 98.6% עבור אותה חנות. כפי שניתן לראות, אנו ממשיכים ליהנות מפעילות ליסינג חזקה כאשר שיעורי השכירות ממשיכים להאיץ והתפוסה עולה על הממוצע הארצי של 95.6%. במבט לשנת 2024, כבר שכרנו מעל 34% מהפקיעות הראשוניות של 2024. אנו נחווה עלייה מצטברת של 14.3% במזומן על דמי שכירות אלה, 13.9% עבור חידושים, ו -31.8% עבור שוכרים חדשים. עלייה זו בדמי השכירות משתווה לטובה לתקופה זו בשנה שעברה, כאשר המחזור הראשון של חוזי השכירות שלנו לשנת 2023 עלה ב-10.3% על בסיס מעורב. אחוז החידוש בעסקאות אלה עמד על 74%, כאשר 43% מהסכמי השכירות המתחדשים קשורים לחידושים חוזיים. מרווחי שכר הדירה לשנת 2024 צפויים להיות דומים לשנת 2023 עם צמיחה חזקה בשכר הדירה בשווקים שלנו. באופן עקבי כמעט בכל רבעון מאז המגפה, גבינו יותר מ-99% מדמי השכירות שלנו במהלך הרבעון השלישי ונכון לעכשיו אין הסכמי דחיית שכר דירה פעילים. בשלב זה אעביר אותו לאנתוני כדי לדון בתוצאות הכספיות.
אנתוני סלאדינו: תודה ג'ים. ברבעון השלישי נרשם FFO ליבה של 0.46 דולר למניה, מונע על ידי שיפור רציף במרווחי הליסינג, תרומות מפיתוחי שלב 1 שלנו, כלומר ג'קסונוויל ואטלנטה, הוצאות ריבית מעט נמוכות מהצפוי, יחד עם עמלות מקצועיות נמוכות יותר והוצאות תפעוליות של חברות. כפי שג'ף הזכיר, הדרך לקיום חוב נטו של פחות מפי 7 ל-EBITDA מתואם שנתי הואצה עקב השימוש האסטרטגי שלנו בכספומט ופיצול נכסים לפדיון סדרה א' ולפירעון חלק מיתרת הקו שטרם נפרעה. החוב נטו והחוב נטו בתוספת המדדים המועדפים התכנסו כעת, כאשר סדרה א' הייתה האחרונה מבין המכשירים המועדפים עלינו שטופלו במאזן שלנו. סיימנו את הרבעון השלישי עם חוב נטו להתאמת ה-EBITDA במכפיל 6.7, רבעון שישי ברציפות של מינוף. נכון לאותה תקופה שהסתיימה, 93% מהחוב שלנו נשא ריבית קבועה או נקבע באמצעות עסקאות החלף ריבית עם עלות חוב ממוצעת משוקללת כוללת של 4.01%, כאשר 58% מסך החוב על בסיס לא מובטח. לאחר סיום הרבעון, ביצענו שיפור משמעותי נוסף במאזן עם פירעון הלוואת AIG, סכום קרן החוב המובטח הגדול ביותר שלנו, המהווה כ-12% מסך יתרת החוב שלנו. ב-1 בנובמבר פרענו את מלוא ההלוואה של AIG, שעמדה על 106.9 מיליון דולר לאחר שחרור הנאמנות של המלווים. לאחר בחינה מדוקדקת של אפשרויות רבות להחזר הלוואה זו לאורך השנה ומתוך מחשבה כיצד נוכל למצב אותנו בצורה הטובה ביותר עבור מאזן בדירוג השקעה, החלטנו להשתמש במסגרת האשראי הלא מובטחת שלנו עבור התמורה. אנו צופים ביצוע החלפת ריבית בעתיד הקרוב מאוד על ערך רעיוני של כ-100 מיליון דולר על פני שלושה צדדים נגדיים שיהיו בעלי טנור התואם את התקופה הנותרת במתקן שלנו שיבשיל באוגוסט 2025. על ידי הליכה בדרך זו, שמרנו על אופציות, תוך צמצום החשיפה שלנו לריבית משתנה, שיפרנו את החוב שלנו על בסיס לא מובטח מ-58% ל-70% מסך יתרת החוב, וביטלנו את כל פירעונות החוב למעט 19 מיליון דולר עד אוגוסט 2025. יתר על כן, תהיה לנו את הגמישות לשלם את החלקים של מתקן זה עם הכנסות דיספוזיציה פוטנציאליות במקום לנעול ריביות גבוהות יותר בחמש עד שבע השנים הבאות. השגנו צמיחה של 5.4% במזומנים בחנויות זהות ברבעון ו-6.8% מתחילת השנה. במהלך הרבעון השלישי ראינו לחץ בהוצאות התפעוליות בעיקר בשל מיסי נדל"ן גבוהים יותר והוצאות תחזוקה שנתיות גבוהות מהצפוי, שרובן אנו צופים התאוששות כחלק מהתאמות ההוצאות של סוף השנה. אישרנו שוב את תחזית ה-FFO המרכזית שלנו לשנה ושמרנו על טווח NOI קבוע בחנויות זהות, כאשר אנו צופים שההתאוששות תסתגל להוצאות התפעוליות המצטברות שנגרמו, בסיוע ללא ירידה משמעותית בתפוסה במאזן השנה. טווח הוצאות הריבית שלנו לשנה כולה נותר ללא שינוי. עם זאת, ציפיות G&A לשנה ירדו לטווח של 14.2-14.6 מיליון דולר. מפעיל, עכשיו אנחנו מוכנים לענות על שאלות.
מוקדנית: תודה רבה. השאלה הראשונה שלנו מגיעה מטוד תומאס עם KeyBanc Capital Markets. נא להתקדם.
טוד תומאס: היי, תודה. בוקר טוב. רק רציתי לגעת בליסינג הפיתוח ולראות אם אתה יכול לספק קצת יותר פרטים סביב הביקוש של השוכרים ולוח הזמנים הפוטנציאלי להמשיך לבצע קצת חכירה, במיוחד בפישר פארק 1 וניו קלהון II?
ג'ים קונולי: כן, זה ג'ים. בסינסינטי אנחנו קרובים לשני מועמדים פוטנציאליים ומצפים לתזוזה מסוימת בשבועיים הקרובים. ריבוי דיירים הבניין פתח בו מגוון רחב יותר של הזדמנויות. בג'ורג'יה, אנו קרובים מאוד לחכירה עם יצרן מזון של מוצרי מזון מעורבבים. עבדנו עם ג'ורג'יה פאוור כדי לטפל בבעיות אספקת החשמל שנפתרות ואנו מצפים לחכירה בקרוב.
טוד תומאס: אוקיי, ואז איך אנחנו צריכים לחשוב על התחלות חדשות, אתה יודע, להתקדם מכאן? האם יש משהו שאתם שוקלים, משהו שעלול להגיע לפני סוף השנה או בתחילת 2024?
ג'ף ווית'רל: אז טוד, זה ג'ף. אז כמו בהערות המוכנות, תוכנית הפיתוח שלנו שלב I הסתיימה ביסודה. יש לנו בניין אחד בבנייה בג'קסונוויל שמושכר. זה יימסר בתחילת 2024. אנחנו לא הולכים לקחת על עצמנו עוד פיתוח מפרט. עם זאת, יש לנו בסינסינטי 200,000 רגל רבוע. אנחנו מדברים על קונסטרוקציה פוטנציאלית. אז אלה יהיו הדברים היחידים שנתחיל אי פעם, אתם יודעים, כנראה ב-12 עד 14 החודשים הקרובים, אנחנו הולכים להסתכל אך ורק על בנייה לסוויטות. אז יש לנו ארבעה או חמישה אתרים שאנחנו יכולים לבנות עליהם, ולכן זה המיקוד שלנו.
טוד תומאס: אוקיי. ואז, אנתוני, הערת על המאזן ועל המינוף הכולל, שנכנס לא מעט, כפי שציינת. אז אתם, אתם יודעים, מתחת לרף של פי 7. מה היעד הבא מבחינת מינוף, ואיפה אתה צופה להיות ברבעונים הקרובים אחרי הדיספוזיציה והחכירה הנוספת בצנרת הפיתוח? תודה, טוד.
אנתוני סלאדינו: כן. תודה, טוד. אמרנו בתחילת הדרך שהיעד שלנו הוא לקיים בין פי 5 ל-7. עשינו כברת דרך משמעותית, וכפי שציינת, נכנסנו תחת היעד שלנו 7 פעמים. בהחלט יש הזדמנות, כי הפיתוח מתייצב ב-24' לעוד חצי דחייה. אז היעד הבא שלנו, אם תרצו, יהיה להחזיק בערך פי 6.5 ואולי קצת מתחת לזה.
מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מניק ת'ילמן עם ביירד. נא להתקדם.
ניק ת'ילמן: היי, בוקר טוב, חבר'ה. אולי שאלה לג'ף או לג'ים. רק בהשכרה של 2024, יש לך 2.2 מיליון רגל רבועה. רק חלק מהתפוגה הגדולה יותר הידועה, פדקס (NYSE:FDX), תקשורת, עיצוב בדיקות, האם מישהו מאלה מטופל במה שעשית עד כה או אולי מקבל צבע על שני חוזי החכירה האישיים האלה?
ג'ים קונולי: כן, אני מתכוון, החלל הגדול יותר שיעלה בשנה הבאה, כמובן, FedEx, שיש לו תאריך הודעת חידוש של 1/31 של השנה הבאה. התחלנו את ההתקשרות איתם על התחדשות פוטנציאלית ואנחנו מצפים לשמוע התקדמות אחרת לאחר סוף השנה. אנחנו עובדים עם היצע ריאלי, שהוא [בלתי ניתן להבחנה], הבניין הזה די מלא. הפעילות שם חזקה. אנחנו מצפים להתחדשות בחלל הזה, זה 330,000 רגל רבוע. סילבר ליין הוא מהלך ידוע ואנחנו עובדים על שיווק התחום הזה. יש לנו שישה עד שמונה לקוחות פוטנציאליים בגדלים שונים ואנחנו מנסים לראות איך אנחנו מתאימים אותם לחלל. כמו כן, השוכר השכן פנה אלינו בנוגע להארכת חוזה השכירות הקיים שלו ואולי גם להתרחב לחלק ממנו. ופינוי ידוע נוסף הוא הבניין [הבלתי ניתן להבחנה] בסנט לואיס, ששטחו 140,000 רגל רבועה. אנו מצפים לעסקה בנושא זה בתחילת הרבעון הראשון.
ניק ת'ילמן: זה מועיל. אולי רק על פדקס או כמה מהקופסאות הגדולות האלה, ברור שהרבה בחדשות רק אספקה חדשה נמצאת בקופסה גדולה יותר. אולי מה יש במקום דמי שכירות ביחס רק לומר מה יהיו דמי השכירות לפיתוח?
ג'ים קונולי: על הקופסה הגדולה שאנחנו אתה יודע שאנחנו עדיין נמוכים יותר מהמוצר החדש שמגיע לרשת. אני חושב שזה יתרון עבורנו. כמובן, רוב הפורטפוליו שלנו ממוקם היטב מול ההיצע החדש שמגיע לאינטרנט להיות הרבה יותר סביר עד הנחה של 20%.
ניק ת'ילמן: ואז אולי לגבי אנתוני, אתם ברבעונים קודמים הזכרתם אולי למחזר את הלוואת AG עם חוב בטוח יותר. האם זה היה יותר פקטור של עבודה לקראת המאזן הזה בדירוג השקעה, או מה התמחור על חוב בטוח אולי לא גדול כמו שחשבתם בהתחלה?
אנתוני סלאדינו: שני הגורמים שיחקו בהחלטה. כך שברור שיש תמחור מוגבר ביחס לחוב מובטח. גם לא אהבנו את חוסר האופציה ביחס למאובטח. אנחנו חושבים שכשאנחנו מגדרים את החלק של הקו, אנחנו צריכים להגיע בסביבות 6.5, זה שווה לקצב גידור של, תקראו לזה, 4.8 פלוס מרווח המתקנים שלנו. אז אנחנו כן חושבים שזה מתומחר היטב מול האלטרנטיבות של היום. כן, זה לטווח קצר, אבל זה משמש גשר כדי להביא אותנו לקוות לסביבת ריבית פחות תנודתית בעוד שנתיים.
מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מג'ון קים מ-BMO Capital Markets. נא להתקדם.
ג'ון קים: תודה. התחזית שלך ל-23' מרמזת על עלייה ב-FFO ברבעון הרביעי וב-NOI של אותה חנות ב-0.48 דולר וב-9.5% בחזית ה-NOI. אני יודע שיש לך כמה התפתחויות שעשויות לעזור עם הרווחים, אבל אתה יכול פשוט להדריך אותנו דרך כמה נהגים כדי לעבור את התחזית המשתמעת שלך לרבעון הרביעי?
ג'ף ווית'רל: כן, בהחלט ג'ון. הולכת להיות מעלית קטנה בשורה העליונה. היו לנו כמה מקומות פנויים זמניים שמתמלאים ברבעון הרביעי, אבל הסיפור הגדול הוא באמת התאוששות. כפי שהזכרנו, הייתה השפעה מדכאת על אותה חנות, המיוחסת למיסי נדל"ן והוצאות תחזוקה גבוהים מהצפוי, ובמידה פחותה יותר, ביטוחים, שכולם ניתנים להשבה במידה רבה. ואתם יודעים, בזמן שאנחנו מגלגלים את חוזי החכירה הוותיקים האלה, הצוות של ג'ים עושה עבודה ממש טובה בהמרת אלה לסוגי חכירה נוחים יותר. אז אנחנו הולכים לראות את זה צובר תאוצה כשנשלים את הגמר שלנו ברבע הרביעי. ואז, באופן פרוספקטיבי, נראה שיפור בהתאוששות בשנת 2024 ומעבר לה.
ג'ון קים: בדיון שלך על פעילות הליסינג של 24' עד כה ועל מרווחי החכירה שהשגת, הזכרת שב-23' התחלת ברמה צנועה יותר ואז מרווחי הליסינג במזומן הואצו במהלך השנה. תהיתי אם תוכל להגיב על הדינמיקה הזאת. האם זו פונקציה של תמהיל החידושים לעומת חוזי השכירות החדשים לפני שנה? ואתה רואה האצה דומה ב-24'?
ג'ים קונולי: כן, זה בדיוק זה. רוב החידושים נכנסים לתוקף, ולחלקם יש חידושי תעריף קבוע. אני חושב שהמספר הוא בסביבות 40% - משהו מהחידושים הקיימים היו חוזי שכירות בריבית קבועה. אז אלה נכנסים לפעולה מוקדם והם מתחילים את הריבית ברמה נמוכה ואז ככל שאנחנו מקבלים יותר שיעורי שוק כלולים, הריבית הכוללת עולה. תודה.
ג'ון קים: אוקיי, אם הייתי יכול לסחוט עוד אחד, שיעור התקרה של 4.9% שקיבלת על הדיספוזיציה שלך, אני יודע שזה הלך למשתמש, אבל מה היה הסימן לשוק של הנכס הזה?
ג'ים קונולי: Mark-to-Market בשיקגו הוא באמצע שנות העשרה.
ג'ף ווית'רל: כן, ואז, ג'ון רק כתזכורת, זה היה מבוסס על NOI במקום. על בסיס מיוצב לחלוטין, זה כנראה סביב 6% תשואה.
מפעיל: השאלה הבאה היא מאנתוני האו עם Truist. נא להתקדם.
אנתוני האו: היי, חבר'ה. תודה על השאלה. פשוט שמתי לב שהתפוסה בממפיס יורדת, כמו שאני חושב 2.3% שנוצרים, לספק צבע על זה?
ג'ים קונולי: כן. עשינו, היה לנו דייר אחד עם בעיית תשלומים והוא נכנס לפשיטת רגל וארגנו מחדש את חוזה השכירות שלו. אז חילקנו את החלל הזה לשניים. השטח הנוסף הזה רק יצא לשוק לאחרונה ויש לנו עסקה ארוכת טווח עם חברה חדשה שהוקמה לאחר פשיטת רגל. גבינו גם את כל דמי השכירות שהם חייבים לנו כחלק מזה.
אנתוני האו: ואם לא אכפת לך, איזו תעשייה זו? האם זה כאילו, יש לי 3PL או?
ג'ים קונולי: אני חושב שזה היה יותר הדפסה.
אנתוני האו: אוקיי. תודה.
ג'ף ווית'רל: תודה.
מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מבריאן מאהר עם B. Riley Securities. נא להתקדם.
בריאן מאהר: תודה ובוקר טוב. רק אחד או שניים ממני, האם אתם מתחילים לראות האטה כלשהי בפעילות הבנייה בשווקים שלכם שהייתם מייחסים לסביבת הריבית הגבוהה יותר?
ג'ף ווית'רל: היי בריאן, כן, בהחלט. כלומר, אני חושב שזה חלק מהעניין, וכפי שאתם יכולים לראות, יש ריכוך מסוים בקופסה הגדולה. אתה יודע שאתה רואה 700,000, 800,000 מיליון רגל רבוע בניינים יושבים שם, אפילו בחלקים של קולומבוס. אז אני חושב שזה שילוב של שניהם.
בריאן מאהר: ואז בכל מה שקשור להורדת מינוף בהצלחה, וברכות על כך. האם זה מגביר את התיאבון שלך להתחיל להסתכל על רכישות חדשות? ואם כן, האם זה ימומן עם, אתם יודעים, סוג של שילוב של מזומנים וחובות, או שתיטו לכיוון פעילות כלשהי של מיחזור הון?
ג'ף ווית'רל: אז, ואני חושב שכפי שציינו, אנחנו לא הולכים להגדיל את המינוף. אז אנחנו לא הולכים לצאת ולהתחיל לקנות נכסים על הקו ולעלות במינוף. אז זה לא יקרה. כמו כן, ציינו כי לא ננפיק הון עצמי מדלל בשלב זה. אז אנחנו לא מעוניינים לצאת לשם. אז כשאנחנו רואים עסקאות שתואמות את עלות ההון העצמי שלנו, אנחנו בהחלט נבדר את זה. אנחנו עדיין רואים ריכוך מסוים בשוק. אנחנו רואים עסקאות שנמשכות על ידי מוכרים. יש עדיין מינוף שלילי בחלקים מסוימים של המדינה שנראה כי הוא דועך. אני לא כל כך בטוח שזו אסטרטגיה נהדרת, אבל יש אנשים שמשתמשים בה. אז אני לא חושב שיש לנו תיאבון אמיתי לזה. אנחנו בדיונים עם אנשים עם יחידות OP. אז אנחנו עושים -- יש לנו הרבה דיונים, אבל אנחנו בהחלט לא הולכים להעלות את המינוף. וזה -- האם החלק השני שלך בשאלה הזאת פספסתי?
בריאן מאהר: לא, אתה יודע, זה בעיקר רק, אתה יודע, איך היית מממן, אתה יודע, מיחזור הון? די התייחסת לזה. זה כל מה שיש לי. ומזל טוב על היציאה מניו ג'רזי.
ג'ף ווית'רל: כן, תודה.
מפעיל: השאלה הבאה היא מבארי אוקספורד עם Colliers. נא להתקדם.
בארי אוקספורד: נהדר. היי, ג'ף, נגעת ברכישות, אבל אתה אומר, תראה, יש כמה הזדמנויות נגר בשוק, אבל תראה, באופן גורף אני פשוט לא אוהב את מה שאני רואה מבחינת תמחור?
ג'ף ווית'רל: ובכן, אני חושב שזה יותר ניואנסי מזה, בארי. כן, אנחנו רואים עסקאות, אתם יודעים, מחירי המניות נעים הרבה בזמן האחרון, אבל לא בעבר הרחוק מדי. היינו בנקודה שבה ראינו עסקאות יצירתיות אתה יודע שוב אנחנו הולכים להסתכל היטב על הנדל"ן כמו שאנחנו תמיד עושים את צרכי CapEx וכן הלאה וכן הלאה, אז יש עסקאות שם בחוץ שוב שוק מאוד מפוצל כמה שווקים שאנחנו עדיין רואים אתה מכיר מציעים מרובים ומינוף שלילי ושווקים אחרים אנחנו רואים מוכרים לא מקבלים את המחיר שהם מחפשים, והם מורידים את זה מהשוק. אנחנו רואים גם אנשים נואשים שם בחוץ. יש לנו אנשים תקועים. הם צריכים למחזר. הם לא הולכים להשקיע יותר הון עצמי והם הולכים לקחת פחות או יותר את כל מה שיש שם בחוץ. אז מבחינתנו זה פשוט למצוא את הנדל"ן הנכון כרגיל ולוודא שהוא מצטבר.
בארי אוקספורד: נכון, בסדר...
ג'ף ווית'רל: אבל התשובה היא שאין הרבה מוצרים שם בחוץ. בואו -- זה מאוד ברור.
בארי אוקספורד: כן, אבל זה נשמע כאילו אתה מחכה שהשוק יגיע אליך.
ג'ף ווית'רל: זה נכון.
בארי אוקספורד: כן. ג'ף, בנוגע לאספקה, האם אתה רואה את האספקה/משלוחים מחלחלים לשווקים שלך או אולי לא במידה שהמספרים הארציים יצביעו?
ג'ף ווית'רל: ובכן, אני חושב שאתה צריך להסתכל על זה תת-שוק לפי תת-שוק ולא רק שוק. כלומר, אם אתה לוקח שוק כמו שיקגו, יש 21 תתי-שווקים בשיקגו, בסדר?
בארי אוקספורד: נכון.
ג'ף ווית'רל: ואז באמת, אני חושב שזה לא כל כך השוק, זה באמת הגודל של הבניין. אתה יודע, כמו שג'ים אמר, יש לנו, אתה יודע, 70,000 רגל רבוע להשכרה ויש לנו שלוש או ארבע הצעות. אתה יכול לדבר עם מישהו שיש לו 800,000 מטרים רבועים ואף אחד לא עבר בבניין כבר שלושה חודשים. אז אני חושב שזה באמת מה שזה. ושם היה כל הבניין, בארי, נכון? אז כשאתה יוצא לבנות בנייה חדשה, זה הרבה יותר זול, הרבה יותר הגיוני כמה שנים. צריך לצאת ולבנות בניינים של מיליון רגל רבוע. זה היה כל הזעם. אנשים קנו אותם במחירי קאפ נמוכים, ואני חושב שזה התייבש משמעותית.
בארי אוקספורד: נכון, נכון. האם זו אחת הסיבות לכך שאתה לא מעוניין לעשות פיתוח מפרט גם בצומת הספציפי הזה?
ג'ף ווית'רל: כן, אני מתכוון, אני חושב שראינו שלדיירים לוקח יותר זמן לקבל החלטות. בסופו של דבר הם כן מייצרים אותם, אבל הייתה האטה, אז אנחנו לא הולכים לצאת ולהוציא מפרטים לשוק. אני לא חושב שזה מהלך חכם.
מפעיל: [הוראות מפעיל] השאלה הבאה מגיעה ממיטש ג'רמן עם JMP Securities. נא להתקדם.
מיטש ג'רמן: תודה שלקחת את השאלה שלי. החידושים החוזיים שג'ים, התייחסת אליהם, הם אלה בשוק או שהם ברמה מוסכמת?
ג'ים קונולי: רמה מוסכמת.
מיטש ג'רמן: אז זה כבר אפוי בחוזי השכירות, אתה יודע, בחתימה זה בערך מה שאתה מציע?
ג'ים קונולי: נכון. ואת חוזי החכירה שירשנו, אנחנו בדרך כלל לא עושים את זה בלי חכירות.
מיטש ג'רמן: אוקיי. זה מועיל. ואז אנתוני, אני חושב שהזכרת את הלוואת AIG. ברור שזה על הקו עכשיו. אתה הולך להחליף חלק מזה. אני מניח שלהחלפות יש גמישות לשלם ללא קנס. האם זו הדרך שבה אתם בונים את זה?
אנתוני סלאדינו: כן. יהיה לנו מבנה רב-טראנץ' על פני הסכום הרעיוני, כך שנשמור על גמישות במידה שנמשיך לבצע מכירות נכסים נבחרים ונחפש להמשיך לשלם את יתרת החוב.
מיטש ג'רמן: אוקיי, אבל כשאנחנו חושבים על 2024, ברור שתהיה לנו קצת דחיפה גבוהה יותר בריבית, בגלל השינוי מהרכב החוב הזה מ-AIG לקו. האם זו הדרך לחשוב על זה?
אנתוני סלאדינו: כן.
מיטש ג'רמן: אוקיי. נהדר. תודה, חבר'ה. רבעון טוב.
ג'ים קונולי: תודה, מיץ'.
מפעיל: השאלה הבאה מגיעה ממייק מולר מג'יי.פי מורגן. נא להתקדם.
מייק מולר: כן, היי. אני מניח שלגבי ההתפתחויות, ה-build-to-suits, אני מתכוון, אתה יכול לדבר קצת על דרישות התשואה רק בהתחשב ברקע שוקי ההון, בהתחשב במה שבאופן מסורתי היית מבצע חיתום על מפרט ופשוט מכניס את כל זה להקשר?
ג'ף ווית'רל: כן. אני חושב שזה די פשוט. זאת אומרת, אנחנו בונים לחד-ספרתי גבוה, ואני חושב שזה, אתם יודעים, אם אנחנו יכולים לבנות לחד-ספרתי גבוה, 8 או 9, אתם יודעים, זה מצטבר. אז ככה זה יימדד. אני לא יודע, אם אתה רוצה יותר צבע, אני לא יודע מה זה יהיה, אבל די פשוט.
מייק מולר: אוקיי. הבנתי. ואז אני מניח, אתם יודעים, עם רכישות שהן די נקודתיות בשלב זה, אני מתכוון, איך אנחנו צריכים לחשוב על דיספוזיציות ברבעונים הקרובים? אני יודע שיש לך משהו מסודר ברבעון הרביעי, אבל גם אם אתה לא רואה שום דבר בצד הרכישה, אתה חושב שעדיין תהיה קצת פעיל בחזית הדיספוזיציה?
ג'ף ווית'רל: במידה מסוימת. אני מתכוון, שוב, אנחנו, אני חושב שדיברנו על זה הרבה ואנחנו שמחים להדגיש שוב, אתם יודעים, כאילו שיקגו הייתה בניין מושלם של בעלים-משתמשים, נכון? הייתה חניה מוגבלת, רציפים מוגבלים, שהיה הגיוני מאוד למכור אותה. ומשתמש בעלים לא מסתכל על שיעור התקרה, הוא מסתכל אולי על 20 השנים הבאות. אז בין אם הם משלמים 10 מיליון דולר או 14 מיליון דולר, אני לא חושב שזה באמת משנה לאנשים מסוימים אם הם רוצים את הבניין הזה והם רוצים את המיקום. ניו ג'רזי היא סוג של מחזה דומה עבורנו. יש לנו רק קומץ נכסים אחרים שזיהינו. חלק מהאסטרטגיה הייתה למכור את ניו ג'רזי. יש לנו שם בניין אחד. יש לנו בניין אחד במילווקי שאנחנו כנראה נמכור כפי שציינו. אז אנחנו לא הולכים לצבור קנה מידה, אנחנו לא הולכים להיות בשוק. והאסטרטגיה שלנו היא לנסות לנהל, אנחנו מנהלים 70% מהנכסים שלנו בתוך הבית. זה ימשיך לתפוס תאוצה עם הזמן. ואני חושב שזה -- בסביבה של השנים הקרובות, אני חושב שמפעילי נדל"ן, אני חושב שאתם הולכים לראות שאנחנו הולכים לספק תוצאות של האסטרטגיה הזאת.
מייק מולר: הבנתי. אוקיי, תודה.
ג'ף ווית'רל: תודה.
מפעיל: השאלה הבאה היא המשך של אנתוני האו עם Truist. נא להתקדם.
אנתוני האו: היי, אנתוני, יש לי שאלת המשך לגבי ההחלפה. לאיזה שיעור עלינו לצפות?
אנתוני סלאדינו: אני חושב שנגיע בקצב כולל של 6.5.
אנתוני האו: אוקיי. ולגבי רשימת המעקב שלך, זה השתנה בחצי השנה האחרונה? והאם אתה צופה שעתודות חוב רעות יחזרו לרמה של טרום מילוי?
אנתוני סלאדינו: רשימת המעקב שלנו, וג'ים יכול לאשר זאת, לא השתנתה באופן מהותי. אחד פנימה, אחד החוצה. זה רק קומץ שוכרים ובמונחים של חובות אבודים, אתם יודעים, היו לנו מחיקות מינימיס לפני, במהלך ואחרי הקורונה. אנחנו לא צופים עלייה מהותית בקצב הריצה בכל הקשור לחובות אבודים.
אנתוני האו: תודה.
ג'ים קונולי: תודה.
מוקדנית: נראה שאין שאלות נוספות בשלב זה. כעת ברצוני להחזיר את הקריאה למר ווית'רל להערות סיום.
ג'ף ווית'רל: תודה לכולכם שהצטרפתם אלינו הבוקר. אנו זמינים לשאלות המשך כרגיל ונדבר איתך ברבעון הבא. תודה רבה.
מוקדנית: הכנס הסתיים כעת. תודה על השתתפותך. כעת תוכל לנתק את הקו.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.