| עו"ד מורן צברי קורן, מתמחה בחדלות פירעון, שיקום כלכלי ונדל"ן |
רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות ביותר בחייו של אדם, אשר מגלמת בתוכה לא מעט סיכונים, לרוב כאשר מדובר על רכישת דירה יד ראשונה מקבלן.
יוקר המחיה בישראל מרקיע שחקים, דבר שמשפיע רבות על משקי הבית בישראל, על משקיעי הדירות ועל הקבלנים. במצב האופטימאלי, רוכשי הדירות יקנו דירה מקבלן ויקבלו מפתח בדיוק במועד כפי שכתוב בחוזה בין הצדדים.
אך מה קורה כאשר הקבלן נכנס לקשיים? כיצד רוכשי הדירות והמשקיעים יתמודדו עם אי הוודאות ששוררת?
"סוף מעשה במחשבה תחילה" תכנון ראוי ונכון טרם חתימת הסכם הרכישה יצמצם בצורה משמעותית את הסיכונים והנזקים הגלומים בעסקת הרכישה.
| ברמת הקבלן:
- • האם הקבלן רשום ומורשה על פי חוק בהתאם לסוג העסקה הספציפי.
- • מהו מצבו הפיננסי של הקבלן – בדיקת איתנות כלכלית, לרבות הוצאת נסח חברה, בדיקת תיקי הוצל"פ פתוחים, עיקולים, דירוג האשראי, BDI, קבלת דו"ח חוקר וכיוצ"ב.
- • זהות הגורם המלווה את הקבלן: בנק, חברת ביטוח וכיוצ"ב,
- • מהם הביטחונות שהקבלן מספק לרוכשי הדירה – רישום הערת אזהרה, ערבות בנקאית, קבלת פנקס שוברים שנועד להבטיח כי הכספים המשולמים ע"י רוכשי הדירות יוחזקו בחשבון ייעודי אשר משמש לצורך הבנייה בלבד.
- • עלות הדירה – האם המחיר כולל מע"מ והאם התשלומים צמודים למדד.
- • תוספות למחיר הדירה – שינויים, שכ"ט עוה"ד של הקבלן ועוד.
| ברמת רוכשי הדירות:
- • האם רכישת הדירה כדאית.
- • האם הדירה מתאימה לצרכיי הרוכש ומשרתת את האינטרסים שלו מבחינה הגודל, המיקום, הסביבה, המחיר ועוד.
- • דרכי מימון רכישת הדירה טרם חתימת ההסכם.
- • עלויות נוספות -שכ"ט עוה"ד, שיפוץ ועוד.
| מה לגבי מימון רכישת הדירה?
רכישת דירה הינה עסקה בעלות לא מבוטלת ולרוב המוחלט של האנשים מדובר בסכום אשר אותו חסכו במהלך כל חייהם. רכישת הדירה נועדה לשמש לרוב למגורים, השקעה, מעין פנסיה וכיוצ"ב.
לצורך רכישת הדירה יש לוודא, טרם חתימת ההסכם, כי רוכשי הדירה יכולים לעמוד בתמורת הדירה כפי שנקבעה. יש לבחון האם סכום ההון עצמי ברשות רוכשי הדירות עומד בתנאי הרגולציה ככל ונדרש ליטול משכנתא או האם יש מקורות מימון נוספים (בני משפחה, קרנות השתלמות נזילות, קופות גמל וכיוצ"ב).
לעיתים, אנשים סבורים כי ההון העצמי מספיק להם כדי לקבל משכנתא ובפועל לא כך הדבר וכעת אותם אנשים עומדים בפני סכום לא מבוטל שאין באפשרותם לגייס.
במצב דברים זה ניתן לשקול פתרון של שמאות מוקדמת אשר תקבע את שווי הדירה כך יוכלו רוכשי הדירות לערוך תחשיב מדויק יותר לגבי יכולתם הכלכלית לרכוש את הדירה וכדאיות העסקה עוד בשלב טרם חתימת ההסכם. באופן זה רוכשי הדירה ימזערו את הסיכונים בהפרת הסכם.
חתימה על הסכם הרכישה ללא בדיקות מקדימות עלולה לחשוף את רוכשי הדירה להפרת הסכם על כל המשתמע מכך. חשוב לזכור כי עוה"ד של הקבלן משרת את האינטרסים של הקבלן ולא את האינטרסים שלכם!
| מה קורה במצב בו הקבלן נכנס לקשיים ולא יכול להשלים את הבנייה?
עדיף להסדיר את היחסים בין הקבלן לרוכשי הדירות עוד בשלב טרם חתימת ההסכם, תוך קבלת ביטחונות, כגון ערבות בנקאית, אשר יגנו על הכספים שאנו משלמים לקבלן.
רוכשי דירה שפעלו נכון טרם חתימת ההסכם יוכלו לממש את הביטחונות אשר הונפקו להם עבור הכספים ששולמו ממיטב כספם. במידה ולא דאגו לקבלת הביטחונות ייאלצו לנקוט בהליכים משפטיים כנגד הקבלן והרי שזכותם אינה עדיפה על יתר נושי הקבלן, דבר שיקשה על קבלת הכספים ששולמו על ידם.
| מה קורה במצב בו הקבלן מוסר את הדירה בעיכוב?
בהתאם לסעיף 5א חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 איחור במסירת הדירה העולה על 60 יום ממועד המסירה שנקבע בהסכם, יינתן פיצוי לרוכשי הדירות. גובה הפיצוי הינו סך דמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור בתוספת 50% עבור 8 החודשים הראשונים ובתוספת 25% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה. ככל והאיחור עולה על 60 ימים אזי הפיצוי המשולם כולל את 60 הימים הראשונים בחישוב.
המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או אחר מכל סוג ו/או המלצה לנקיטת הליך ו/או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל הזכויות שמורות.