Digital Realty Trust: ביקוש ל-AI מאיץ את תחזית הצמיחה

ביום שלישי, 29.09.2026, הציגה Digital Realty Trust (DLR) בכנס RBC Capital Markets 2026 Global Communications and Infrastructure את עמדתה לפיה הביקוש לבינה מלאכותית ולענן מעצב מחדש את פעילותה, אף שתנאי ההיתרים, הגישה לחשמל ותנאי המימון הולכים ומחמירים.

סמנכ"ל הכספים Matt Mercier אמר כי החברה רואה תמחור חזק ופעילות שיא בפריסות קטנות, אך הצביע גם על היצע מצומצם יותר, שוק הון סלקטיבי יותר ומסלול קשה יותר עבור לקוחות בעלי אשראי נמוך.

נקודות מפתח

• Digital Realty אמרה כי עסק ה-0-1 MW שלה שבר שיאים במשך שלושה רבעונים רצופים, כולל רבעון שיא לחיבורים הדדיים (interconnections).
• החברה אמרה כי ביקוש הלקוחות עובר לפריסות גדולות יותר, כאשר חלק מפרויקטי הארגונים וספקי השירות מגיעים כעת ל-1-5 MW.
• ל-Digital Realty יש כושר תפעולי של 3 GW, 1.4 GW בפיתוח ו-7 GW של כושר קרקע, כאשר 3.5 עד 4 GW של חשמל כבר מובטחים.
• מרווחי החידוש תוארו כרמות שיא ברבעון האחרון, עם מרווחים מעל 60% בקטגוריות של מגה-וואט ומעלה.
• ההנהלה אמרה כי הביקוש הקשור ל-AI מתרחב, אך היא נזהרת מחשיפה ל-neocloud ומעדיפה לקוחות בדרגת השקעה.

תוצאות פיננסיות

Mercier אמר כי Digital Realty המשיכה לשפר את יתרת המאזן ואת תמהיל המימון שלה תוך שמירה על מסלול הצמיחה.

• החברה אמרה כי יש לה כושר תפעולי של 3 GW ברחבי העולם.
• יש לה 1.4 GW בפיתוח, אשר לדברי Mercier מייצג עלייה של 50% במה שהתיק עשוי להיראות בתוך כשנתיים.
• ל-Digital Realty יש גם 7 GW של כושר קרקע שניתן להפעיל בשנתיים עד חמש שנים הקרובות ומעבר לכך.
• כ-3.5 עד 4 GW מכושר הקרקע כבר מובטחים באמצעות הסכמי אספקת אנרגיה.
• מרווחי החידוש הגיעו לרמות שיא ברבעון האחרון, עם מרווחים מעל 60% בקטגוריות של מגה-וואט ומעלה ומרווחים בריאים בפלח ה-0-1 MW.
• החברה אמרה כי גייסה יותר מ-$3 מיליארד של הון עצמי באמצעות קרן סגורה בשנה הקודמת.
• ביום שני של שבוע הכנס, השלימה הנפקת איגרת חוב שוויצרית בהיקף CHF 600 מיליון בריבית של 2%.
• ההנהלה אמרה כי המינוף ירד משבע פעמים לרמות נמוכות יותר בעוד שפרופיל הצמיחה השתפר.
• Digital Realty אמרה כי השיגה צמיחה של 10% בשורה התחתונה בשנה שעברה ומצפה שקצב זה יימשך מספר שנים.

עדכונים תפעוליים

Mercier אמר כי החברה רואה שינוי ברור בסוג הביקוש המגיע מלקוחות AI וענן, במיוחד במתקנים בעלי טביעת רגל קטנה יותר.

• עסק ה-0-1 MW שבר שיאים במשך שלושה רבעונים רצופים.
• הרבעון האחרון כלל רמת שיא של חיבורים הדדיים.
• מה שהיה פעם פריסה סטנדרטית של 300 kW או פחות הוא כעת לעתים קרובות מעל 500 kW.
• במקרים מסוימים, לקוחות ארגוניים וספקי שירות לוקחים כעת 1-5 MW כגודל סטנדרטי.
• הביקוש עולה לשירותי חיבור הדדי, cross-connects ומוצרי ServiceFabric.
• הביקוש לסיבים אופטיים בכמויות גדולות (bulk fiber) גם הוא עולה כאשר לקוחות מחברים אתרי אימון עם מתקני ספקי תקשורת ותקשורת כבדי inference.
• Mercier אמר כי הביקוש רחב ומגוון בקרב לקוחות ארגוניים וספקי שירות בשווקים גלובליים מרובים.

הוא אמר כי השינוי משקף את השלבים הראשונים של AI סוכני (agentic AI) וארכיטקטורות מוכוונות inference.

• מתקני האימון מקושרים יותר ויותר לאתרים צפופים ומחוברים הדדית עם ריכוז גבוה של ספקי תקשורת.
• לקוחות זקוקים ליותר שטח וחשמל בשווקים מרכזיים לתמיכה ב-inference ובזרימות עבודה של AI סוכני.
• Digital Realty אמרה כי המגמה גלויה הן בקטגוריות פריסה גדולות (hyperscale) והן בקטגוריות פריסה קטנות יותר.

תיק גיאוגרפי ותנאי שוק

Mercier אמר כי טביעת הרגל הגלובלית של החברה נשארת חשובה כאשר דפוסי הביקוש משתנים בין אזורים.

• צינור הפיתוח בארה"ב הפך למוקד העיקרי, לאחר שאירופה שלטה בו בעבר.
• אסיה-פסיפיק מהווה כעת כ-10% מהתיק, והחברה מתכננת להתרחב שם.
• רכישות אחרונות ב-Johor, מלזיה, הוסיפו נכסים עם כושר הרחבה.
• EMEA רשמה עסק שיא של 0-1 MW ברבעון האחרון, עם עומסי עבודה מגוונים המתעוררים בשווקים האירופיים המרכזיים.
• Digital Realty פועלת ביותר מ-50 שווקים ומשרתת כ-6,000 לקוחות.

הוא אמר כי אילוצי היתרים וקרקע הופכים נפוצים יותר.

• מספר מטרופולינים בארה"ב ושווקים גלובליים הדקו את היתרי מרכזי הנתונים.
• אירופה התמודדה עם אילוצים כאלה קודם לארה"ב, וסינגפור גם היא מוגבלת.
• Digital Realty אמרה כי ניסתה להישאר לפני הבעיות הללו על ידי הבטחת קרקע וחשמל על פני מספר שנים.
• Mercier אמר כי חוסר האיזון בשוק בין היצע וביקוש תומך בתמחור ברוב האזורים.
• הוא גם אמר כי מורטוריומים עשויים להפוך לחלק משיחות ההחכר ועלולים להשפיע על מרווחי החידוש.

אסטרטגיית הון ומימון

Digital Realty אמרה כי הרחיבה את מקורות ההון שלה עם הרחבת צינור הפיתוח.

• החברה השתמשה במיזמים משותפים, כלי הון פרטיים וקרנות סגורות.
• היא גם ניגשה למימון פרויקט דרך שוק הבנקים ושוק איגרות החוב בתוך מבני הון פרטיים.
• Mercier אמר כי שוק ההון נשאר פתוח, אך הוא הופך סלקטיבי יותר ככל ששערי הריבית עולים.
• הוא ציין כי שערי הריבית עלו ביותר מ-100 נקודות בסיס מתחילת השנה.
• החברה אמרה כי בסיס המימון שלה כולל כעת איגרות חוב ציבוריות, כלים פרטיים ומקורות מגוונים אחרים.

Mercier תיאר גם תבנית תלת-שכבתית במימון לקוחות.

• לקוחות בדרגת השקעה AA ו-A+ נהנים מגישה הקלה ביותר להון.
• לקוחות BBB מתמודדים עם שוק דורשני יותר.
• לקוחות neocloud וחסרי דירוג מתמודדים עם הקושי הרב ביותר.

הוא אמר כי מכירת האיגרת חוב השוויצרית הראתה כי מימון אטרקטיבי נשאר זמין למנפיקים חזקים.

• "ממש ביום שני, הייתי בשוק. עשינו הנפקת איגרת חוב שוויצרית, 2%, CHF 600 מיליון של הון. אטרקטיבי למדי מבחינת מה שניתן לעשות ומבחינת מה שאני חושב שגורמים פרטיים אחרים יכולים לעשות."

תחזית עתידית

Mercier אמר כי Digital Realty רואה מסלול ארוך לצמיחה, אף שהביצוע הופך מורכב יותר.

• ה-1.4 GW בפיתוח עשוי להכפיל בערך את כושר התפעול הנוכחי בתוך כשנתיים.
• בנק הקרקע של 7 GW נותן לחברה מסלול להתרחבות בשנתיים עד חמש שנים הקרובות ומעבר לכך.
• ההנהלה אמרה כי היא מצפה להמשיך בצמיחה של 10% בשורה התחתונה מספר שנים.
• החברה אמרה כי התמחור אמור להישאר נוח מכיוון שהשכירויות הפוקעות יורדות ביחס לשערי השוק.
• שערי השוק צפויים לעלות בשל אינפלציה ושערי ריבית גבוהים יותר.
• Digital Realty אמרה כי חוסר האיזון בין היצע וביקוש אמור להמשיך לתמוך במרווחי החידוש.

בנושא ה-AI, Mercier אמר כי החברה עדיין בשלב מוקדם של המחזור אך רואה מומנטום ברור.

• הוא אמר כי פלח ה-0-1 MW רואה עסקה בעליית שער ברורה בפריסות מגוונות.
• הביקוש לחיבורים הדדיים ולסיבים אופטיים בכמויות גדולות צפוי להמשיך לגדול.
• מתקני gateway קטנים ומחוברים הדדית אמורים להישאר אטרקטיביים עבור ספקי ענן מתפתחים.
• ארה"ב צפויה להישאר השוק העיקרי לעומסי עבודה גדולים יותר.
• APAC נתפסת כפתוחה יותר לפריסת AI, ו-Digital Realty מתכננת להתרחב שם.
• החברה מצפה לשמור על תמהיל מאוזן של עסקי hyperscale ו-0-1 MW בין אזורים.

עיקרי שאלות ותשובות

במהלך מושב השאלות והתשובות, התייחס Mercier למימון פרויקטים ולאסדרה.

• הוא אמר כי Digital Realty לא הסתמכה היסטורית רבות על מימון פרויקט מכיוון שהיא יכולה להנפיק איגרות חוב ציבוריות.
• עם זאת, החברה השתמשה במימון פרויקט דרך שוק הבנקים ושוק איגרות החוב בכלים פרטיים ומיזמים משותפים.
• הוא אמר כי שוק ההון שופע, אך מלווים ומשקיעים הופכים סלקטיביים יותר.
• הוא חזר ואמר כי השוק דורשני יותר עבור לווים בדירוג BBB וחסרי דירוג מאשר עבור שמות בדרגת השקעה עליונה.

Mercier גם אמר כי אי-הוודאות הרגולטורית הגוברת והתנגדות NIMBY לא אמורות לשנות את אסטרטגיית צינור הפרויקטים של החברה.

• רוב הקרקע הניתנת לפיתוח של Digital Realty נמצאת בשווקים מרכזיים גדולים שבהם יש לה ניסיון רב.
• החברה אמרה כי בסיס הלקוחות שלה של כ-6,000 ונוכחותה ביותר מ-50 שווקים מספקים פיזור.
• Mercier אמר כי Digital Realty אינה תלויה בקבוצה קטנה של 10 עד 20 לקוחות.
• הוא אמר כי אינו יכול להתייחס לתוצא על משתתפים אחרים בשוק.

סיכום

Digital Realty עזבה את הכנס עם מסר של ביקוש יציב, תמחור חזק ומסלול פיתוח ארוך, אך גם עם התראות ברורות בנוגע לחשמל, אסדרה ומשמעת מימון.

הקוראים יכולים לעיין בתמליל המלא להלן לפרטים נוספים.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.