אסקס פרופרטי טראסט בכנס הנדל"ן של בנק אוף אמריקה: יתרון החוף המערבי

ביום רביעי, 16.09.2026, השתמשה אסקס פרופרטי טראסט (ESS) בכנס הנדל"ן הגלובלי של בנק אוף אמריקה בניו יורק לשנת 2026 כדי להציג תמונה מעורבת אך בעיקרה חיובית של עסקי הדירות שלה בחוף המערבי. ההנהלה הצביעה על היצע נמוך באופן יוצא דופן, שיפור בביקוש בצפון קליפורניה וסימני התבססות בסיאטל, תוך הכרה בחולשה בדרום קליפורניה ובעיות הפרת חובה מתמשכות בלוס אנג’לס.

החברה ציינה כי גישתה הממושמעת להקצאת הון וריכוז גיאוגרפי ממשיכה לתמוך בתוצאות, גם כשהיא נכנסת לעונה עונתית איטית יותר ומתמודדת עם עלויות מימון מחדש גבוהות יותר אם שערי הריבית יישארו גבוהים.

נקודות מרכזיות

• אסקס אמרה כי תיק הנדל"ן שלה בחוף המערבי נהנה מהיצע נמוך שיא, במיוחד בצפון קליפורניה, שם צמיחת שכר הדירה צוברת מומנטום לראשונה מאז 2019.
• ההנהלה צופה צמיחת שכר דירה של כ-150 נקודות בסיס ב-2027 על בסיס חוזי שכירות שנחתמו עד אוגוסט, שיפור של 65 נקודות בסיס לעומת השנה הקודמת.
• סיאטל מתייצבת ככל שההיצע החדש יורד, בעוד דרום קליפורניה נשארת חלשה יותר, אם כי מגמות התעשייה האווירית והביטחונית עשויות לסייע לאורך זמן.
• החברה שמרה על אסטרטגיית הון ממושמעת, נמנעה מכניסה לשווקים חדשים וצמצמה את תיק המימון המובנה לאחר שהכביד על צמיחת ה-FFO ב-2026.
• אסקס אמרה כי תיק הנכסים המרוכז ומודל התפעול שלה מעניקים לה יתרון מרג’ין על פני מתחרות ומסייעים להמיר צמיחת הכנסות לביצועים חזקים יותר בשורה התחתונה.

תוצאות פיננסיות

אסקס תיארה את עצמה כבעלת דירות רב-משפחתיות הנכללת ב-S&P 500, המתמקדת אך ורק בקליפורניה ובוושינגטון. אנג’לה קליימן, נשיאה ומנכ"לית, אמרה כי לחברה שווי שוק של כ-$24 מיליארד ו-63,000 יחידות לאורך החוף המערבי.

• צמיחת שכר דירה צפויה ב-2027: כ-150 נקודות בסיס, על בסיס חוזי שכירות שנחתמו עד אוגוסט.
• שיפור לעומת 2026: טוב ב-65 נקודות בסיס לעומת השנה הקודמת.
• יחס שכר דירה להכנסה בצפון קליפורניה: 21%, לעומת 25% לפני הקורונה.
• עלות בעלות על נכס באזור המפרץ: יקרה פי 2.5 בערך משכירות.
• תפוסה כלכלית בלוס אנג’לס: כ-94% במשך רוב השנה.
• הפרת חובה בלוס אנג’לס: 150 נקודות בסיס משכר הדירה, לעומת נורמה היסטורית של 80 נקודות בסיס.
• הפרת חובה בתיק הכולל: 50 נקודות בסיס, לעומת נורמה היסטורית של 40 נקודות בסיס.
• צמיחת הכנסות בלוס אנג’לס בחצי הראשון של 2026: טובה ב-80 נקודות בסיס לעומת החצי הראשון של 2025.
• השקעות מימון מובנה והון מועדף: השפעה שלילית של 2.5% על צמיחת ה-FFO ב-2026.
• תיק המימון המובנה: צומצם לרמת צבירה של $100 מיליון.
• תזרים מזומן מפעולות לפני הוצאות הון ופיתוח מחדש: כ-$200 מיליון.
• רכישות נכסים בעבר: קרוב ל-$2 מיליארד על פני מספר שנים.

ברב פאק, סמנכ"לית כספים, אמרה כי יחס שכר הדירה להכנסה בצפון קליפורניה מותיר מקום לצמיחה נוספת מבלי ליצור בעיית נגישות. היא אמרה ששכר הדירה יכול לעלות ב-20% מהרמות הנוכחיות, ללא עלייה בשכר, ועדיין להחזיר את השוק לרמת יחס שכר הדירה להכנסה שלפני הקורונה.

עדכונים תפעוליים

ההנהלה אמרה כי עונת ההשכרה השיאית האחרונה הייתה טובה יותר מהממוצעים ארוכי הטווח של 2016 עד 2019 וטובה יותר מהשנה הקודמת. החברה אמרה כי עקומת שכר הדירה החזקה יותר הונעה כולה על ידי צפון קליפורניה, בעוד סיאטל עקבה אחר עונתיות רגילה ודרום קליפורניה הייתה פלט בערך משנה לשנה.

• עקומת שכר הדירה מתיישרת כעת ככל שהחברה נכנסת לרבעון הרביעי האיטי יותר.
• צפון קליפורניה חווה את מחזור צמיחת שכר הדירה המשמעותי הראשון שלה מאז 2019.
• סיאטל נעה לעבר יציבות לאחר תקופה קשה הקשורה להיצע והתלייות.
• דרום קליפורניה נשארת האזור החלש ביותר, אך הראתה שיפור צנוע.

בצפון קליפורניה, אסקס אמרה כי הביקוש נתמך על ידי אימוץ בינה מלאכותית, מודעות דרושים, הקמת חברות חדשות ופעילות השכרת משרדים. החברה תיארה את ההיצע כקרוב לשפל שיא, בכ-30 נקודות בסיס מסך המלאי, ואמרה שהיא מצפה להיצע חדש מועט בארבע עד חמש השנים הבאות.

• לוחות הזמנים לזכאות השתפרו לכ-2.5 שנים תחת הוצאת היתרים מואצת, לעומת כ-3 שנים בהיסטוריה.
• פרויקטי בנייה בינונית (Podium mid-rise) עם 250 יחידות ומעלה עדיין דורשים לפחות 36 חודשי בנייה.
• החברה בחנה כ-100 מגרשים ובחרה אחד לפיתוח.
• עלויות הבנייה עולות בכ-4% עד 5% בשנה, לאט יותר מהעליות של 10% עד 15% שנראו לפני הקורונה.
• זמינות הקרקע נשארת מוגבלת, וציפיות המוכרים עדיין עולות על מה שהבנאים מוכנים לשלם.

באזור סיאטל הגדולה, אסקס אמרה כי אספקת ההיצע השנתית ירדה מ-2.4% מהמלאי ב-2024 ל-1.7% ב-2025 ומצופה לרדת מתחת ל-1% ב-2027. החברה אמרה ש-80% מתיק סיאטל שלה נמצא בשווקי המשנה של East Side, צפון ודרום, שאמורים להרוויח מהשכרת משרדים הקשורה לבינה מלאכותית בבלוויו.

• אמזון החלה לפרסם מודעות דרושים שוב לאחר הפסקה ממושכת, מה שאסקס רואה כסימן חיובי.
• השכרת משרדים של חברות בינה מלאכותית מרוכזת בבלוויו.
• אסקס מצפה לצמיחת שכר דירה טובה יותר בסיאטל לקראת סוף 2027 ולתוך 2028, ככל שהשכרת המשרדים תהפוך לתפוסת עובדים.

דרום קליפורניה נשארה חלשה, כאשר אסקס אמרה כי השוק עוקב אחר הכלכלה האמריקאית הרחבה יותר, שם צמיחת המשרות עומדת על כ-0.5%. החברה אמרה כי התפוסה הכלכלית נשמרה קרוב ל-94%, וההכנסות בחצי הראשון של 2026 השתפרו מעט לעומת שנה קודמת.

• ההיצע בדרום קליפורניה ירד לאחר שהגיע לשיא לפני מספר שנים.
• תעשיית הבידור אינה עוד הכוח המניע העיקרי שהייתה פעם; מספר המשרות ירד מ-340,000 ב-2015 לכ-100,000 כיום.
• ביקוש מתעורר מגיע מהתעשייה האווירית והביטחונית, שם מודעות הדרושים עולות וייצוב הון סיכון יותר מהכפיל את עצמו משנה לשנה.
• כשליש מהון הסיכון הזה הולך לדרום קליפורניה.
• ההנהלה ציטטה שוק תעשייה אווירית מוקרן של $1.5 טריליון במהלך 10 השנים הבאות.

לוס אנג’לס נשארת החלק החלש ביותר של התיק בגבייה. אסקס אמרה כי עיכובים בעיבוד בתי המשפט מתחו את פינויי הדיירים לארבעה עד חמישה חודשים, לעומת שניים עד שלושה חודשים בהיסטוריה. זה שמר על הפרת החובה מעל לרמות הנורמליות.

• הפרת חובה בלוס אנג’לס עומדת על 150 נקודות בסיס, לעומת 80 נקודות בסיס היסטוריות.
• זהו השוק היחיד של אסקס שלא חזר לרמות הפרת חובה שלפני הקורונה.
• ההנהלה אמרה כי הבעיה אמורה להשתפר כאשר עיבוד בתי המשפט יחזור לנורמה.

תחזית עתידית

אסקס אמרה כי היא רואה את עסקי צפון קליפורניה שלה כנמצאים עדיין בשלב מוקדם של מחזור היפרעות, עם מקום לצמיחת שכר דירה שתימשך מספר שנים. ההנהלה אמרה כי האזור היה פלט או שלילי מאז 2019, אך גורמי ביקוש הקשורים לבינה מלאכותית ולצמיחה טכנולוגית רחבה יותר יוצרים כעת רקע חזק יותר.

• ההיצע צפוי להישאר דחוק עד 2028 ו-2029 בשל לוחות זמנים ארוכים של הוצאת היתרים ובנייה.
• צמיחת שכר הדירה יכולה להישאר בזנב ארוך של רווחים גבוהים בספרה אחת עד נמוכים בספרה כפולה, בהתאם לתנאי השוק.
• צמיחת השכר מסייעת לשמר את הנגישות גם כשהשכירויות עולות.
• השכירות נשארת זולה בהרבה מבעלות באזור המפרץ, שם עלויות הבעלות גבוהות פי 2.5 בערך.

בסיאטל, אסקס מצפה שההיפרעות תיקח זמן רב יותר, אך היא רואה נתיב ברור יותר ככל שההיצע מתנרמל. ההנהלה אמרה כי השוק אמור להשתפר לקראת סוף 2027 ולתוך 2028 ככל שפעילות השכרת המשרדים תתורגם לגיוס עובדים.

בדרום קליפורניה, החברה אמרה כי התחזית יציבה יותר מאשר חזקה. היא רואה "ניצנים ירוקים" בתעשייה האווירית והביטחונית, אך עדיין לא מספיק כדי לקזז את החולשה הרחבה יותר.

• אסקס אמרה כי כללי בקרת שכר הדירה בקליפורניה מאפשרים עליות שנתיות של מדד המחירים לצרכן פלוס 5%, עם תקרה של 10%.
• הכלל הממלכתי של סיאטל הוא מדד המחירים לצרכן פלוס 7%, גם עם תקרה של 10%.
• אסקס כבר מיישמת תקרה עצמית של 10%, שתיארה כאמצעי נגד העלאות מופרזות.
• ההנהלה אמרה כי לא הופיעו הצעות להורדת התקרה מתחת ל-10%.

בנושא הקצאת הון, אסקס אמרה כי תישאר ממוקדת בחוף המערבי ואינה מתכננת להיכנס לשווקים חדשים. קליימן אמרה כי החברה אינה רואה צורך לרדוף אחר גודל לשמו כאשר טביעת הרגל הנוכחית שלה כבר מציעה תנאי היצע-ביקוש חזקים ויתרונות תפעוליים.

• אסקס אמרה כי יש כ-$20 מיליארד של נפח עסקאות בשווקים שלה.
• היא נשארת סלקטיבית ורוצה שרכישות ופיתוח יהיו בעלי גדילה.
• החברה דורשת 100 נקודות בסיס של תשואה נוספת על פיתוח לעומת שיעורי כיפה של רכישה.
• היא מצפה ששותפויות הון של צד שלישי יהפכו חשובות יותר אם המנית סטוק שלה תניב ביצועים טובים.
• תזרים מזומן מפעולות, מכירות נכסים ושותפויות הון פרטי צפויים לתמוך בצמיחה.

ההנהלה גם אמרה כי תיק המימון המובנה וההון המועדף צומצם לרמה בת-קיימא. מועדי הפירעון של 2026 יצרו גרר של 2.5% על צמיחת ה-FFO, אך אסקס אמרה כי הרוח הנגדית הזו אמורה להיעלם ב-2027.

ראשי פרקים מהשאלות והתשובות

במהלך מושב השאלות והתשובות, אנליסטים לחצו על ההנהלה בשאלה האם צמיחת שכר הדירה בצפון קליפורניה יכולה להאיץ עוד ב-2027. אסקס אמרה כי עדיין מוקדם מדי לתת תחזית מדויקת, אך החברה מאמינה כי למחזור יש מקום להמשיך מכיוון שההיצע נשאר מוגבל וזרזי הביקוש עדיין בונים.

• ההנהלה אמרה כי צפון קליפורניה הייתה פלט או שלילית מאז 2019, מה שמותיר מסלול ארוך להיפרעות.
• לוחות הזמנים של הוצאת היתרים ובנייה אמורים לשמור על ההיצע דחוק עד סוף העשור.
• החברה אמרה כי הנגישות נשארת ניתנת לניהול מכיוון שהשכר גם עולה.

בנושא יחס שכר הדירה להכנסה, פאק חזרה ואמרה כי הרמה הנוכחית של 21% בצפון קליפורניה נמוכה מרמת 25% שלפני הקורונה ומותירה מקום לרווחי שכירות נוספים.

שאלות על אסדרה התמקדו בתקרות שכר דירה ובסיכון לכללים מחמירים יותר. אסקס אמרה כי המסגרת הנוכחית בקליפורניה ובסיאטל עדיין מאפשרת עליות שנתיות משמעותיות, והחברה כבר בחרה לתחום עליות ב-10% מיוזמתה.

אנליסטים גם שאלו על פיתוח ועלויות קרקע. אסקס אמרה כי היא ביצעה חיתום לכ-100 מגרשים ובחרה רק אחד, מה שמדגיש עד כמה סלקטיבית היא הפכה. החברה אמרה כי עלויות הבנייה עדיין עולות, אך בקצב ניתן לניהול יותר מאשר לפני הקורונה.

סיאטל גם משכה תשומת לב. ההנהלה אמרה כי חזרת אמזון לגיוס עובדים והשכרת משרדים הקשורה לבינה מלאכותית בבלוויו הם סימנים מעודדים, אך ייקח זמן עד שהמגמות הללו יופיעו בביקוש לדירות.

שאלות על דרום קליפורניה התמקדו בשאלה האם השוק יכול להשתפר. אסקס אמרה כי האזור עדיין חלש, אך התעשייה האווירית והביטחונית יכולות לסייע לאורך זמן, במיוחד ככל שתזרימי הון הסיכון גדלים.

לבסוף, ההנהלה אמרה כי הסיכון הגדול ביותר משערי ריבית ארוכי טווח גבוהים יותר יהיה עלויות מימון מחדש. היא גם אמרה כי צמיחת הכנסה תפעולית נטו מאותו חנות ב-2027 אמורה להיות גבוהה יותר מב-2026.

אסקס סיימה את הדיון בחזרה על כך שריכוז החוף המערבי שלה, צביר הנכסים הצפוף וקנה המידה התפעולי נשארים מרכזיים לאסטרטגיה שלה. קליימן אמרה כי 80% מהתיק נמצא במרחק של 3 עד 5 מייל מנכסי אסקס אחרים, מה שמאפשר לחברה להפעיל 9 עד 12 נכסים כיחידה עסקית אחת ולשמור על מרג’ין תפעולי של יותר מ-100 נקודות בסיס מעל המתחרות.

לדיון המלא, אנא עיינו בתמליל שלהלן.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.