ביום רביעי, 28.10.2026, השתמשה NewLake Capital Partners (NLCP) בהרצאתה בכנס Planet MicroCap Showcase: Toronto 2026 כדי להציג טיעון מוכר: תיק הנדל"ן שלה בתחום הקנאביס יציב, הדיבידנד מגובה, והמניה עשויה עדיין להיות מוגבלת על ידי כללים ולא על ידי יסודות עסקיים. החברה גם הכירה בסיכונים הכרוכים בסקטור, כולל קשיים של שוכרים, אי-ודאות רגולטורית ושווי שוק שלדברי ההנהלה נותר מדוכא בשל מגבלות משמורת.
מנכ"ל החברה, אנתוני קוניליו, אמר שהעסק פשוט: רוכשים נכסי קנאביס, משכירים אותם לאופרטורים, גובים שכר דירה ומשלמים דיבידנד רבעוני. NewLake, בעלת הנדל"ן הקנאביסי השנייה בגודלה בארה"ב, מנסה להראות למשקיעים שהתשואה הגבוהה שלה מגובה בתזרים מזומנים ומאזן נקי מחובות, ולא בלחץ פיננסי.
נקודות מפתח
- NewLake ציינה שפעילותה הליבתית נותרת יציבה, עם 35 נכסים ב-13 מדינות, תקופת שכירות ממוצעת משוקללת של 11.8 שנים ועליות שכר דירה שנתיות של 2.6%.
- החברה הדגישה מאזן נקי מחובות, יחס תשלום AFFO של 88% ודיבידנד רבעוני של $0.43 למניה, כלומר $1.72 בחישוב שנתי.
- ההנהלה אמרה שינויים פדרליים בתחום הקנאביס, כולל סיווג מחדש ל-Schedule III וסיום מוצרי קנאביס ממוסחר ממוצרי המפ, עשויים לתמוך בצמיחה ובהעלאה עתידית לבורסה גדולה.
- קוניליו אמר שמגבלות משמורת מונעות ממוסדות רבים לרכוש את המניה, מה שמותיר את NewLake עם יותר מ-12,000 משקיעים קמעונאיים וביקוש מוסדי מוגבל.
- החברה ציינה שמסגרת האשראי שלה בהיקף $90 מיליון הוארכה עד 2029 ועלותה ירדה ב-100 נקודות בסיס.
תוצאות פיננסיות
NewLake תיארה את תיקה כארוך-טווח ומניב הכנסה, עם שילוב של נכסי גידול ומכירה קמעונאית הקשורים לאופרטורי קנאביס מובילים.
- 35 נכסים ב-13 מדינות, עם 12 שוכרים
- 32 נכסים מושכרים ו-3 זמינים להשכרה
- תקופת שכירות ממוצעת משוקללת של 11.8 שנים
- תשואת תיק מעל 13% על הון מושקע בנכסים מושכרים
- עליית שכר דירה שנתית של 2.6%
- יחס תשלום AFFO של 88%, בתוך טווח היעד של החברה שבין 80% ל-90%
- דיבידנד רבעוני של $0.43 למניה, כלומר $1.72 בחישוב שנתי
- אפס חוב במאזן, לאחר שחוב שיא של $7.5 מיליון נפרע
- מסגרת אשראי של $90 מיליון בריבית פריים, כיום כ-7%, מוארכת עד 2029 עם הפחתת עלות של 100 נקודות בסיס
ההנהלה אמרה שיחס כיסוי ה-EBITDAR של התיק עומד על 3.9x, שאותו תיארה כתחרותי ביחס לקרנות ריט שאינן בתחום הקנאביס. החברה ציינה שלושת השוכרים הגדולים שלה הם Curaleaf, Cresco Labs ו-Trulieve, כולם אופרטורי קנאביס מובילים בארה"ב.
NewLake גם ציינה שאחד השוכרים הגיש בקשה להגנה מפני פשיטת רגל בקנדה במרץ 2024, המייצג 8% מההכנסות, אך השוכר המשיך לשלם שכר דירה מדי חודש בזמן שהחברה עובדת על תהליך מכירת נכסים.
החברה ציינה שהעסקה האחרונה שלה, שהושלמה באוגוסט 2024, כללה פריסת הון לשיפורי שוכרים בסך $1.6 מיליון. היא גם ציינה שתיקה מחולק בין 15 נכסים תעשייתיים, בעיקר מתקני גידול בשטח של 50,000 עד 75,000 רגל מרובעת, ו-20 נכסי מכירה קמעונאית, בדרך כלל דיספנסרים בשטח של 2,000 עד 3,000 רגל מרובעת.
עדכונים תפעוליים
קוניליו אמר ש-NewLake פועלת כשמונה שנים וכיום יש לה פחות מתחרים מאשר בתחילת דרכה, סימן, לדבריו, ללחץ שפגע בחלקים מתעשיית הקנאביס.
- נוסדה לפני כשמונה שנים
- בעלת הנדל"ן הקנאביסי השנייה בגודלה בארה"ב
- פחות מתחרים היום מאשר בעת ההשקה, לפי ההנהלה
- התמקדות במדינות עם רישיונות מוגבלים, שם ההיצע מוגבל והמרווחים חזקים יותר
- ניטור רבעוני של הדוחות הפיננסיים ברמת הנכס וברמת החברה האם
- שימוש בביטחונות צולבים ואיגוח צולב של פיקדונות בטחונות להפחתת סיכון
החברה ציינה שצוות ההנהגה שלה מביא ניסיון מתחום הנדל"ן, הקנאביס וההשקעות במצוקה. יו"ר גורדון דוגן מביא יותר מ-30 שנות ניסיון בקרנות ריט של חכירה נטו, כולל תפקידים ב-W.P. Carey וב-Gramercy Property Trust. חבר הדירקטוריון פיט קיידנס ייסד את Green Thumb Industries ופרש לאחרונה. פיטר מרטיי מביא ניסיון בנדל"ן מסחרי וקרנות ריט למגורים, בעוד שאלן קאר וג’ויס ג’ונסון מביאים רקע בהשקעות במצוקה.
ההנהלה אמרה שגישת החיתום שלה מתוכננת לסקטור שבו גביית שכר דירה לטווח ארוך חשובה יותר מסתם חתימת חוזי שכירות. קוניליו אמר שהחברה מעדיפה תחומי שיפוט עם רישיונות מוגבלים כמו פנסילבניה, שם יש רק 33 רישיונות, על פני שווקים כמו אורגון ווושינגטון, שיש בהם הרבה יותר רישיונות וכלכלה חלשה יותר.
"קל לסגור עסקאות, לא ממש, אבל קל לסגור עסקאות. קשה יותר לגבות שכר דירה במשך 15 עד 20 שנה", אמר קוניליו. "על ידי התמקדות בתחומי שיפוט עם רישיונות מוגבלים, אנו סבורים שנוצר ערך לתיק."
הרקע הרגולטורי
חלק גדול מהצגת NewLake התמקד במדיניות הפדרלית בתחום הקנאביס, שההנהלה רואה בה את המניע העיקרי לצמיחה עתידית ודרך אפשרית לדירוג מחדש של המניה.
- ה-DEA סיווג מחדש את הקנאביס הרפואי ל-Schedule III באפריל 2024
- ההנהלה אמרה שהצעד הזה יצר חוקיות פדרלית לכ-50% מתיק NewLake
- עסקים העומדים בדיני המדינה יכולים כעת לקבל מספרי רישום DEA לפעילות Schedule III
- ההנהלה מצפה שתהליך סיווג מחדש רחב יותר לכלל הצמח יסתיים בסוף 2025 או תחילת 2026
- דיון בפני שופט מינהלי הושלם ביולי 2024
- ה-DEA הוא הגורם המקדם את סיווג Schedule III בתהליך הנוכחי
קוניליו אמר שהחברה מאמינה שסיום מוצרי המפ המשכרים יסייע גם לאופרטורי הקנאביס החוקיים ברמת המדינה. הוא אמר שחוק שנחתם בנובמבר 2023 ייכנס לתוקף ב-12.12.2024 ואמור להפחית את התחרות ממוצרי THC המופקים מהמפ.
הוא הצביע על אוהיו כדוגמה מוקדמת, ואמר שהמכירות בשוק החוקי של המדינה עלו ב-5% עד 25% לאחר האיסור על מוצרי המפ הסינתטיים. הוא אמר שהמעבר עשוי לדחוף יותר צרכנים לערוצים המפוקחים.
ההנהלה גם ציינה שכיום כחצי מאוכלוסיית ארה"ב גרה במדינות עם שימוש למבוגרים, בעוד שמספר המדינות עם שימוש רפואי ממשיך לגדול. היא הצביעה על ג’ורג’יה וטקסס כמדינות שבהן תוכניות רפואיות שופרו לאחרונה ושבהן היא מצפה לצמיחה משמעותית בחמש השנים הקרובות.
החברה ציינה שהיעדר הובלת קנאביס בין-מדינתית חוקית נותר בעיה מבנית מרכזית. מכיוון שאופרטורים אינם יכולים להעביר מוצרים בין מדינות, הם חייבים לבנות תשתית כפולה במספר מדינות, מה שתומך בביקוש להון נדל"ן.
מניה, משמורת וגישה להון
קוניליו אמר שביצועי מניית NewLake הושפעו ממגבלות משמורת המגבילות את מי שיכול להחזיק מניות הקשורות לקנאביס מחוץ לבורסת ניו יורק ולנאסד"ק.
- ההנהלה אמרה שסוכני משמורת רבים לא יחזיקו מניות של חברות קנאביס שאינן רשומות ב-NYSE או בנאסד"ק
- החברה ציינה שיש לה יותר מ-12,000 משקיעים קמעונאיים
- משקיעים מוסדיים אמרו להנהלה שהם מבינים את הסיפור אך אינם יכולים לרכוש את המניה
- קוניליו תיאר את גל המכירות שלאחר 2021 כ"הפירוק הגדול", שבו בעלי מניות מוסדיים נאלצו לצאת
"הנה המפתח, חברים. מדובר במגבלות על משמורת", אמר קוניליו. "בארה"ב, אם אינך רשום בניו יורק או בנאסד"ק, סוכני משמורת בדרך כלל לא יחזיקו את המניה שלך... היום יש לנו יותר מ-12,000 משקיעים קמעונאיים. אנחנו בעיקר מניה קמעונאית. אני נפגש עם מוסדות. הם אומרים: ’אני מבין. אני אוהב. פשוט לא יכול לקנות.’"
ההנהלה אמרה ש-NewLake כבר פועלת באופן שיתאים לרישום בבורסה גדולה. היא ציינה שהחברה עומדת בדרישות הרישום של ניו יורק ונאסד"ק מזה מספר שנים ותבקש העלאה לבורסה גדולה ברגע שהשינויים החוקיים יאפשרו זאת.
"אנו מנהלים את עסקינו בהתאם לדרישות הרישום של ניו יורק ונאסד"ק, וכך עשינו ב-4 עד 5 השנים האחרונות", אמר קוניליו. "אנחנו צריכים שינוי חוקי... עם השלמת הסיווג מחדש, עם אותם רישיונות DEA שיינתנו, נוצרת החוקיות ליתרת הנכסים. לאחר מכן נוכל לפנות מיד ולבקש העלאה לניו יורק או לנאסד"ק."
החברה ציינה שיש לה מסגרת אשראי של $90 מיליון בריבית פריים, כיום כ-7%, ושהמסגרת הוארכה לאחרונה עד 2029 עם הפחתה של 100 נקודות בסיס בעלות. ההנהלה אמרה שעלות החוב הנמוכה יותר ומצב האפס-מינוף של החברה מאמתים את גישת החיתום שלה ומספקים גמישות לצמיחה עתידית.
תחזית עתידית
NewLake ציינה ארבעה מסלולי צמיחה עיקריים:
- עליות שכר דירה שנתיות של 2.6% על התיק הקיים
- הון לשיפורי שוכרים הנפרס ברכישות
- השכרת 3 הנכסים הפנויים כיום
- עסקאות חדשות ככל שהשוק ישתפר
ההנהלה אמרה שהיא מצפה שפעילות העסקאות תגדל ככל שהאופרטורים יצברו ביטחון מהתקדמות רגולטורית ומחזור הוצאות הון יציב יותר. היא ציינה ששוק הקנאביס, לאחר תקופת קפאון, עשוי לחזור לצמיחה של ספרה בודדת בינונית עד ספרה כפולה נמוכה.
קוניליו אמר שהחברה מתכננת להשתמש בחוב באופן סביר במידת הצורך, אך תישאר זהירה. הוא אמר ש-NewLake אינה רודפת אחר צמיחה למענה עצמה ותמשיך להתמקד בדיסציפלינה הונית.
החברה גם ציינה שהדיבידנד שלה נותר מגובה אפילו בתרחיש לחץ. ההנהלה אמרה שיחס התשלום הנוכחי של AFFO של 88% משאיר כסת, ושאפילו בתרחיש גרוע ביותר הכולל את נכסי השוכר שפשט רגל, לדיבידנד עדיין תהיה כסת של 3% עד 4%, לצד מנועי צמיחה נוספים.
ההנהלה אמרה שהשילוב של סיווג פדרלי מחדש, העלאה אפשרית לבורסה גדולה וגישה מוסדית רחבה יותר עשוי לשפר באופן מהותי את מאזן ההיצע-ביקוש של המניה. עד אז, היא ציינה שהחברה תמשיך להסתמך על תיקה הקיים, תקופות שכירות ארוכות ומאזן שמרני.
ראשי פרקים מסשן השאלות והתשובות
במהלך סשן השאלות והתשובות, ההנהלה התייחסה לגישת המשקיעים, לתזמון הסיווג מחדש ולאסטרטגיית המימון של החברה.
- משקיעים קמעונאיים יכולים לרכוש את המניה דרך ברוקרים כמו Charles Schwab, Interactive Brokers ו-Fidelity, אם כי חלק מחשבונות Fidelity עשויים להיתקל במגבלות
- החברה ציינה שאתר האינטרנט שלה כולל רשימה נפתחת של מיקומי רכישה מאושרים
- ההנהלה נתנה הערכה מושכלת שסיווג מחדש מלא לכלל הצמח עשוי להסתיים בסוף 2025 או תחילת 2026
- היא תיארה את התהליך ככולל המלצת שופט מינהלי, תקופת תגובה של 25 יום, סגירת תיק ולאחר מכן החלטת DEA, שעשויה להגיע חודש עד חודשיים לאחר מכן
- קוניליו ציטט דיון סיווג מחדש משנת 1988 כדוגמה לשיקול דעת של ה-DEA, וציין ששופט המליץ על Schedule III אך ה-DEA השאיר את החומר ב-Schedule I
- ההנהלה אמרה שהחברה מוכנה להשתמש במינוף לצמיחה סבירה, אך רק תוך שמירה על מאזן חזק
קוניליו אמר שהפחתת החוב של החברה הייתה סימן לאיכות התיק, לא סימן למצוקה. הוא אמר ש-NewLake תמשיך לאזן בין צמיחה לזהירות, במיוחד בסקטור שבו אופרטורים יכולים להתמודד עם שינויים פתאומיים בגישה להון.
אנא עיינו בתמליל המלא להלן לפרטים נוספים.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
