ביום רביעי, 28.10.2026, השתמשה NexLiving Communities (NXLV) בכנס Planet MicroCap Showcase: Toronto 2026 כדי להציג אסטרטגיית צמיחה המבוססת על דירות בשווקים משניים, יצירת מזומן יציבה ורכישות סלקטיביות. ההנהלה אמרה כי המודל מניב תוצאות חזקות, אך ציינה גם לחץ מעלויות עונתיות, חשיפה לפיקוח על שכר דירה בחלק מהשווקים ואתגר שמירת ההון פרוס בתשואות אטרקטיביות.
נקודות מפתח
- NexLiving אמרה כי היא מחזיקה ומפעילה כ-2,000 דירות בשווקים קנדיים משניים, ומתמקדת בעליית ערך הון במקום בתשלום דיבידנד גבוה.
- ההנהלה אמרה כי FFO למניה צמח ביותר מ-20% בשנה בשלוש עד ארבע השנים האחרונות, עם תחזית פיננסית לצמיחה של 22% ב-2026 ותחזית פיננסית לצמיחה של 34% ב-2027.
- החברה אמרה כי שיעור הפנויות בתיק שלה עומד על 2%, גיל הבניין הממוצע הוא כשמונה שנים והוצאות ההון ליחידה נמוכות בכ-60% מרמות המתחרים.
- המזומן עלה מ-CAD 4 מיליון בסוף 2025 לכ-CAD 12 מיליון עד CAD 13 מיליון כיום, עם יעד של כ-CAD 30 מיליון עד סוף 2026, כולו מפעילות שוטפת.
- ההנהלה אמרה כי היא בוחנת התרחבות לארה"ב, עם מודל אפשרי של השקעות הון של CAD 3 מיליון בנכסי מולטי-פמילי מייצבים ותקופת פרעון של שבעה עד שמונה חודשים.
תוצאות פיננסיות
הנשיא והמנכ"ל Stavros Stathonikos אמר כי NexLiving בנויה להיות מפעילת מולטי-פמילי רווחית ומייצרת מזומן. הוא תיאר את החברה כזו שמשלמת דיבידנד, מבצעת מכירה חוזרת של מניות ונשארת רכישנית מאוד.
- FFO למניה גדל ביותר מ-20% בשנה בשלוש עד ארבע השנים האחרונות.
- תשואת תזרים המזומנים החופשי עומדת על כ-9% משווי השוק.
- הדיבידנד מכוסה כשש פעמים על ידי תזרים המזומנים התפעולי, כאשר סכום המשולם שווה לכ-16% מתזרים המזומנים.
- המניה נסחרת בניכיון של כ-50% מהשווי הנכסי הנקי.
- ההנהלה אמרה כי שיעור הכיפה המכללא עומד על כ-5.5%, לעומת עלות חוב של כ-4%, המשאיר מרווח של כ-150 נקודות בסיס.
החברה גם אמרה כי ביצועיה התפעוליים נוחים בהשוואה למתחרים:
- מרג’ין הגולמי היה גבוה משמעותית מממוצע המתחרים בשלוש השנים האחרונות.
- צמיחת תזרים המזומנים למניה הייתה גבוהה בכ-400% ממתחרי מולטי-פמילי טהורים.
- צמיחת המכירות באותו חנות הייתה באמצע הטבלה, מה שההנהלה אמרה משקף בחירה מכוונת שלא לרדוף אחר צמיחה על חשבון יעילות הון.
- המרג’ין עמד בממוצע על כ-61% עד 62% היסטורית.
ההנהלה התייחסה גם לירידה האחרונה במרג’ין. המרג’ין הגולמי ירד ל-57% ברבעון השני של 2026 מ-71% שנה קודם לכן, אך החברה אמרה כי ההשוואה עוותה על ידי רבעון חזק במיוחד בשנה הקודמת ועל ידי עלויות עונתיות כגון פינוי שלג, תחזוקת חורף ונזקי רוח. החברה אמרה כי הרבעון השני הוא בדרך כלל תקופה קשה בקנדה.
מאזן ויצירת מזומן
NexLiving אמרה כי בנתה מזומן מבלי להנפיק הון עצמי.
- מזומן בסוף 2025: CAD 4 מיליון
- יתרת מזומן נוכחית: CAD 12 מיליון עד CAD 13 מיליון
- יתרת מזומן צפויה בסוף 2026: כ-CAD 30 מיליון
- מקור ההון: פעילות שוטפת בלבד, ללא גיוסי הון
ההנהלה אמרה כי המינוף של החברה הוא מכוון ברמת ה-EBITDA, אך שמרני כאשר ריבית, דיבידנדים והוצאות הון נכללים במלואם. החברה אמרה כי הצליחה גם למחזר הון באמצעות מכירות, תוך ציון מימושים אחרונים שהניבו שיעור תשואה פנימי משולב של כ-35%. באותן מכירות, השקעת הון משולבת של כ-CAD 5.5 מיליון גדלה לכ-CAD 18 מיליון בשווי הון ארבע שנים לאחר מכן.
עדכונים תפעוליים
אסטרטגיית החברה מתמקדת בשווקים קנדיים משניים ולא בטורונטו או ונקובר. ההנהלה אמרה כי שווקים אלה מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר, שיעורי כיפה טובים יותר ותמיכה דמוגרפית חזקה.
- שווקי מפתח כוללים את אזור אוטווה, מונקטון, אטלנטיק קנדה ו-Port Saint John.
- מחירי הדיור בשווקים אלה הם פחות ממחצית המחירים בטורונטו ובונקובר.
- שכר הדירה מתואר כמחצית בערך מרמות השוק הגדול, אך עדיין אטרקטיבי ביחס למחירי הדיור המקומיים.
- שיעורי כיפה בכניסה נאמרים כ-10% עד 20% טובים יותר מאשר בשווקים מתחרים.
- צמיחת שכר הדירה הממוצעת בשווקי היעד הייתה כ-5% בשנה על פני תקופות של 10 שנים.
Stathonikos אמר כי החברה מטווחת שווקים עם צמיחת אוכלוסייה טובה יותר, שיעורי אבטלה דומים או טובים יותר ומחיר נמוך יותר למרובע, לעתים קרובות בשליש עד רבע מרמות השוק הגדול. הוא אמר כי החברה נהנית ממעבר רחב יותר בקנדה כאשר אנשים עוברים לאזורים סבירים יותר לצורך עבודה ודיור.
התיק גם חדש יותר מרבים מהמתחרים. ההנהלה אמרה כי גיל הבניין הממוצע הוא כשמונה שנים, מה שעוזר להפחית הוצאות הון. CapEx עומד על כ-CAD 1,200 עד CAD 1,400 ליחידה בשנה, או כ-60% מתחת לממוצע התעשייה.
החברה אמרה כי המודל התפעולי שלה מתוכנן סביב שימור דיירים ולא תחלופה מהירה. היא מטווחת מצמצמים ומשתמשת בשירותים כדי לשמור על דיירים לאורך זמן.
- מרכזי כושר
- חדרי קהילה
- חדרי קולנוע
- חדרי ייעוץ אחות באמצעות שותפות TitleCare
- שירותי ספר שמתפקדים גם כמרכזי קהילה
- שירותי עיסוי
ההנהלה אמרה כי שירותים אלה אינם נועדו להיות מנועי הכנסה מרכזיים בפני עצמם. במקום זאת, הם עוזרים לחברה למשוך ולשמור דיירים איכותיים, מה שמפחית עלויות תחלופה ותומך בכוח התמחור. החברה אמרה כי גישה זו עזרה לשמור על שיעור פנויות של 2%, לעומת ממוצע לאומי של 4%.
Stathonikos תיאר גם את הצוות התפעולי כצעיר, עם גיל ממוצע של כ-30, ואמר כי החברה בנתה תרבות של שעות עבודה ארוכות ומעורבות גבוהה. הוא אמר כי הדירקטוריון וקבוצת הייעוץ הורכבו בשל מומחיות בבניית עסקים בשוק משני והקצאת הון.
הוא הדגיש מספר שמות הקשורים לרשת זו:
- Jeff York, יו"ר ובעל מניה גדול, שייסד את Farm Boy ומכר אותה ל-Sobeys תמורת CAD 1 מיליארד
- Rick Turner, לשעבר ראש עסקאות רכישה של קרנות ריט קנדיות גדולות, כולל Pure Industrial REIT
- Bill Hennessey, המפעיל את Colliers עבור אטלנטיק קנדה
- JP Poulin, יזם מבוסס אוטווה
- Pomerleau Construction, המתוארת כחברת הבנייה השלישית בגודלה בקנדה
ההנהלה אמרה כי הקבוצה המשולבת ייסדה, בנתה ומכרה כ-CAD 5 מיליארד עד CAD 6 מיליארד של עסקים בשווקים קנדיים משניים.
הקצאת הון ואסטרטגיית רכישות
NexLiving אמרה כי עברה ממודל תשלום גבוה יותר לעבר שימור הון וצמיחה. ההנהלה אמרה כי מדיניות הדיבידנד עברה מיחס תשלום של 50% לדיבידנד יציב, מה שמאפשר לשמור יותר מזומן בעסק.
- החברה אמרה כי היא רכישנית מאוד.
- ישנם שבעה עד שמונה תיקי רכישה פעילים בצנרת.
- ההנהלה אמרה כי מצב המזומנים הנוכחי אמור לתמוך בפעילות עסקאות נוספת.
- החברה אמרה כי כיום ביכולתה לרכוש יותר מ-600 דירות בעסקה בודדת, לעומת כ-200 דירות היסטורית.
ההנהלה אמרה כי החברה מחפשת עסקאות עם שיעורי תשואה פנימיים אטרקטיביים מאוד ומוכנה לפעול במהירות. Stathonikos אמר כי הוא "עסוק מאוד כרגע" בעבודה על איתור עסקאות.
החברה גם אמרה כי היא רואה מעבר רחב יותר בשוק המולטי-פמילי הקנדי, כאשר הון פרטי לוקח קרנות ריט ציבוריות לפרטיות. ההנהלה אמרה כי נכסי מולטי-פמילי ציבוריים נסחרים לעתים קרובות בניכיון רחב מערכי השוק הפרטי, מה שהופך את הבעלות הציבורית לפחות אטרקטיבית עבור חלק מהמפעילים.
תחזית עתידית
ההנהלה נתנה תחזית חיובית לצמיחת הרווחים ותזרים המזומנים, תוך כינוי התחזית הפיננסית כשמרנית.
- תחזית פיננסית לצמיחת FFO למניה ב-2026: 22%
- תחזית פיננסית לצמיחת FFO למניה ב-2027: 34%
- ההנהלה אמרה כי תזרים המזומנים החופשי עשוי להכפיל או לשלש את עצמו מהרמות הנוכחיות.
- NOI הוכפל שלוש פעמים בשלוש השנים האחרונות, וההנהלה אמרה כי הוא עשוי להכפיל את עצמו שוב בתוך מערך ההזדמנויות הנוכחי.
Stathonikos אמר כי ההשקפה ארוכת הטווח של החברה מבוססת על הרעיון שמולטי-פמילי הוא סוג נכס של 50 שנה. הוא אמר כי המטרה היא להרכיב ערך באמצעות ביצועים תפעוליים, רכישות והקצאת הון ממושמעת ולא באמצעות הנדסה פיננסית לטווח קצר.
ההנהלה גם אמרה כי NexLiving בוחנת התרחבות לארה"ב. המודל המוצע יכלול השקעות הון של CAD 3 מיליון בנכסי מולטי-פמילי מייצבים, כאשר כ-100 נכסים פוטנציאליים כבר זוהו. החברה אמרה כי תקופת הפרעון הצפויה תהיה שבעה עד שמונה חודשים, עם סיכון הוצאה לפועל נמוך יותר מהעסק הקנדי הנוכחי שלה. האסטרטגיה טרם אושרה על ידי הדירקטוריון.
בנוגע לבחירת שוק, ההנהלה אמרה כי היא בדרך כלל נמנעת מאזורים עם פיקוח על שכר דירה. היא הצביעה על PEI וויניפג כחוויות פחות חיוביות ואמרה כי היא מתכננת להשקיע שלילית בנכס ויניפג שלה. החברה אמרה כי פיקוח על שכר דירה מגביל היצע ועשוי להפוך נכסים קיימים לבעלי ערך רב יותר לאורך זמן, אך היא עדיין מעדיפה שווקים ללא כללים אלה.
עיקרי שאלות ותשובות
במהלך מושב השאלות והתשובות, ההנהלה התייחסה למספר נושאים שהועלו על ידי משקיעים ואנליסטים.
- התרחבות לארה"ב: החברה אמרה כי היא בוחנת באופן פעיל אסטרטגיה אמריקאית המבוססת על השקעות הון קטנות בנכסים מייצבים, אך עדיין זקוקה לאישור הדירקטוריון.
- פיקוח על שכר דירה: ההנהלה אמרה כי היא נמנעת משווקים עם פיקוח על שכר דירה ורואה בפיקוח על שכר דירה מדיניות גרועה מכיוון שהיא מגבילה היצע חדש.
- ירידת המרג’ין הגולמי: החברה אמרה כי הירידה במרג’ין ברבעון השני הייתה בעיקר עונתית ואינה סימן לבעיה מבנית.
- הזמנות חדשות בחוזה: ההנהלה אמרה כי המונח אינו פריט סטנדרטי בדיווח שלה והציעה כי רעש הקשור לרכישות עשוי להשפיע על השוואות לטווח קצר.
- דיווח EBITDA: החברה אמרה כי אינה מפרסמת EBITDA מותאם ומחשבת EBITDA פשוט כ-NOI בניכוי הוצאות כלליות ומנהליות.
- רכישת Devcore: ההנהלה אמרה כי העסקה מתבצעת כצפוי וממשיכה לייצר תזרים מזומנים חופשי משמעותי.
- השוואה למתחרים: ההנהלה אמרה כי Mainstreet Equity Corp. היא חברה שהיא מעריכה, אך ציינה כי NexLiving משתמשת במודל שונה המתמקד בנכסים חדשים יותר ותקופות החזקה ארוכות יותר.
בנוגע להשוואה למתחרים, ההנהלה אמרה כי Mainstreet בנתה את עסקה על ידי רכישת בניינים קטנים וישנים יותר, שיפוצם והחזרת הון במהירות. NexLiving אמרה כי המודל שלה מבוסס על בניינים חדשים יותר עם צרכי הון נמוכים יותר, שלדעתה יכולים להניב תשואות שוות או טובות יותר על הון עצמי לטווח ארוך.
Stathonikos אמר כי אחזקת פנים בחברה, העולה על 50% בקרב ההנהלה והדירקטוריון, שומרת על ההנהגה מיושרת עם בעלי המניות הציבוריים. הוא גם אמר כי החברה זוכה להכרה גוברת בקרב מפעילים פרטיים המעדיפים מודל הרכבה לטווח ארוך.
"אנחנו בעלים ומפעילים של מולטי-פמילי. אנחנו רווחיים. אנחנו מייצרים תזרים מזומנים חופשי", אמר. "זה אומר שאנחנו משלמים דיבידנד, מבצעים מכירה חוזרת של מניות, ואנחנו רכישניים מאוד."
הוא הוסיף כי החברה מאמינה שתשואת תזרים המזומנים החופשי הנוכחית שלה יכולה לעלות עוד: "אנחנו חושבים שנוכל להכפיל שוב. זה בתוך מערך ההזדמנויות שלנו."
לקוראים המעוניינים בפרטים נוספים, אנא עיינו בתמליל המלא להלן.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
