שיחת רווחים: אינוביישן נכסים תעשייתיים מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי של 2023, מנווטת בין אתגרי תעשיית הקנאביס

חברת Innovative Industrial Properties Incorporated (IIP) דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון השלישי של 2023, מהן עולה הכנסות כוללות של 78 מיליון דולר וכספים מתואמים מפעילות בהיקף של 65 מיליון דולר. החברה, שחוותה פעילות השקעות איטית יותר בשל סביבה מאקרו כלכלית לא ודאית, הכריזה על דיבידנד למניה בסך 7.2 דולר ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 6% לעומת השנה הקודמת.

נקודות מרכזיות מהשיחה כוללות:

- IIP גבתה כ -97% מדמי שכירות הבסיס ודמי ניהול הנכסים המגיעים בחוזה במהלך הרבעון השלישי.- החברה החזירה לעצמה את הבעלות על נכסים שהושכרו בעבר ל- Parallel, Green Peak ו- Kings Garden, וכעת עובדת על השכרה מחדש של נכסים אלה.- IIP עוקבת מקרוב אחר חקיקה פדרלית, במיוחד סיווג מחדש פוטנציאלי של קנאביס מלוח I ללוח III, אשר יכול להקל על נטל המס הפדרלי 280E על מפעילי קנאביס מוסדרים.- החברה הוסיפה מסגרת אשראי מתגלגלת של 30 מיליון דולר כדי להגדיל את הנזילות ובבעלותה 108 נכסים ברחבי 19 מדינות.- החלטות אסטרטגיות התקבלו כדי להפחית את פעילות ההשקעות ולהיות סלקטיבית יותר בהערכת הזדמנויות עקב אי ודאות מאקרו כלכלית בתעשיית הקנאביס המוסדרת.

בשיחת הרווחים, מנהלי IIP דנו ביתרונות הפוטנציאליים של חוק הבנקאות SAFE ותזמון מחדש של קנאביס, שיכולים לספק הקלה מיידית במס. החברה גם הביעה אופטימיות לגבי הצמיחה ארוכת הטווח של תעשיית הקנאביס למרות האתגרים הנוכחיים, כולל לחץ מחירים והידוק פיננסי.

בנוסף, IIP הדגישה את העניין בשני נכסים שנרכשו לאחרונה מקינגס גארדן. החברה זכתה להתעניינות מצד חברות חדשות וקיימות בשוק הקליפורני, מה שמעיד על המשיכה של המתקנים הבנויים במלואם.

החברה התייחסה גם להתדיינות משפטית מתמשכת נגד דיירים חדלי פירעון וסיימה תיק בפנסילבניה עם פסק דין לטובתם. הם שומרים על אופטימיות לגבי ההתקדמות בתעשיית הקנאביס באמצעות פעולות שיפוטיות, ביצועיות וחקיקתיות.

מבחינת השוק בניו יורק, למרות המאבקים הנוכחיים, IIP רואה פוטנציאל לצמיחה ארוכת טווח ומאמינה שהיא תהיה חמשת השווקים המובילים עד 2027. עוד הבהירו בחברה כי ההשפעה של דחיית חוזי שכירות, כפי שציינה בהודעה קודמת לעיתונות, היא מינימלית ומהווה רק כ-0.3% מנכסיה. מנהלי החברה הביעו הכרת תודה לצוות שלהם ומצפים לרבעון טוב יותר ולשנת 2024 מוצלחת.

InvestingPro תובנות

ככל שאנו מתעמקים בנוף הפיננסי של נכסים תעשייתיים חדשניים (IIP), הנתונים והטיפים בזמן אמת של InvestingPro מספקים תובנות חשובות. עם שווי שוק של 2180 מיליון דולר ומכפיל רווח של 13.3, IIP משקף מעמד פיננסי חזק. ב-12 החודשים האחרונים, נכון לרבעון השלישי של שנת 2023, דיווחה החברה על שיעור רווח גולמי של 93.02%, המעיד על רמה גבוהה של יעילות תפעולית.

InvestingPro Tips מדגישים את איכות הרווחים הגבוהה של החברה, עם תזרים מזומנים חופשי העולה על הרווח הנקי, ועלייה עקבית ברווח למניה. ואכן, IIP מצליחה להעלות את הדיבידנד שלה במשך שש שנים ברציפות, מה שתואם את נתוני הרבעון השלישי של 2023 המראים תשואת דיבידנד של 9.27%.

תובנות אלה מדגישות את הביצועים הבולטים של IIP, גם לנוכח אתגרי התעשייה. עבור אלה המחפשים ניתוח מעמיק יותר וטיפים, InvestingPro מציעה שפע של תובנות נוספות, עם סך של 16 טיפים זמינים במיוחד עבור IIP.

התמליל המלא - IIPR רבעון שלישי 2023:

מוקדנית: יום טוב. וברוכים הבאים לשיחת הרווחים של Innovative Industrial Properties Incorporated לרבעון השלישי של 2023. כל המשתתפים יהיו במצב האזנה בלבד. [הוראות למפעיל] לאחר המצגת של היום, תהיה הזדמנות לשאול שאלות. [הוראות למפעיל] אנא שימו לב כי אירוע זה מוקלט. אני רוצה עכשיו להעביר את הכנס לבריאן וולף, היועץ המשפטי. נא להתקדם.

בריאן וולף: תודה שהצטרפת לשיחה. מציגים היום אלן גולד, יו"ר ההנהלה; פול סמית'רס, נשיא ומנכ"ל; דיוויד סמית, סמנכ"ל כספים; קתרין הייסטינגס, סמנכ"לית תפעול; ובן רג'ין, מנהל השקעות ראשי. לפני שנתחיל, ברצוני להזכיר לכולם כי הצהרות שנאמרו במהלך שיחת הוועידה היום עשויות להיחשב כהצהרות צופות פני עתיד כמשמעותן בחוק ה-Safe Harbor of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי בשל מגוון סיכונים, אי ודאויות וגורמים אחרים. אנא עיין במסמכים שהגישה החברה ל-SEC, במיוחד בדוחות האחרונים בטפסים 10-K ו-10-Q, המזהים גורמי סיכון חשובים שעלולים לגרום לתוצאות בפועל להיות שונות מאלה הכלולות בהצהרות הצופות פני עתיד. איננו מחויבים לעדכן או לתקן בפומבי הצהרות צופות פני עתיד, בין אם כתוצאה ממידע חדש, אירועים עתידיים או אחרים. בנוסף, בשיחה היום, נדון במידע פיננסי non-GAAP מסוים, כגון FFO, FFO מנורמל ו-FFO מותאם. תוכל למצוא מידע זה יחד עם התאמות למדד הפיננסי המקביל ביותר על בסיס GAAP בדוח הרווחים שלנו שפורסם אתמול, כמו גם ב-8-K שהגשנו ל-SEC. כעת אעביר את השיחה לאלן. אלן?

אלן גולד: תודה לך, בריאן, וברוכים הבאים, כולם. אנו שמחים לדווח על תוצאותינו הכספיות לרבעון, אשר לדעתי משקפות את המסירות המתמשכת והעבודה הקשה של הצוות שלנו בביצוע הפעילות היומיומית שלנו. כפי שציינתי בפניות קודמות, אנו מרוצים ממעמדה של החברה שלנו כאשר כלכלת המאקרו הרחבה יותר ותעשיית הקנאביס המפוקחת המשיכו לחוות אתגרים שהשפיעו על יסודות המפעילים במספר היבטים. יש לנו את אחד הצוותים החזקים והמנוסים ביותר של אנשי נדל"ן בענף הקנאביס, תיק איכותי וללא ספק מאזן שמרני וגמיש, עם חוב של 12% לסך הנכסים ברוטו, ללא חוב בריבית משתנה, ללא פירעונות חוב משמעותיים עד מאי 2026. וכפי שצוין בהודעת הרווחים שלנו לעיתונות שפורסמה אתמול, שיפרנו עוד יותר את מצב הנזילות שלנו על ידי השגת מסגרת אשראי מתגלגלת, שדוד ייגע בה בדבריו המוכנים. לסיכום הרבעון, ייצרנו הכנסות כוללות של 78 מיליון דולר ברבעון השלישי וכספים מתואמים מפעילות שוטפת של 65 מיליון דולר. גביית דמי השכירות עבור תיק ההשקעות התפעולי של IIP עמדה על 97% ברבעון. הביצועים הפיננסיים המשיכו להניב תשואות דיבידנד למשקיעים שלנו עם 7.20 דולר של דיבידנדים שהוכרזו למניה ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 6% לעומת 12 החודשים הקודמים. יחס תשלום הדיבידנד ברבעון השלישי עמד על 79% מ-AFFO, מעט מתחת לנקודת האמצע של יחס היעד שלנו של 75% ל-85% של AFFO. רבעון זה היה עוד רבעון שקט עבורנו מבחינת רכישות נוספות ופעילות השקעה. כפי שציינו במשך מספר רבעונים, ציפינו לקצב איטי משמעותית בפעילות ההשקעות לאור אי הוודאות המקרו-כלכלית המתמשכת וההתאמות המשמעותיות לעלות ההון מאז החל הפד להעלות את הריבית באגרסיביות בשנה שעברה. התחייבנו למימון נוסף כדי להשלים את הפיתוח של אחד הנכסים שלנו בניו יורק, שבן ידון בו. מנקודת מבט רגולטורית, אנו בהחלט עוקבים מקרוב אחר ההתפתחות הנובעת מהמלצת מחלקת הבריאות ושירותי האנוש ל-DEA לשנות את מועד הקנאביס מלוח I ללוח III תחת CSA. כמובן, יש לכך יתרונות משמעותיים, כולל הסרה אפשרית של המסים הפדרליים המוחרמים 280E המוטלים על מפעילי קנאביס מפוקחים ופול ידון במחשבותינו ביתר פירוט. בעוד שהרוב המכריע של בסיס השוכרים שלנו ממשיך להפגין ביצועים, דיברנו בעבר, לקחנו בחזרה נכסים מסוימים מ- Parallel, Green Peak ו- Kings Garden, ובן ופול, יספקו עדכונים על נכסים אלה. כמו תמיד, אנחנו כאן כדי לענות על כל שאלה שיש לך ככל שנוכל. כעת אעביר את הקריאה לפול לדון בדינמיקה של הרגולציה והתעשייה. פאולוס?

פול סמית'רס: תודה, אלן. לפני שאדון בהתפתחויות הכלליות בשוק, ברצוני לספק עדכון על הנכסים שהושכרו או הושכרו בעבר למקביל, גרין פיק וגן המלכים. כפי שציינו אז, ואני חושב שכדאי לחזור כאן, אנחנו כמובן מתמקדים בראש ובראשונה במקסום הערך של כל אחד מהנכסים שלנו ויש לנו שוכרים עם צוותים חזקים שיכולים לנהל את העסק שלהם בהצלחה דרך העליות והמורדות הבלתי נמנעות של התעשייה הזו. שכרנו יועצים מקומיים ויועצים אחרים במצבים אלה, התחלנו בהליכים משפטיים בגין נזקים והחזקה ואנו נמצאים בדיונים עם רשויות רגולטוריות רלוונטיות. כפי שציינו בשיחתנו ברבעון הקודם, גרין פיק הוכנסה לכינוס נכסים במרץ ובאמצע מרץ החזרנו לעצמנו את הבעלות על בניין סאמיט, מתקן גידול ועיבוד בשיפוצים. בנוסף, בחודש מאי החזרנו לעצמנו את הבעלות על שני אתרי קמעונאות קטנים במישיגן שהושכרו בעבר לגרין פיק, שעבורם סך ההשקעה שלנו הוא פחות מ-3 מיליון דולר, ואנו מצפים להחזיר לעצמנו את החזקה באתר קמעונאי אחד נוסף בסוף נובמבר. הכונס משלם דמי שכירות על כל הנכסים הנותרים הנותרים המושכרים לגרין פיק, כולל מתקן הגידול והעיבוד של חלקי הקציר ושאר אתרי המסחר. בית המשפט אישר את מכירת נכסיה של גרין פיק לקונה באוקטובר, כאשר הרוכש קיבל על עצמו את חוזה החכירה והחכירה של שלושת אתרי הקמעונאות הנותרים ללא שינוי בתנאים. כפי שצוין בשיחות הקודמות שלנו, הגשנו גם תביעות נגד Parallel בגין החזקה ונזקים בנכס שלנו בפנסילבניה וברכוש שלנו בטקסס. החזרנו לעצמנו את הבעלות על הנכס בטקסס במרץ, שנמצא בשלבים מוקדמים של פיתוח, ועל הנכס בפנסילבניה רק בתחילת השבוע. אנו בוחנים באופן פעיל את כל האפשרויות עבור נכסים אלה. כפי שציינו בעבר, Parallel ממשיכה לעמוד בהתחייבויותיה לגבי שני הנכסים האחרים שהשכרנו להם בפלורידה. ובסוף ספטמבר, כפי שחשפנו בעבר, החזרנו לעצמנו את ארבעת הנכסים הנותרים שאוכלסו בעבר על ידי קינגס גארדן ובן ידון בפעילות השיווק שלנו על נכסים אלה, כמו גם על בניין סאמיט במישיגן. התפתחויות השוק, כפי שציינו מזה זמן, תעשיית הקנאביס המוסדרת ממשיכה לחוות שורה של נסיבות מאתגרות. אך ברצוני לציין כי גם בסביבה מאקרו-כלכלית זו, הצמיחה של תעשיית הקנאביס הכוללת בארה"ב ממשיכה להישאר חזקה, כאשר BDSA צופה מכירות קנאביס של 29.5 מיליארד דולר בשנת 2023, המייצגים צמיחה של כ-12% משנת 2022. בנוסף, BDSA מעריך כי כ -60% מהמבוגרים בארה"ב יכולים לקבל גישה לקנאביס לשימוש מבוגרים עד 2026 עם תוכניות מדינה חדשות שיגיעו לאינטרנט. תמחור יחידות עבור מוצרי קנאביס מפוקחים נמצא תחת לחץ במדינות מסוימות ברמה הסיטונאית, המשקף את מה שאנו מאמינים כמספר גורמים, כולל דינמיקה בסיסית של היצע-ביקוש, היעדר אכיפה משמעותית במדינות מסוימות על מכירות קנאביס לא חוקיות ללא רישיון על ידי רשויות אכיפת החוק המדינתיות והמקומיות, מיסוי ותנאים מאקרו-כלכליים כלליים. הדינמיקה הזו נמשכה לאורך הרבעון השלישי כעניין כללי, אם כי, כמובן, עם כמה שינויים ספציפיים למדינה וראינו עלייה בתמחור הסיטונאי הלאומי מאז אמצע ספטמבר. זמינות הון, נושא מתמשך נוסף מהשיחות הקודמות שלנו הוא ההשפעה שהייתה להידוק התנאים הפיננסיים על זמינות ההון לתעשיית הקנאביס. כמו בתעשיות אחרות, עלות ההון וזמינות ההון השתנו באופן מהותי עבור מפעילי הקנאביס במהלך השנה האחרונה פלוס. לאחר ש-Viridian Capital Advisors דיווחה כי הן פעילות גיוסי ההון של המפעילים בארה"ב והן פעילות המיזוגים והרכישות מתחילת השנה היו ברמתם הנמוכה ביותר מאז לפני 2018, סביבת המימון ממשיכה להיות מאותגרת משמעותית כרגע. חקיקה פדרלית, בחזית החקיקה הפדרלית, היו כמה התפתחויות ראויות לציון. בסוף ספטמבר עבר חוק SAFER בוועדת הבנקאות של הסנאט, וזו הייתה הפעם הראשונה שחקיקת בנקאות הקנאביס התקדמה בוועדה זו. למרות שמדובר בניצחון סמלי, סאפר נתמך גם על ידי קואליציה דו-מפלגתית של 22 תובעים כלליים במכתב שנשלח למנהיגי הקונגרס ועם מנהיג הרוב בסנאט, צ'אק שומר, שהשתחווה להביא את החוק לרצפה, לצטט, מהר ככל האפשר, שלא לציטוט. נותרו מכשולים רבים בהעברת החוק לקונגרס ולחוק. אז אנחנו מתונים בהתלהבות שלנו כפי שהיינו עם הצגות קודמות של חוק SAFE החל מלפני 10 שנים. כמובן שההתפתחות המשמעותית הנוספת במהלך הרבעון הייתה שבאוגוסט המליץ משרד הבריאות ושירותי האנוש ל-DEA לסווג מחדש את הקנאביס מסם Schedule I לתרופה Schedule III תחת חוק החומרים המפוקחים. HHS ביססה המלצה זו על סקירת ה-FDA של סיווג הקנאביס בהתאם לצו הנשיאותי של הנשיא ביידן באוקטובר 2022. תהליך הסיווג מחדש ידרוש את אישור הרשות למלחמה בסמים וככל הנראה הליכים מורכבים לקבלת כללים מנהליים, ועדיין לא ברור כמה זמן יימשך התהליך ומה היקף ההחלטות הסופיות על הכללים. עם זאת, סיווג מחדש כזה צפוי לסיים את טיפול המס 280E, שהטיל נטל מס קיצוני על המפעילים המפוקחים, מה שיהווה ניצחון גדול לתעשייה ויספק באופן מיידי שיפור משמעותי בכספי מפעילים רבים. אנחנו כמובן נעקוב מקרוב אחר ההתקדמות בתחום הזה בחודשים הקרובים. אני רוצה להעביר עכשיו את השיחה לבן כדי לדון בפעילות הפורטפוליו והליסינג שלנו ברבעון השלישי. בן?

בן רגין: תודה, פול. כפי שציינו קודם לכן, החזרנו לעצמנו נכסים מסוימים מ-Parallel, Green Peak ו-Kings Garden, ואנו ממשיכים להתמקד במאמצי החכירה מחדש של נכסים אלה. בנוגע לנכס Summit שלנו במישיגן, שלקחנו בחזרה מוקדם יותר השנה, ביצענו LOI להחכיר את הנכס כולו ואנחנו עובדים באמצעות משא ומתן על שכירות ותכנון סופי להשלמת הפיתוח מחדש של הפרויקט. ביחס לארבעת הנכסים שאוכלסו בעבר על ידי קינגס גארדן עד סוף ספטמבר, אנו שמחים להודיע כי ביצענו LOI להשכרה עבור נכסי השדרה ה-19 ומקליין מוקדם יותר השבוע, קצת יותר מחודש לאחר שחזרנו לשלוט בשני נכסים אלה. כמו כן, אנו נמצאים בדיונים פעילים לגבי שני הנכסים הקטנים האחרים ובוחנים שימושים חלופיים, כולל שימושים שאינם קנאביס בהתחשב בשינויי ייעוד מסוימים שהשפיעו על נכסים אלה. שני הנכסים הקטנים האלה מייצגים פחות מ-1% מסך ההון המושקע שלנו. בנוגע לנכס שלנו בסן ברנרדינו, שלקחנו בחזרה מקינגס גארדן בסוף השנה שעברה, אנו ממשיכים לבחון פיתוח פוטנציאלי של עירוב שימושים בנכס זה, אשר עשוי לכלול רכיב אחסון עצמי בהתאם ל- LOI המבוצע עם שותף פוטנציאלי למיזם משותף. כפי שציינו בעבר, אנו צופים שהתהליך יארך חודשים רבים, אך נמשיך לדווח על ההתקדמות ככל שנוכל. עבור הנכסים שלנו בטקסס ובפנסילבניה שבהם Parallel הגיעה לחדלות פירעון, לקחנו בחזרה את הנכס בטקסס באמצע מרץ וממשיכים לבחון אפשרויות לאתר זה. בפנסילבניה, Parallel הפסיקה את פעילותה בסוף אוקטובר ובסוף אוקטובר קיבלנו פסק דין בגין החזקה ופיצויים במשפט. אמנם היינו פעילים בחזית הליסינג, אבל מבחינת השקעות חדשות זה היה רבעון שקט יחסית. כפי שציינו כבר מספר רבעונים, לאור ההתאמות המשמעותיות לעלות ההון בתעשיות שונות, כולל עלות ההון שלנו ואי הוודאות המאקרו-כלכלית שעמה מתמודדת תעשיית הקנאביס המפוקחת, קיבלנו החלטה אסטרטגית לצמצם את פעילות ההשקעות הכוללת שלנו ולהמשיך להיות סלקטיביים וסבלניים ביותר בהערכת הזדמנויות השקעה פוטנציאליות. כפי שאלן ציין, בסוף אוקטובר תיקנו את חוזה השכירות שלנו עם Goodness Growth בניו יורק, סיפקנו מימון נוסף להשלמת הפיתוח של מתקן הגידול והעיבוד המורחב והתאמנו את דמי השכירות בהתאם. כפי שחשפה Goodness Growth ברבעון האחרון, החברה בוחנת את מכירת הפעילות שלה בניו יורק, כולל הפעילות במתקן זה. עם זה, אני אעביר את זה לקתרין. קתרין?

קתרין הייסטינגס: תודה, בן. לצורך שיחה זו, אתאר את תיק הנכסים שלנו ואת רשימת השוכרים בנוסף לסטטיסטיקות גביית שכר הדירה שלנו ועדכונים על פרויקטי הפיתוח שלנו. נכון ל-30 בספטמבר, בבעלותנו 108 נכסים ב-19 מדינות והשכרנו ל-29 מפעילים, הכוללים 8.9 מיליון רגל רבועה להשכרה. מתוך 108 נכסים אלה, 103 נכסים כלולים בפורטפוליו התפעולי שלנו. תיק הנכסים שלנו ממשיך להיות מגוון היטב, כאשר אין שוכר אחד המייצג יותר מ-16% משכר הדירה הבסיסי השנתי שלנו ואין מדינה המייצגת יותר מ-15% משכר הדירה הבסיסי השנתי שלנו. יש לנו קשרים עם כמה מהמפעילים הגדולים והמנוסים ביותר בענף, כאשר פורטפוליו התפעול המושכר שלנו מורכב מ-90% מפעילים רב-מדינתיים ו-62% מושכרים לשוכרים של חברות ציבוריות. הסכום הכולל של ההון שהושקע והתחייב בתיק התפעולי שלנו שווה ל-274 דולר לרגל רבועה, שלדעתנו נותר נמוך משמעותית מעלות ההחלפה. עבור הרבעון השלישי, גבינו כ-97% מדמי השכירות הבסיסיים ודמי ניהול הנכסים החוזיים מתיק התפעול שלנו. 3% שלא אספנו התייחסו בעיקר לדייר ברירת המחדל שלנו Parallel שנחשף בעבר באחד הנכסים שלנו בפנסילבניה. ההכנסות שלנו וגביית דמי השכירות ברבעון כללו יישום של פיקדונות בסך של כ-2.2 מיליון דולר. כפי שחשפנו בעבר, תיקנו את חוזי השכירות שלנו עם הוליסטיק בתמורה להכללת הוראות ברירת מחדל צולבות והארכת תנאים לכל חוזי השכירות והסכמנו להחיל פיקדונות ביטחון לתשלומי שכר דירה לנכסים במישיגן ובקליפורניה עד 30 בספטמבר, עם החזר יחסי של פיקדונות אלה החל מינואר 2024. הוליסטית החלה לשלם דמי שכירות על נכסים אלה באוקטובר. באופן דומה, כפי שנחשף ברבעון הקודם, תיקנו את חוזה השכירות שלנו עם Temescal במסצ'וסטס, נכס שחווה עיכובים בהשלמת הבנייה, שבעקבותיהם הארכנו את תקופת החוזה, הפחתנו זמנית את דמי השכירות הבסיסיים לאפריל עד ינואר ולאחר מכן העלינו את שכר הדירה הבסיסי לשארית התקופה, עם החלת פיקדונות ביטחון לתשלומי שכר דירה מסוימים. טמסקל החלה לשלם דמי שכירות בספטמבר, שנגבו במלואם עד אוקטובר. לבסוף, כפי שחשפנו ברבעון הקודם, תיקנו את חוזה השכירות שלנו עם 4Front באחד הנכסים שלנו באילינוי ביולי, והחלנו חלק מהפיקדון כדי לשלם מחצית מדמי השכירות החוזיים החודשיים המגיעים מהשוכר, החל מ-1 באוקטובר 2023 ועד 30 בנובמבר 2023, עם פירעון על פני תקופה של 12 חודשים החל מינואר. 4Front שילמה את 50% דמי השכירות המגיעים מאז תיקון זה. בדומה לסטטיסטיקות הרבעון השלישי שלנו, באוקטובר גבינו כ-97% מדמי השכירות הבסיסיים ומדמי ניהול הנכסים המגיעים בחוזה מתיק התפעול שלנו, כאשר 3% לא גבינו ביחס לדייר ברירת המחדל שלנו Parallel בפנסילבניה, שנחשף בעבר. כמו כן, המשכנו לממן הגרלות לדמי השבחה או פיתוח בנייה למפעילים שלנו במסגרת חוזי החכירה שלנו. כפי שציינו בעבר בשיחות קודמות, שיפורים אלה הם קריטיים לייצור יעיל של מוצרי קנאביס איכותיים בקנה מידה גדול. ברבעון השלישי של 2023 מימנו 18 מיליון דולר, בניכוי שיפורי בנייה בפעילות הבנייה בנכסים שלנו. ועם זה, אני אעביר את זה לדוד. דוד?

דייוויד סמית': תודה לך, קתרין. ברבעון השלישי ייצרנו הכנסות כוללות של 78 מיליון דולר, גידול של 10% לעומת הרבעון השלישי אשתקד. הגידול נבע בעיקר מגידול בהחזרי השוכרים לעומת התקופה הקודמת, וכן מפעילות בתקופות קודמות לרכישה והשכרה של נכסים חדשים, מימון נוסף של שיפורי בנייה שניתנו לשוכרים בנכסים מסוימים שהביאו לעליית שכר דירה בסיסית, והעלאות שכר דירה חוזיות בנכסים מסוימים. כפי שציינה קתרין, ההכנסות בסך 78 מיליון דולר ברבעון השלישי כללו 2.2 מיליון דולר של פיקדונות לתשלום דמי שכירות או 0.08 דולר למניה. בשלושת החודשים שהסתיימו ב-30 בספטמבר 2023 רשמנו רווח נקי המיוחס לבעלי מניות רגילות של 41 מיליון דולר או 1.45 דולר למניה. הכספים המתואמים מפעילות שוטפת ברבעון השלישי הסתכמו ב-65 מיליון דולר או 2.29 דולר למניה, גידול של 7.5% בהשוואה ל-AFFO של 2.13 דולר למניה שנוצר ברבעון השלישי של 2022, הודות לעלייה בהחזרי השוכרים, הכנסות שנוצרו מנכסים שנרכשו בתקופות קודמות, עליות חוזיות בדמי השכירות והכנסות שנצברו מהשקעות CapEx נוספות בנכסים קיימים. AFFO ברבעון השלישי עלה ב-0.03 דולר למניה לעומת AFFO ברבעון השני של 2.26 דולר, כאשר העלייה נבעה בעיקר מעליות חוזיות בשכר הדירה, שקוזזו מעט על ידי הכנסות נמוכות יותר מתיק גן המלכים. יש לציין כי לגבי קינגס גארדן, התוצאות ברבעון השלישי כללו 1.7 מיליון דולר או 0.06 דולר למניה מדמי השכירות מהם. וכפי שפול ציין בדבריו, הם כבר לא דיירים נכון לסוף ספטמבר. ב-13 באוקטובר שילמנו דיבידנד רבעוני של 1.80 דולר למניה לבעלי המניות הרגילות הרשומות נכון ל-29 בספטמבר, שווה ערך לדיבידנד שנתי של 7.20 דולר למניה רגילה. כפי שאלן ציין, הדיבידנד שלנו נשאר מכוסה על ידי AFFO שלנו במהלך הרבעון עם יחס תשלום של 79%, אשר עולה בקנה אחד עם יחס התשלום הממוקד של מועצת המנהלים שלנו של 75% עד 85% של AFFO. פונים למאזן. בסוף הרבעון היו לנו סך נכסים ברוטו של כ-2.6 מיליארד דולר וחוב של כ-304 מיליון דולר. חשוב לציין, כל זה בשיעור קבוע. החוב שלנו מורכב אך ורק מחוב לא מובטח, כאשר רובו או 300 מיליון דולר, לא יבשיל עד מאי 2026. בנוסף, מדדי האשראי שלנו נותרו חזקים ובין הטובים בכל ענף קרנות הריט הנסחרות בבורסה, עם יחס חוב לנכסים ברוטו של פחות מ-12% ויחס כיסוי שירות חוב של יותר מפי 16. בעוד המאזן שלנו נותר במצב מצוין, באוקטובר הוספנו נזילות נוספת עם סגירת מסגרת אשראי מתגלגלת של 30 מיליון דולר לשלוש שנים, אותה ניתן להרחיב בכפוף לקבלת התחייבויות בנקאיות נוספות. התמחור מבוסס על ריבית הפריים בתוספת מרווח רלוונטי המבוסס על הפיקדונות בבנק שלנו. יש לציין כי מאז ההנפקה, תמיד שאפנו לשמור על גישה לשוקי הון מרובים, כפי שניגשנו בעבר למניות רגילות, מניות בכורה, חוב להמרה ושוקי אג"ח לא מובטחים. הסגירה על מסגרת אשראי מתגלגלת זו ממחישה עוד יותר את יכולתנו לגשת להון בתעשיית הקנאביס ומספקת אפשרות נזילות נוספת לחברה. עם זאת, אני אחזיר אותו לאלן. אלן?

אלן גולד: תודה, דיוויד. אני רוצה לציין את הדברים הבאים לסיום. אנו ממשיכים להיות מאמינים איתנים בצמיחה ובהצלחה ארוכות הטווח של תעשיית הקנאביס המוסדרת וצוות אנשי המקצוע והיועצים המסורים שלנו מתמקד באופן ייחודי בניווט החברה שלנו בסביבה עסקית זו המתפתחת במהירות. יש לנו בסיס איתן של נכסים, צוות מסור וחזון ברור לעתיד. אנחנו אופטימיים לגבי מגמות הלגליזציה. אנו מאמינים שהמומחיות, תיק הנכסים והמאזן שלנו ממצבים אותנו היטב לעתיד. עכשיו, עם זה, אני רוצה לפתוח את זה לשאלות. מוקדנית, תוכל בבקשה לפתוח את השיחה לשאלות?

מפעיל: [הוראות מפעיל] השאלה הראשונה מגיעה מטום קת'רווד עם BTIG. נא להתקדם.

טום קת'רווד: תודה, ובוקר טוב, כולם. אולי, פול או אלן, במחשבה רחבה יותר על תעשיית הקנאביס בארה"ב, הזכרת שיפורים צנועים בתמחור הסיטונאי החל מהסתיו, וכמובן, ראינו לאחרונה מדינות שהוסיפו תוכניות לשימוש מבוגרים. עם זה כרקע, איך התחזית העסקית עבור השוכרים שלך היא מגמה והאם יש שווקים שבהם אתה בהדרגה יותר בונה או מהסס בשלב זה?

אלן גולד: תודה, טום. אני חושב שאתה שואל שאלה ממש טובה, והלוואי שהיה לי את כדור הבדולח הטוב ביותר עם הראייה הברורה ביותר. אנחנו חושבים שהתעשייה ממשיכה להציג ביצועים טובים. אני חושב שזה ממשיך להיות מאוד מקובל כפי שתיארנו את מספר המדינות שיש להם -- עכשיו יש או שימוש במבוגרים או קנאביס רפואי, אני חושב, זה 40 מדינות עכשיו. והצמיחה במכירות ממשיכה לגדול משנה לשנה עם התחזית שעד 2027 זה אמור להסתיים, אני חושב, במכירות כוללות של 43 מיליארד דולר. כלומר, אני חושב, התעשייה, באופן כללי, ממשיכה לנוע בכיוון חיובי. מה שאנחנו חווים פוטנציאלית הוא ששיעורי הצמיחה לא היו או לא היו חזקים כמו בעבר, אבל אולי מיצוב עצמם לשיעורי צמיחה עתידיים גבוהים יותר ממה שחווינו השנה ומצפים בתחילת השנה הבאה. אז אני חושב שזה הכי טוב שאנחנו יכולים לעשות בניתוח איפה אנחנו חושבים שהתעשייה נמצאת היום.

פול סמית'רס: ואני יכול להוסיף, טום. זהו פול. אנחנו מסתכלים על אפשרות התזמון מחדש בשנה הבאה כדבר חיובי עצום, כמובן, עם המשמעות של 280E ואני לא חושב שאנחנו יכולים להפריז בהשפעה שתהיה להקלה של 280E על המפעילים באופן גורף. אז אנחנו מסתכלים על זה כחיובי אמיתי. כמו כן, אנחנו עדיין מסתכלים על ההתפתחויות במדינה, לאוהיו בשבוע הבא יש סירה על REC וכל העיניים על אוהיו בשבוע הבא. אז יש הרבה דברים חיוביים שקורים בתעשייה.

טום קת'רווד: נהדר. מעריך את ההערות האלה. ואז אולי עבור בן או עבור פול, לעבור לנכסים שהיו לך בשוק, נהדר לשמוע את החדשות על LOIs. אולי רק שאלה רחבה יותר על שיווק נכסים כאשר אתה מקבל אותם בחזרה. כאשר יש לך אותם בחוץ, האם הביקוש מגיע בעיקר מ- MSOs שמחפשים להוסיף נכסי טיפוח איכותיים יותר או סוג של, פול, כפי שרמזת, עם הפוטנציאל לתזמון מחדש, האם אנחנו רואים הקמת חברות חדשות ואולי הון חדש נכנס לתעשייה הזו שלא ראינו בחצי השנה האחרונה עד 12 חודשים? מה התמהיל של אותם שוכרים בשוק שמסתכלים על הנכסים שלכם?

פול סמית'רס: כן. הרשו לי לבקש מבן להגיב על כך. הוא עם זה כל יום.

בן רג'ין: היי, טום. אנחנו באמת רואים תמהיל, שלדעתי היה נהדר לראות כשלקחנו חלק מהנכסים האלה בחזרה והוצאנו אותם לשוק. שלנו -- שני הנכסים, שני הנכסים העיקריים מגן המלכים שקיבלנו לאחרונה בחזרה ששמחנו להכריז על LOI עבורם. ראינו התעניינות מצד חברות חדשות שאנחנו מחפשים להיכנס לענף. ראינו התעניינות מצד שחקנים קיימים בשוק הקליפורני. זה היה באמת שילוב טוב של חברות קיימות וחדשות שלדעתי באמת ראו את הערך בנכסים האלה אם אלה היו בנויים במלואם. כפי שאמרנו בעבר, מדובר במתקנים קריטיים למשימה שדורשים הרבה השקעה וזמן כדי לבנות, והעובדה שבנינו באופן מלא מתקנים מוכנים לשימוש באמת מרגישה מאוד אטרקטיבית להרבה סוגים שונים של חברות. ואני חושב שראינו את זה גם בכמות הריבית וגם במהירות שבה הצלחנו לשים את הנכסים האלה תחת LOI.

טום קת'רווד: תודה, בן. ממש מועיל. ואז אולי עבור דייויד, נהדר לראות את תוספת האקדח ברבע הרביעי. לגבי התהליך מאחורי הוספת זה, האם זה עניין של לקח זמן למצוא את התנאים ואת השיעור ואת המבנה שעבד בשבילך ולכן לחצתם על ההדק עכשיו או שאתם מסתכלים על הזדמנויות בשוק ורק הגמישות ההונית הנוספת מביאה אתכם למקום שבו אתם רוצים להיות? האם אתה יכול לספק איזשהו צבע על תהליך החשיבה מאחורי זה?

דייוויד סמית': כן. בטח, טום. האקדח עצמו, הייתי אומר, יותר מהאחרון שהזכרת. זו הייתה הזדמנות רק לחזק את הנזילות בחברה. כפי שאתם יודעים, יש לנו כבר מאזן חזק מאוד. זו רק הזדמנות להוסיף נזילות נוספת לחברה שהייתה אטרקטיבית עבורנו. אני אגיד מבחינת ה - - - מה שאני יכול להגיד על הבנק עצמו, זה בנק גדול מאוד. הם מלווים בקנאביס כבר כמה שנים. יש להם נכסים בשווי של יותר מ-60 מיליארד דולר. אז אני חושב שזה גם מדבר, אחד, רק עניין בתעשייה וגם עניין בנו כקרדיט. והתמחור הוא גם מאוד מאוד אטרקטיבי ללא דמי שימוש שוטפים. אז שוב, בסופו של יום, זו רק עוד הזדמנות להגדיל את הנזילות עבורנו.

טום קת'רווד: תודה, דייוויד. ואז פשוט אחרון אחד מהר בשבילי. בן, תזכיר לנו, כאשר שוכר מחפש למכור את העסק שלו, כמו שציינת לגבי Goodness Growth בניו יורק, מה המעורבות של IIP, האם יש לך מה לומר בהקצאת חוזה השכירות למפעיל חדש?

בן רגין: כן. היי, טום. לא היינו מעורבים בהכרח בדיונים על עסקה, אבל כן, כמובן, יש לנו אמירה על כל מי שעשוי לבוא ולרצות להשכיר את הבניינים שלנו. אז אנחנו כן מתערבים מבחינת הקצאת שכירות מבחינת מי יהיה השוכר החדש, אנחנו נבצע חיתום בדיוק כמו שאנחנו מחתמים כל עסקה אחרת ונוודא שזו התאמה טובה שאנחנו מרגישים לנכס.

טום קת'רווד: הבנתי. ממש מועיל. תודה על כל התשובות לכולם.

אלן גולד: תודה, טום.

מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מסקוט פורצ'ן עם ROTH Capital. נא להתקדם.

סקוט פורצ'ן: כן. בוקר טוב. ראשית, פריט משק בית קטן סביב סוג הוצאות ההתדיינות שם והתנועה או העיתוי הפוטנציאלי של פוטנציאל שוב ברבעון וסוג של צד ההתדיינות של הדברים. אם אתה יכול לתת עדכון על זה, זה יהיה נהדר.

פול סמית'רס: בטח. היי, סקוט. זה פול. כפי שהזכרנו, סיימנו את ההתדיינות בפנסילבניה בפסק דין לטובתנו בסך 15.5 מיליון דולר. קיבלנו גם - - - החזרנו את הנכס החל השבוע. אז ההתדיינות הזאת נעשתה. התדיינות משפטית מתמשכת נותרה בתחומים מסוימים. אבל אנחנו ממשיכים לרדוף במרץ את האפשרויות שלנו נגד הדיירים המשתמטים. אז זה היה ניצחון טוב בפנסילבניה ואנחנו פשוט ממשיכים לרדוף באגרסיביות אחר כל הסעדים המשפטיים שלנו.

סקוט פורצ'ן: מושלם. ופול, בזמן שיש לי אותך בשיחה שם, אתה יכול להרחיב קצת יותר על התביעה שהוגשה לאחרונה על ידי משרד עורכי דין משפיע וכמה משותפיך ב- MSO, אולי הם מחפשים סוג של לחסום את הממשל הפדרלי מאכיפת איסור על המדינה ופעילות קנאביס חוקית. אמנם סביר להניח שייקח להם כמה שנים להגיע לבית המשפט העליון שם, אבל סוג של מחשבות או הגנה מהמדינה -- עבור המדינות והמודל העסקי שלך עם דיירי MSO וסוג של מתקנים בפעולות אנכיות אלה במדינות מפתח אלה. יש מחשבות על הצד הצדק של קידום רפורמת הקנאביס מאז?

פול סמית'רס: כן. סקוט, זו תביעה מעניינת מאוד, וכמובן, הם שכרו את דיוויד וייס, שהוא אחד הליטיגטורים הבכירים בבית המשפט העליון בארה"ב במדינה. אז זה נותן אמינות מיידית, אני חושב, להביא את התיק לבית המשפט העליון. התביעה מוגשת במסצ'וסטס. זה בעצם מאתגר את הזכות של הממשלה הפדרלית להסדיר עסקי קנאביס המופעלים על ידי המדינה, כי אתה חוזר למקרה גונזלס בשנת 2005, זה נתן לממשלה הפדרלית זכות להסדיר את המסחר בין מדינות. אבל כמובן, הדרך שבה המדינות פועלות עכשיו, זה מסחר פנים-מדינתי. אז האתגר הוא לומר שלממשלה הפדרלית אין סמכות להסדיר עסקים שפועלים אך ורק בתוך גבולות המדינה עצמה. החלק השני של המקרה מעניין גם מניתוח משפטי הוא שזו תיאוריית ביטול וזה בעצם אומר שהממשלה הפדרלית אפשרה למדינות להפר את הממשל הפדרלי כבר 12 שנים, 13 שנים, 14 שנים. אז זה סוג של טיעון ויתור שאומר שהמדינה, הממשלה הפדרלית לא רשאית להמשיך לקיים את האיסור הזה כשהיא מסרבת לאכוף את זכויותיה. אז אתה צודק, זה הולך להיות ארוך, אבל אני חושב שזה יגיע לבית המשפט העליון. אני חושב שכנראה יהיה לנו לוח זמנים חדש לפני שזה יגיע לבית המשפט העליון. אז נראה, אבל זה כנראה תהליך של שנתיים עד שלוש. אבל זה נחמד לראות מקרה לגיטימי עכשיו ועכשיו אנחנו מסתכלים באמת על שלוש חזיתות. אנחנו מסתכלים על הפעילות ברמה השיפוטית. אנחנו בהחלט מסתכלים על פעילות ברמה הביצועית באמצעות תזמון מחדש, וכמובן, בנקאות בטוחה, SAFER Banking מנסה לפלס את דרכה דרך הקונגרס. אז זו מתקפה משולשת שאנחנו חושבים שהיא מאוד בריאה לתעשייה.

סקוט פורצ'ן: אני מעריך את הצבע הזה. ואם אני יכול להחליק עוד אחד, כנראה, לבן, אבל אתה יכול לספק צבע על הדיירים הפרטיים שלך, כפי שאנו רואים פעולות דומות על ידי המפעילים הפרטיים שלך או סוג של מדינה אחת שם בעקבות המגמות של רבות מהחברות הציבוריות כדי להפחית באופן משמעותי עלויות, CapEx ואלה עם חוב, אנחנו רואים הרחבה או שוויון סוג זה של פירעונות חוב החוצה כדי לייצר תזרים מזומנים נראה חיובי עבור דיירים ובריאות בסביבה קשה זו. וכמובן, הם משפרים את פעילותם בסביבה הנוכחית מבלי לצפות לתזרים מזומנים מועיל מהחיסול באמת. אתה יכול פשוט לשים קצת צבע על הצד הפרטי הגדול שלך של אינטראקציות דיירים מבחינת סוג של מה הקרן הציבורית עושה?

בן רגין: כן. בטוח. היי, סקוט. זה בן. שמח לספק קצת צבע שם. הייתי אומר שאנחנו באמת רואים יוזמות דומות של החברות הפרטיות כמו שאנחנו רואים עם החברות הציבוריות וכולן חוות את אותה דינמיקה בשוק כמו הקבוצות הציבוריות מבחינת גיוס הון, מבחינת פעילות. יש לנו חברות פרטיות חד-מדינתיות, יש לנו חברות פרטיות רב-מדינתיות ואני חושב שזה היה מאוד בריא. הרבה מהדברים שציינת עבור התעשייה במונחים של התמקדות ביעילות התפעול, טיפול בכל סוג של אתגרים מאזניים שעשויים להיות להם. זה היה נהדר לראות שהרבה מהציבור הצליח להאריך את פירעונות ההלוואות, למחזר מחדש, לבנות מחדש חלק מהחוב ובאמת לדחוף החוצה חלק מחששות החוב שאולי היו לחלק מהמשקיעים עבור חלק מה-MSOs הציבוריים. אז שוב, אני חושב, זה מאוד בריא בסך הכל לתעשייה. הם נוקטים באותם צעדים. הם היו -- אנו שמחים להמשיך לדווח על גביית שכר הדירה החזקה. הם נשארים מעודכנים בשכר דירה. הם ממשיכים לכבוש ולפעול מתוך המתקנים שלנו ולשפר את הפעילות שלהם ובאמת להתמקד בבריאות הפיננסית שלהם, ששוב, אני חושב, זה באמת יתרון לתעשייה כולה.

סקוט פורצ'ן: תודה על הפרטים. אני אקפוץ חזרה לתור.

אלן גולד: תודה, סקוט.

מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מאלכסנדר גולדפרב עם פייפר סנדלר. נא להתקדם.

אלכסנדר גולדפרב: היי. בוקר טוב שם בחוץ. תמיד מעניין בכל פעם ששיחת רווחים נכנסת למשפט חוקתי. אז תודה לך על זה, פול. אז שתי שאלות כאן. הראשון הוא אולי ללכת על החלק של החוקיות. דייב, הזכרת שהבנק שממנו קיבלת את מכתב האשראי היה מעל 60 מיליארד דולר. אז, בהחלט, אחד ה -- אני מניח בנק גדול שיהיה כפוף תיאורטית לאיסורים פדרליים על הלוואות, אבל בבירור לא נאכף. אז כולנו דיברנו על בנקאות בטוחה, אבל זה כמעט נראה כמו מבחינה מעשית, בהתחשב בכך שלקנאביס יש גישה ברמת הבנק הקהילתי וזה נראה כמו כל הדרך עד לרמה של 60 מיליארד דולר. איזו תועלת תספק בנקאות בטוחה שנראה שאין לתעשייה כבר, וכמובן, הבנקים מממנים את האשראי. אז מפעיל רע או אשראי לווה פוטנציאלי לא ראוי בבירור לא הולך לקבל אשראי. אז על בסיס חסות טובה, מה ההבדל בין עכשיו לאם הייתה לנו בנקאות בטוחה?

פול סמית'רס: ובכן, אלכס, זה פול. אז אני חושב שהתשובה הקצרה היא, שזה יעודד יותר בנקים להיכנס לתחום, כי כרגע, תקנות FinCEN אכן מייקרות לבנקים וללווים וללקוחות להחזיק חשבונות, בגלל דרישות הדיווח הנרחבות בעצם ה-SARs. אז אם יש לנו בנקאות בטוחה, התיאוריה הזאת תיעלם, מה שלדעתי יעודד יותר בנקים להיכנס. אבל לעניינך, עדיין יש את בעיות האשראי של המפעילים האלה. אז אנחנו עקביים, אני חושב, מכיוון שאנחנו מדברים על זה כבר שש שנים, שבע שנים זה אפילו עם SAFE Banking או SAFER Banking עכשיו, אנחנו לא חושבים שהבנקים הגדולים של הכסף, הוולס, המרדפים הולכים להיכנס לתחום. אבל זה בהחלט יהיה חיובי עבור המפעילים יש גישה טובה יותר זול יותר. ואז אנחנו תמיד חוזרים למה שדיברנו עליו קודם על כל רעיון התזמון מחדש, שאנחנו חושבים שהוא בהחלט בעל השפעה רבה יותר על התעשייה מאשר SAFER Banking יהיה כרגע בגלל הפוטנציאל להקלה של 280E. אז על זה אנחנו באמת שמים עין. אבל SAFER בנקאות יהיה טוב. אבל זה -- שומר אומר שהוא הולך להביא את זה להצבעה לפני סוף השנה. אנחנו נראה עם כל התחרות עם הצורך לממן את הממשלה ואת קרנות המלחמה השונות וזה כנראה לא הולך לקבל מקום השנה. לכן, אני חושב, אם SAFER יקבל קצת זמן בסנאט, רבעון 1 בשנה הבאה, זה יכול לעבור את הבית, שם אני חושב שכולנו מבינים שתהיה לו התנגדות מסוימת בבית. אז כל העיניים נשואות לתזמון מחדש לשנה הבאה.

אלכסנדר גולדפרב: אוקיי. השאלה השנייה היא, וכן, אני מתכוון, במיוחד בהתחשב בכך שלדעתו של מייק ג'ונסון קשה לדמיין את הבית עובר, אבל מי יודע. אבל השאלה השנייה היא, על -- כשאנחנו מסתכלים על הענף, אחד הנושאים המרכזיים שאתם התמודדתם איתם, למרות שהצלחתם לעבור את זה, הוא, כל רבעון יש כמו דייר חדש שעולה כנושא אשראי. אז אתם פותרים בהתמדה בעיות אשראי מדור קודם, אבל אז צצה אחת חדשה. אז זה כמו מסוע, נכון? ובאופן אידיאלי, זה לא...

אלן גולד: אין מסוע. בואו לא -- אל תכניסו את המילים האלה לפה שלנו או שם בחוץ. זו לא עובדה שמתרחשת. אבל התמודדנו עם כמה בעיות אשראי מדור קודם. אולי בחברות האחרות שלך או בחיים האישיים שלך יש לך מסוע של בעיות, אבל לא שלנו. אז מה השאלה שלך שוב?

אלכסנדר גולדפרב: כן. השאלה שלי היא שברבעונים האחרונים, למען ההגינות, עלו מספר סוגיות של דיירים. אז היסטורית, אתה צודק, זה לא היה מסוע. אבל לאחרונה, אנחנו נתקלים בבעיה הזאת. אז השאלה שלי היא, מה המפתח להביא את המפעילים על בסיס טוב יותר? האם נטל המס של 280E נעלם? האם זה הפתרון הגדול? האם עדיף, להמשיך לפעול נגד הבלתי חוקי? מה שאני מנסה לעשות זה להבין מה גורם למצב הנוכחי להיפתר כך שגביית שכר הדירה תחזור ל-100% ואתם תוכלו להחזיר לעצמכם עלות תחרותית של הון כדי להמשיך לצמוח כמו שגדלתם היסטורית?

פול סמית'רס: כן. היי, אלכס. זהו פול. אז אני חושב שכמו שאמרנו בשיחות קודמות ואני מכיר אותך ודיברנו על זה, זה שילוב של הרבה דברים. אין ספק, דיכוי השוק הלא חוקי הוא אחד, ייצוב מחירים רוחבי הוא אחר, ובהחלט, גישה טובה יותר להון עבור המפעילים, וזה כנראה אומר יציבות בריבית. אז יש הרבה גורמי מאקרו שייכנסו לפעולה, אני חושב, שבהחלט ישפרו את בריאות האשראי של המפעילים. אבל שוב, הקלה של 280E תהיה הפתרון מספר אחת והמהיר ביותר. אני הסתכלתי על חוות דעת משפטיות שונות ואני חושב שאם 280ה - אם יהיה לנו תזמון מחדש במהלך השנה הבאה, זה יהיה רטרואקטיבית ל-1 בינואר 2024. אז גם אם נקבל את זה מתישהו לפני הבחירות, אוגוסט, ספטמבר, זה יקבל הקלה לכל שנת המס, סביר להניח עבור המפעילים האלה. אז זה משהו שיכול להיות הקלה מיידית ובאמת להעביר כסף לשורה התחתונה.

אלכסנדר גולדפרב: אוקיי. תודה.

מפעיל: השאלה הבאה מגיעה מאריק דה לורייה מקרייג-הלום קפיטל. נא להתקדם.

אריק דה לורייה: נהדר. תודה שהתייחסת לשאלותיי. קודם כל, רק קצת שאלת משק בית. קיוויתי שתוכל לעזור לי להבין את תיקון החכירה עם צמיחה טובה קצת יותר. בהודעה לעיתונות נכתב כי דמי ההשבחה גדלו ב-14 מיליון דולר לכ-67 מיליון דולר, אך אם אני מסתכל על רשימת הנכסים מהרבעונים הקודמים, סכום ההון המחויב כבר עמד על 67 מיליון דולר. אז אני רק תוהה, האם זה בדיוק ההבדל בין ההון המחויב לבין דמי השבחת הדייר ושעכשיו לאחר תיקון החכירה, ההון המחויב עבור הנכס הזה הוא עכשיו בערך 81 מיליון דולר?

קתרין הייסטינגס: כן. אריק, זה נכון. התוספת הכספית היא עד 30 בספטמבר. אז היינו מתאימים את זה עם התיקונים לרבעון הבא, אבל 81 מיליון דולר הוא ההון המחויב החדש.

אריק דה לורייה: הבנתי. תודה. ואני מניח שרק באופן רחב יותר, אתה יכול פשוט לדבר על איך אתה רואה את הסיכונים הקשורים לניו יורק, כמובן, זה היה שוק איטי יותר להתחיל. השוק הלא חוקי די מושרש שם. היה קצת מופתע לראות יותר הון מוקצה למדינה זו. אז, אני מניח, אתה יכול פשוט לתת לנו את המחשבות המעודכנות שלך על ניו יורק?

פול סמית'רס: כן. אז, כמובן, בניו יורק היו כמה מאבקים, אבל גודל השוק בניו יורק משכנע ואנחנו מאמינים שהוא יעבור את כאבי הגדילה האלה. והדבר הגדול שאנחנו באמת צריכים לראות, כמובן, הוא דיכוי השוק השחור, אבל גם לפתוח עוד כמה חנויות. ואני חושב שאנחנו הולכים לראות את זה החל מהרבעון הזה או מהרבעון הבא, אבל אנחנו הולכים לראות דגש על פתיחת יותר חנויות קמעונאיות שיכולות להתמודד עם ההיצע. אני לא יודע, בן, יש לך מחשבות אחרות על זה?

בן רגין: כן. ואני רק אוסיף לזה, אני מתכוון, אפילו עם כל הבעיות ההיסטוריות שאולי ראינו בניו יורק, זה עדיין צפוי להיות שוק חמשת המובילים עד 2027. אז אנחנו כן חושבים שיש הרבה ערך לטווח ארוך במדינה. מלבד דינמיקה ספציפית למדינה והרגשנו שזו השקעה טובה. זהו נכס לא מפותח - תחת נכס פיתוח שרצינו לוודא שהושלם בזמן. הרגשנו שזה מוסיף ערך לנכס לטווח הארוך. אז אנחנו אוהבים את המקום שבו זה מציב את הנכס הספציפי הזה לשוק שלמרות שראה כמה אתגרים יש לו כמות עצומה של פוטנציאל צמיחה.

אריק דה לורייה: זה מועיל. אני מעריך את זה. ואחרון מבחינתי, אני רק מקווה שתוכלו לעזור לי להבין קצת יותר מה קורה עם נכסי Skymint והשפעות פוטנציאליות על הכנסות השכירות והפורטפוליו הכולל שלכם. לכן, לפני כשבועיים הוציאה Sundial הודעה לעיתונות בה הודיעה כי הצעתה להשתלט על כינוס הנכסים של סקיימינט אושרה וכי חלק מתהליך כינוס הנכסים בחכירות כלכליות המייצגות התחייבויות קבועות שנתיות בהיקף של יותר מ-12 מיליון דולר נדחה. אז אני מניח רק כמה שאלות. מה ההשפעה על גביית שכר הדירה שלכם של 12 מיליון הדולר? האם הייתם מחפשים לבנות מחדש את חוזה החכירה הזה? כיצד עשוי להיראות ארגון מחדש? ואז, אני מניח, רק באופן רחב יותר, איך אתה מסתכל על הסיכון שחכירות אחרות שלך ייחשבו לא כלכליות? תודה.

בן רגין: היי, אריק. זה בן. אז רק רציתי להבהיר. ברור שיש להם הרבה יותר חוזי שכירות מאשר רק אצלנו. אז אני חושב שההודעה לעיתונות התייחסה לכמה דברים מחוץ לפורטפוליו שלנו. כפי שתיארנו, לקחנו בחזרה את נכס הפסגה מגרין פיק. זה היה בחודש מאי ואנחנו מאוד שמחים להודיע שחתמנו על LOI לכל הנכס הזה ואנחנו מצפים להכניס את הדייר הזה לשם ולפעול ולשלם שכר דירה. לקחנו בחזרה שני נכסים קמעונאיים קטנים יותר, ובהערות שהוכנו הזכרנו נכס קמעונאי שלישי. סה"כ מדובר בכ-0.3% מהנכסים שלנו בשלושת הנכסים הקמעונאיים הללו. יתר חוזי החכירה, הרוכש אכן הסכים והוא מניח אותם כמות שהם ואנחנו לא מבצעים שינויים ולא התבקשו שינויים באף אחד מתנאי העסקה באותם חוזי שכירות.

אריק דה לורייר: אוקיי. נהדר. זה מועיל. תודה.

אלן גולד: תודה, אריק.

מפעיל: זה מסכם את מפגש השאלות והתשובות שלנו. אני רוצה להחזיר את הכנס לאלן גולד לכל דברי סיום.

אלן גולד: תודה לכולכם שהצטרפתם לכאן היום. ופעם אחת, שוב, אני לא יכול להודות לקבוצה על כל העבודה הקשה והפנטסטית שהם עשו ברבעון האחרון ומצפים לרבע טוב יותר שיגיע ול-2024 פנטסטית. תודה לכולכם.

מוקדנית: הכנס הסתיים כעת. תודה שהשתתפת במצגת של היום. כעת תוכל להתנתק.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.