ראש בראש: אילו מניות נדל"ן הצליחו להכות את מחירי הדירות ב-2021?

© Reuters.

| מאת פולי טל, Investing.com ישראל |

מחירי הדיור המאמירים המשיכו להעסיק את האזרחים ואת הממשלה בישראל גם בשנת 2021. העליות נמשכות כבר שנים רבות, ולמרות כל שלל ההצעות והרעיונות שהעלו עד כה כל שרי האוצר שעסקו בנושא, גם השנה הזינוק נמשך. 

מחירי הדיור עלו בשנת 2021 בכ-10.5%, על פי נתוני הלמ"ס, כשחלום הדירה ממשיך להתרחק ומספר המשכורות החודשיות הנדרשות לרכישתה מתקרב ל-150.

בשנתיים האחרונות, מאז שפרצה הקורונה לחיינו, נראה כי מחירי הדירות קפצו במידה רבה יותר מבעבר. עליית מחירי תשומות הבנייה, בעיות בשרשרת האספקה, עיכובים באישורי הוועדות הרבות העוסקות בהיתרי בנייה בגלל סגרים ומגבלות במקומות עבודה - כל אלה תרמו להמשך ההתייקרות.

מי שתרם עוד לעלייה החדה הם משקיעי הנדל"ן בישראל. באמצע 2020 החליט שר האוצר דאז, ישראל כץ, להפחית את מס הרכישה למשקיעים, ושיעור הרכישות של דירות שנרכשו על ידם מאז ההפחתה עלה ל-20% מתוך כל הרכישות בשוק הדיור. 

בנובמבר האחרון הוחלט להעלות שוב את מס הרכישה למשקיעים, הפעם ל-8%, בניסיון נוסף לבלום את המשך עליות המחירים, וכעת נותר לחכות ולראות אם זה יסייע בעצירה או לכל הפחות בבלימה של מגמת העלייה. 

הביקוש האינסופי לדירות חדשות, יחד עם הציפיה שהמחירים בשוק הדיור ימשיכו לעלות, הביאו השנה גם לזינוק במניותיהן של חברות הנדל"ן. וכך, השאלה המוכרת, האם עדיף להשקיע את הכסף בדירה או במניות, עלתה שוב ביתר שאת. 

| מדד ת"א בנייה היכה השנה את ת"א-35

בפברואר 2020 החליטה הבורסה לניירות ערך בתל אביב לפצל את סקטור הנדל"ן לכמה תתי-ענפים, והשיקה שלושה מדדי מניות חדשים: ת''א בנייה, ת"א מניב ות"א מניב חו"ל. 

במדד ת"א בנייה נכללות החברות הציבוריות העוסקות בבניית דירות למגורים, בניגוד למדדי הנדל"ן האחרים, שכוללים גם חברות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב, הכולל נכסי תעשייה, מסחר, משרדים, לוגיסטיקה, מגורים, מלונאות, דיור מוגן וכדומה.

מדד ת"א בנייה כלל 25 חברות במועד השקתו, ומאז עלה המספר ל-33 חברות. המדד אינו מוגבל מבחינת מספר החברות שיכולות להיכנס אליו, והוא מתעדכן פעמיים בשנה, בתום המסחר ביום חמישי הראשון בחודשים פברואר ואוגוסט.

2021 היתה שנה מצוינת למניות של חברות הנדל"ן למגורים בישראל, ומדד ת"א בנייה הניב למשקיעים תשואה של כ-70% מתחילת השנה ושל יותר מ-80% ב-12 החודשים האחרונים (נכון ל-26 בדצמבר 2021). זאת, בזמן שמדדי הדגל של הבורסה, ת"א 35 ות"א 125, עלו בכ-30% כל אחד. 

כל המניות במדד מסיימות את השנה בעלייה בשיעור דו-ספרתי, למעט מניית שיכון ובינוי (TASE:SKBN), שמחקה כמעט מחצית מהעליות שרשמה בתחילת השנה ומסיימת את 2021 עם עלייה של 3.2% בלבד. 

לעומת זאת, 9 חברות במדד מסיימות את השנה עם תשואה של יותר מ-100%. השיאנית של מדד הבנייה היא חברת בוני התיכון (TASE:BOTI), שמנייתה השלימה זינוק של 224.79% מתחילת השנה. על פי הדיווח של בוני התיכון, בסיכום הרבעון השלישי, יש לחברה כ-2,000 יחידות דיור בשבעה פרויקטים למגורים ברחבי הארץ והיא פועלת לייזום 36 פרויקטים של התחדשות עירונית עם כ-16 אלף דירות.

במקום השני בין החברות המדד, ניצבת אאורה (TASE:AURA), שמנייתה השלימה מתחילת 2021 זינוק בשיעור של 197%. אאורה, המנוהלת ונשלטת על ידי יעקב אטרקצ'י, מקדמת כיום יותר מ-50 פרויקטי מגורים, עם מעל 23 אלף דירות. 39 מהפרויקטים האלה הם של התחדשות עירונית, והם כוללים כ-19 אלף יחידות דיור.

את השלישייה המובילה בין מניות מדד הבנייה חותמת אלמוגים (TASE:ALMA), עם זינוק של 160% מתחילת השנה. החברה, שנמצאת בשליטת מריו זוזל ועמי בר משיח ובניהולה של מיכל גור, מכרה עד לסוף נובמבר דירות בסכום כולל של 471 מיליון שקל. לאלמוגים יש כיום 8 פרויקטים בביצוע בישראל ופרויקט נוסף בבלגרד, סרביה. בפרויקטים בישראל החברה מקימה כ-1,100 דירות.

עליות תלת ספרתיות רשמו השנה גם מניותיהן של חברות הנדל"ן למגורים דוניץ (TASE:DUNI) (135%), ישראל קנדה (TASE:ISCN) (112%), לוינסקי עופר (TASE:LEOF)  (150%) מצלאוי (TASE:MSLA) (152%), נתנאל גרופ (TASE:NTGR) (107%) וצמח המרמן (TASE:ZMH) (116%).

כדאי לציין שמניית לוינסקי צנחה ביום שני בשיעור של 16%, לאחר שעיריית קרית גת התנערה מסיכומים מוקדמים עם החברה לגבי פרויקט פינוי בעיר, שאמור להיות הגדול ביותר בדרום הארץ. לטענת העירייה, לא נחתם עם לוינסקי כל הסכם בנושא.

חמש חברות נדל"ן חדשות הצטרפו במהלך השנה החולפת לבורסה ולמדד הבנייה: רותם שני (TASE:RTSN), שהונפקה בינואר ועלתה מאז בכ-50%; דניה סיבוס (TASE:DNYA) הונפקה בפברואר וזינקה מאז בכ-60%; אב-גד (TASE:AVGD), שהונפקה במאי ועלתה מאז 25%; רימון (TASE:RMON), שהונפקה ביולי ועלתה מאז 15%; וחג'ג' אירופה (TASE:HGGE), הפועלת בעיקר ברומניה, שהונפקה באוגוסט  והספיקה לעלות מאז בשיעור של 15%. 

אנליסטים בשוק צופים כי סקטור הנדל"ן למגורים ימשיך לצמוח גם בשנת 2022, על רקע הריביות הנמוכות במשק, שאינן צפויות לעלות בקרוב, בתוספת המשך הביקושים והמשך עליות המחירים. לפיכך, מדד הבנייה ימשיך, ככל הנראה, להיות אטרקטיבי למשקיעים ולספק תשואות מרשימות גם בשנה הקרובה.

• כל הנתונים בכתבה נכונים ליום 26 בדצמבר 2021