חברת ACRES Commercial Realty Corp קיימה את שיחת הוועידה לרווחי הרבעון השלישי של 2023, במהלכה התוותה את אסטרטגיית ההשקעות שלה והודיעה על פרישתו של סמנכ"ל הכספים דיוויד בראיינט. החברה לא דיווחה על השקעות חדשות ברבעון, עם פירעונות הלוואות בסך 53.4 מיליון דולר והתחייבויות מימון נטו בסך 8.1 מיליון דולר. תיק הלוואות הנדל"ן המסחרי של ACRES עמד על 1.9 מיליארד דולר והוא צפוי לשמור על תיק השקעות של 2-2.3 מיליארד דולר עד 2023. החברה גם חשפה תוכניות לייצר רווחים מהשקעות נדל"ן ולהשקיע מחדש רווחים פוטנציאליים בתיק ההלוואות.
נקודות מרכזיות מהשיחה כוללות:
- ACRES דיווחה על שמונה הלוואות בדירוג 4 או 5, המהוות 8.4% מהערך הנקוב של התיק. דירוג הסיכון הממוצע המשוקלל עלה מ-2.4 ל-2.6.- הרווח הנקי על בסיס GAAP של החברה למניות רגילות ברבעון היה 2.9 מיליון דולר, והערך בספרים על בסיס GAAP למניה היה 25.07 דולר.- הנזילות הזמינה בסוף הרבעון הייתה 104 מיליון דולר. החברה צופה רווח למניה על בסיס GAAP לשנת 2023 בטווח של $0.25 עד $0.55 וטווח EAD של $0.50 עד $0.60 למניה ברבעון הרביעי.- ACRES הודיעה על פרישתו של סמנכ"ל הכספים דיוויד בראיינט, כאשר אלדרון בלקוול ייכנס לתפקיד.- החברה בוחנת את האפשרות של התחייבות הלוואה מובטחת (CLO) בשנת 2024 ואין לה תוכניות לרכוש נכסים במצוקה.- ACRES מתכננת לייצר רווחים מנכסים קיימים כדי להגדיל את הערך בספרים ו השקיעו מחדש בתיק ההלוואות.
החברה דנה גם בתוכניותיה ל-CLOs וברכישות פוטנציאליות. החברה ציינה כי תקופת ההשקעה מחדש עבור FL1 הסתיימה ותקופת ההשקעה מחדש עבור FL2 תסתיים בסוף הרבעון הנוכחי. ACRES מתכננת להדפיס CLO נוסף בשנת 2024, או מוקדם יותר, אם הביטחונות ישתלמו מהר יותר מתאריכי הפירעון. החברה מעודדת מפתיחת השוק ונמצאת בקשר עם הבנקים.
בנוגע לרכישות, ACRES הצהירה כי רכשה נכסים במיוחד כדי לנצל את הפסדי המס, אך אינה מתכננת כרגע לרכוש נכסים מותנים. במקום זאת, היא שואפת לייצר רווחים מנכסים כדי להגדיל את הערך בספרים ולפרוס הון בחזרה לספר ההלוואות עבור תשואה להון (ROE) של אמצע שנות העשרה. החברה מתכננת לשלם דיבידנדים ברגע שהיא מאמינה שהערך בספרים הוא ברמה נאותה.
InvestingPro תובנות
בהתבסס על הנתונים והטיפים של InvestingPro בזמן אמת, הנה כמה תובנות מרכזיות שיש לקחת בחשבון לגבי ACRES Commercial Realty Corp.
נתוני InvestingPro מראים כי שווי השוק של ACRES עומד על 62.58 מיליון דולר. למרות מכפיל רווח שלילי של 7.91-, החברה נסחרת במכפיל מחיר נמוך של 0.13, שעשוי לעניין משקיעי ערך. צמיחת הכנסות החברה מואצת, עם קצב של 3.68% ב-12 החודשים האחרונים, נכון לרבעון השני של 2023.
טיפים InvestingPro מצביעים על כך שהנהלת ACRES קונה בחזרה מניות באגרסיביות, מה שלעתים קרובות מאותת על אמון בעתיד החברה. בנוסף, הנכסים הנזילים של החברה עולים על התחייבויות לזמן קצר, דבר המעיד על מצב פיננסי חזק.
עם זאת, חשוב גם לציין כי תנועות מחיר המניה של החברה היו תנודתיות למדי, והמחיר ירד משמעותית בשלושת החודשים האחרונים. החברה גם לא הייתה רווחית ב-12 החודשים האחרונים.
משקיעים המעוניינים בתובנות וטיפים מפורטים יותר יכולים לגשת ליותר מ-10 מדדים וטיפים נוספים בפלטפורמת InvestingPro.
התמליל המלא - ACR רבעון 3 2023:
מפעיל: יום טוב, גבירותיי ורבותיי, וברוכים הבאים לשיחת הוועידה לרווחי ACRES Commercial Realty Corp. לרבעון השלישי 2023. [הוראות למפעיל] להזכירכם, שיחה זו מוקלטת. אני רוצה עכשיו להציג את המארחת שלך לכנס היום, ג'קלין ג'סברגר, המנהלת המשפטית הראשית. אתה יכול להתחיל.
ג'קלין ג'סברגר: בוקר טוב, ותודה שהצטרפת לשיחה שלנו. ברצוני להדגיש כי פרסמנו את מצגת הרווחים לרבעון השלישי של 2023 באתר האינטרנט שלנו. מצגת זו מכילה סיכום ומידע מפורט על התוצאות הרבעוניות של החברה. לפני שנתחיל, אני רוצה להזכיר לכולם שאמירות מסוימות שנאמרו במהלך שיחה זו אינן מבוססות על מידע היסטורי ועשויות להוות הצהרות צופות פני עתיד. כאשר משתמשים בהן בשיחת ועידה זו, המילים מאמין, מצפה, מצפה וביטויים דומים נועדו לזהות הצהרות צופות פני עתיד. למרות שהחברה מאמינה כי הצהרות צופות פני עתיד אלה מבוססות על הנחות סבירות, הצהרות אלה מבוססות על הציפיות והאמונות הנוכחיות של ההנהלה והן כפופות למספר מגמות, סיכונים ואי ודאויות שעלולים לגרום לתוצאות בפועל להיות שונות באופן מהותי מאלה הכלולות בהצהרות צופות פני עתיד אלה. סיכונים ואי ודאויות אלה נדונים בדוחות החברה המוגשים ל-SEC, לרבות דיווחיה על טפסי 8-K, 10-Q ו-10-K, ובפרט בסעיף גורמי הסיכון בטופס 10-K. המאזינים מוזהרים שלא להסתמך יתר על המידה על הצהרות צופות פני עתיד אלה, המתייחסות רק למועד זה. החברה אינה מתחייבת לעדכן אף אחת מהצהרות צופות פני עתיד אלה. יתר על כן, ניתן לדון במדדים פיננסיים non-GAAP מסוימים בשיחת ועידה זו. הצגתנו של מידע זה אינה מיועדת להיחשב בנפרד או כתחליף למידע הפיננסי המוצג בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים (GAAP). התאמות של מדדים פיננסיים non-GAAP למדדים הדומים ביותר שהוכנו בהתאם לעקרונות חשבונאיים מקובלים נכללות במצגת הרווחים לרבעון האחרון. איתי בשיחה היום נמצאים מארק פוגל, נשיא ומנכ"ל; ודייב בראיינט, סמנכ"ל הכספים של ACR. זמין גם לשאלות ותשובות אנדרו פנטרס, יו"ר ACR. אני אעביר עכשיו את השיחה למארק.
מרק פוגל: בוקר טוב לכולם, ותודה שהצטרפתם לשיחה שלנו. היום אספק סקירה כללית של מקורות ההלוואות שלנו, השקעות נדל"ן ובריאות תיק ההשקעות, בעוד דייב בראיינט ידון בדוחות הכספיים, מצב הנזילות, הערך בספרים והתוצאות התפעוליות לרבעון השלישי. כמובן, אנו מצפים לשאלותיך בסוף דברינו המוכנים. צוות ACRES ממשיך לבצע את התוכנית העסקית שלנו על ידי ייזום סלקטיבי של השקעות באיכות גבוהה, ניהול פעיל של תיק ההשקעות והמשך התמקדות בהגדלת הרווחים והערך בספרים עבור בעלי המניות שלנו. ובעקבות תוכנית עסקית זו, בחרנו שלא ליזום השקעות חדשות ברבעון הנוכחי. פירעונות ההלוואות בתקופה עמדו על 53.4 מיליון דולר, וההתחייבויות הממומנות נטו במהלך הרבעון עמדו על 8.1 מיליון דולר, מה שהביא לירידה נטו לתיק של 45.3 מיליון דולר. המרווח הממוצע המשוקלל של הלוואות בריבית משתנה בתיק הלוואות הנדל"ן המסחרי בסך 1.9 מיליארד דולר עומד כעת על 3.91% מעל ריביות הייחוס לחודש. אנו מצפים לשמור על תיק השקעות בנדל"ן מסחרי, כולל ספר ההלוואות שלנו ונכסי נדל"ן של 2 מיליארד דולר עד 2.3 מיליארד דולר עד 2023. התיק בדרך כלל ממשיך לתפקד, ומפגין חיתום שקול ועקבי וניהול נכסים פרואקטיבי. החברה סיימה את הרבעון עם הלוואות נדל"ן מסחרי בסך 1.9 מיליארד דולר ב-75 השקעות בודדות. נכון ל-30 בספטמבר, היו שמונה הלוואות בדירוג 4 או 5, שהיוו 8.4% מהערך הנקוב של תיק ההשקעות שלנו. חמש מההלוואות הללו דורגו גם הן 4 או 5 ב-30 ביוני. בשמונה הלוואות אלה נכללו חמש הלוואות שאינן קיימות בתשלומים חוזיים, שלוש מהן גם לא היו עדכניות לתשלומים חוזיים נכון ל-30 ביוני. בנוסף, דירוג הסיכון הממוצע המשוקלל עלה מ-2.4 ב-30 ביוני ל-2.6 ב-30 בספטמבר. עלייה זו בדירוג הסיכון הממוצע המשוקלל מיוחסת לשילוב של חלק מהנכסים המפגרים מעט ביישום תוכניות עסקיות חיתומיות ו/או תנאי שוק ההון. אנו ממשיכים לנהל מספר השקעות בנדל"ן שאנו מצפים להפיק רווחים ברווחים בעתיד. רווחים צפויים אלה יקוזזו על ידי NOL carryforwards, ואנו מצפים לשמור על ההון העצמי ולהשקיע מחדש רווחים פוטנציאליים בתיק ההלוואות שלנו. לסיכום, צוות ACRES מרוצה מאיכות תיק ההשקעות הכולל השקעות בנדל"ן, יחד עם הפרופיל המאזני המשופר והסיכויים ליזום חדש ועליית הון בהמשך. ברבעון זה פרסמנו מצגת רווחים מעודכנת הכוללת עיצוב מחודש, דגשים פיננסיים מורחבים יחד עם גילויים מוגברים על CECL ודירוגי סיכונים. אנו מרגישים כי מצגת הרווחים החדשה מתקשרת את מצבנו הכספי בצורה יעילה יותר. אנו מקווים שהערכתם את מצגת הרענון הזו. כעת נבקש מסמנכ"ל הכספים של ACR, דייב בראיינט, לדון בדוחות הכספיים ובתוצאות התפעוליות במהלך הרבעון השלישי.
דייב בראיינט: תודה, ובוקר טוב. הרווח הנקי על בסיס GAAP שהוקצה למניות רגילות ברבעון השלישי היה 2.9 מיליון דולר או 0.33 דולר למניה. הרווח הנקי כולל גידול ביתרות CECL בסך 2 מיליון דולר או 0.23 דולר למניה, בהשוואה לעתודות CECL ברבעון השני של 2.7 מיליון דולר. עתודות CECL ברבעון זה מורכבות מהגדלות רזרבה כלליות בלבד, ואילו הרבעון השני הורכב מגידול עתודות כללי בסך 1.8 מיליון דולר בתוספת חיוב של 948,000 דולר בעת לקיחת השטר במקום עיקול על נכס משרדים בשיקגו. הגידול ביתרות CECL הכלליות ברבעון השלישי נבע בעיקר מגידול מדגמי בסיכון האשראי הכללי בתיק, בתוספת אי ודאות מתמשכת סביב התחזית המקרו-כלכלית הנוכחית של שוק הנדל"ן המסחרי, אשר השפיעה על התוכנית העסקית של הלווים, הביצוע והנזילות הכללית של השוק שלנו. סך ההפרשה להפסדי אשראי ב-30 בספטמבר היה 27.6 מיליון דולר, המהווה 1.43% או 143 נקודות בסיס מתיק ההלוואות בסך 1.9 מיליארד דולר בשווי נקוב וכלל 4.7 מיליון דולר ביתרות ספציפיות ו-22.9 מיליון דולר ביתרות אשראי כלליות. מחיר ה-EAD ברבעון השלישי עמד על 0.73 דולר למניה, לעומת 0.60 דולר למניה ברבעון השני. השווי בספרים על בסיס GAAP למניה היה $25.07 ב-30 בספטמבר לעומת $24.50 ב-30 ביוני. הנזילות הזמינה נכון ל-30 בספטמבר עמדה על 104 מיליון דולר, שכללה 64 מיליון דולר של מזומנים בלתי מוגבלים, 5 מיליון דולר של מימון צפוי זמין על נכסים לא ממונפים, ו-35 מיליון דולר של מזומנים להשקעה מחדש הזמינים באיגוח CRE אחד. יחס המינוף בין חוב להון על בסיס GAAP נותר יציב ועומד על פי 3.9 ב-30 בספטמבר. גם יחס מינוף החוב שלנו נותר יציב ברמה של פי 1.2 ב-30 בספטמבר. פנייה לתוצאות מהשקעות נדל"ן. ההפסד הנקי מהשקעות נדל"ן ירד ל-400 אלף דולר ברבעון השלישי מ-1.6 מיליון דולר ברבעון השני. קיטון זה נבע בעיקר מפיגורים של מיליון דולר בארנונה על נכס שרכשנו באמצעות שטר במקום עיקול ברבעון השני. ההפסד התפעולי של הנכס נכלל ברבעון השלישי בכ-930 אלף דולר בגין פחת והפחתות שלא במזומן. אם נתמקד ב-G&A, ההוצאה ברבעון השלישי של 2.2 מיליון דולר לעומת הוצאה של 2.3 מיליון דולר ברבעון השני משקפת את נקודת השפל של העונתיות ב-G&A הרבעוני. תחזית ההוצאות השנתית שלנו ל-G&A נותרה ללא שינוי. בנוגע לרכישות חוזרות של מניות, במהלך הרבעון השלישי השתמשנו ב-727,000 דולר מהתוכנית לרכישה חוזרת של מניות כדי לפדות 83,000 מניות בהנחה של כ-65% לערך בספרים למניה ב-30 בספטמבר. נותרו כ-4.5 מיליון דולר בתוכנית שאושרה על ידי מועצת המנהלים בסוף הרבעון. אנו צופים כעת רווח למניה על בסיס GAAP עבור השנה הקלנדרית 2023 בטווח של $0.25 עד $0.55, אשר תלוי במידה רבה בגודל יתרות ההלוואות של CECL בסוף שנת 2023. ביחס ל-EAD, אנו צופים טווח של 0.50 עד 0.60 דולר למניה ברבעון הרביעי של 2023, מה שיביא אותנו לטווח של 2.35 עד 2.45 דולר למניה לסוף שנת 2023. אם ישולם כדיבידנד במזומן, זה יהווה 9% עד 10% מהערך בספרים נכון ל-30 בספטמבר, בערך בהתאם לקבוצת העמיתים שלנו. כעת, אפנה את הקריאה לאנדרו פנטרס להערות סיום.
אנדרו פנטרס: תודה, דייב. בוקר טוב לכולם. במקום הפרשנות הרגילה שלי שמסכמת את הרבעון, מה שאני רוצה לעשות זה רק להקדיש כמה דקות כדי להתמקד בהודעה שפרסמנו אמש כחלק מהדיווח שלנו וב-8-K, שדיוויד בראיינט, שהיה סמנכ"ל הכספים של ACRES והשמות שקדמו לה, הודיע על פרישה. הוא הולך לקחת על עצמו כמה יוזמות אישיות יותר, אבל אנחנו לא הולכים לשחרר אותו בקלות רבה מדי. אנחנו הולכים לשמור אותם סביב דונם כמיטב יכולתנו. אני גם רוצה לוודא שאנחנו מציגים את אלדרון בלקוול, שהולך להיכנס לתפקיד סמנכ"ל הכספים בהודעה. אלדרון, אתה רוצה להגיד שלום לכולם?
אלדרון בלקוול: שלום לכולם.
אנדרו פנטרס: אלדרון עבד עם דייב במשך שנים רבות, וזה יהיה מעבר חלק מאוד, ואנחנו נרגשים לקבל את אלדרון לשיחות ולקבוצת המשקיעים. אז אני אעביר את זה לדייב, אני יודע שהוא רצה להגיד כמה דברים. אבל באופן אישי, היה תענוג לעבוד עם דייב. כולנו כאן ב-ACRES הולכים לאחל לו בהצלחה ביוזמות החדשות שלו. ואני יודע שכל בעלי העניין, בעלי המניות, מחזיקי האג"ח וכל אחד אחר לאורך מערכת ACRES, מעריכים גם את הזמן והאנרגיה שלכם. תודה.
דייב בראיינט: תודה לך, אנדרו. לקראת סוף הקריירה שלי כאן ב-ACRES כסמנכ"ל כספים, רציתי להודות למועצת המנהלים של ACRES ולשותפים של ACRES Capital, מארק ואנדרו ומרטי, על ההזדמנות לעזור להם ליישם את האסטרטגיה, להגדיל את הערך בספרים ולספק תשואה חזקה וטובה לבעלי המניות. אני גם רוצה לברך את אלדרון. זה קידום מאוד ראוי בשבילו. הוא ממוצב היטב לעבוד כסמנכ"ל כספים ולהגן על האינטרסים של בעלי המניות. והייתי אומר גם שכל צוות ACRES הוא בעל ידע רב ומוכשר בתחום הנדל"ן. ואני באמת מאמין שהאינטרס של בעלי המניות של ACRES ירוויח מהידע הזה. תודה, אנדרו. ואני מניח שעכשיו נשמח לענות על כל שאלה שיש לך לגבי התוצאות שלנו. מרכזיה?
מוקדנית: תודה. [הוראות למפעיל] השאלה הראשונה שלנו מגיעה מכריס מולר עם JMP. נא להתקדם.
כריס מולר: היי, חבר'ה. אני בעד סטיב היום. תודה שלקחת את השאלה. אז מזל טוב על רבעון יפה בסביבת נדל"ן מסחרי מאתגרת. וברכות לדייב על פרישתך. וברוכים הבאים לאלדרון. אז, רציתי להתחיל על כמה CLOs. אז, ראינו CLO נעשה על ידי אחת קרנות הריט CM לאחרונה. אני מניח שמאיפה שאתם יושבים, איך נראה לכם שוק ה-CLO? האם CLO אפשרי בשנת 2024? ואתה יכול רק להזכיר לי מה תקופת ההשקעה מחדש שנותרה על CLOs הנוכחי שלך?
אנדרו פנטרס: כן, היי. זה אנדרו. תקופת ההשקעה מחדש של FL1 נסגרה, שהתרחשה ברבעון השני. תקופת ההשקעה מחדש עבור FL2 נסגרת בסוף הרבעון הנוכחי. לגבי התוכניות שלנו ל-CLO נוסף, הייתי אומר שאנחנו מרחיבים את קווי המחסנים שלנו ככל שהנכסים מצטמצמים באופן טבעי, ואנחנו מכניסים שמות חדשים לקווי המחסנים השונים שיש לנו. ובשלב מסוים דרך ההפחתה הטבעית, כשאתה עושה את המתמטיקה ואת תהליך המינוף, הופכת להיות נקודה שבה אתה רוצה לקרוא לזה CLO ולהדפיס עוד אחד. ברור שאנחנו רוצים לעשות את זה עד כמה שאנחנו יכולים כדי שנהיה ניטרליים מבחינת ROE. ואנחנו חושבים שמבחינת תזמון זה כנראה שם אותנו בסוף 2024, או מוקדם יותר, אם הביטחונות יתחילו לשלם מהר יותר ממצב מועדי הפירעון. לכן, אני חושב שזה ציר הזמן שיש לנו בראש. אנחנו בהחלט מעודדים מהעובדה שנראה שהשוק נפתח. כפי שציינת, הייתה עסקה שהושלמה לאחרונה על ידי אחד מעמיתינו. ואנחנו בקשר הדוק עם הבנקים השונים ברחוב שנמצאים בקו החזית של צבירה והנפקה. אז אנחנו מקדישים לזה תשומת לב רבה. אבל זו התוכנית שלנו במונחים של זמן ומה -- איך אנחנו חושבים על זה מנקודת מבט של ROE. האם זה עונה על שאלתך?
כריס מולר: הבנתי. מאוד מועיל. תודה. ואז רק את השני שיש לי כאן. לכן, אתם קניתם נכסים בעבר כדי לעזור לנצל חלק מאותם הפסדי מס שמועברים הלאה. בהתחשב בחלק מהמצוקה שאנו רואים בתחום הנדל"ן המסחרי שם בחוץ, האם יש הזדמנויות שאתם רואים או מעוניינים לרכוש נכסים מותנים? אני מניח, איך אתם חושבים על זה?
אנדרו פנטרס: התשובה הקצרה היא לא. רכשנו את הנכסים שנמצאים בפורטפוליו באופן ספציפי מאוד כדי לנצל את ה- NOLs שהדגשת. אנחנו נמצאים עכשיו במקום שבו אנחנו מאמינים שהנכסים האלה יתחילו לקבל רווחים והרווחים ינוצלו באמצעות אותם NOLs כדי להגדיל את הערך בספרים. ואז, נפרוס הון נוסף ככל שנייצר אותו באמצעות הפחתות או רווחים בחזרה לספר ההלוואות, שם אנו מכוונים שוב לתשואה להון של אמצע שנות העשרה. אני חושב שברבעון הנוכחי היינו קצת יותר טובים מ-ROE של 14%. אנחנו חושבים שאם אנחנו יכולים לספק תשואות כאלה לבעלי המניות שלנו, אנחנו חושבים שאנחנו עושים עבודה די טובה.
כריס מולר: כן, אני לא חושב שמישהו הולך להתלונן על ROE באמצע שנות העשרה. מעריך את השאלות היום, ומזל טוב שוב על רבעון נחמד.
אנדרו פנטרס: תודה.
מפעיל: [הוראות מפעיל] השאלה הבאה שלנו מגיעה מ [בלתי ניתן להבחנה]. נא להתקדם.
אנליסט לא מזוהה: תודה שקיבלת את השיחה. כמשקיע בקרן ריט, הייתי רוצה לראות כמה דיבידנדים. אתה יכול לתת קצת צבע מתי תוכל להתחיל לשלם דיבידנדים?
אנדרו פנטרס: כן. תודה, דון, על השאלה. זה קשור - העיתוי שלנו בתשלום דיבידנדים קשור לניצול ההפסד התפעולי הנקי שיש לנו בתיק. אתה כבעל מניות וכל בעלי המניות צריכים להכיר בכך שבמקום לקבל בפועל דיבידנד במזומן, אותה כמות מזומנים מצטברת לעליית הערך בספרים למניה. אז, אתה כבעל מניות, מקבל את אותו שיעור תשואה, אתה פשוט מקבל את זה בצורה קצת שונה באמצעות עליית הערך בספרים. אבל אנחנו מודעים לכך שיגיע זמן שבו נאמין שהשגנו ערך בספרים לרמה המתאימה, ואז התשואה הזו תוסט ותועבר לבעלי המניות בצורה של דיבידנד.
אנליסט לא מזוהה: אוקיי, תודה.
מוקדנית: מכיוון שאין לנו שאלות נוספות, הכנס הסתיים כעת. ותודה שהשתתפת במצגת של היום. כולכם יכולים עכשיו להתנתק.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.