| זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן |
בשורה התחתונה - מרבית המניות בסקטור זולות
למרות סביבת מאקרו מאתגרת הכוללת ריבית גבוהה והרעה במצב הביטחוני, אנו רואים סימנים המעידים על התאוששות שוק הדיור בישראל.
מתחילת השנה שוק המשכנתאות נמצא במגמת עליה, כאשר הורדת הריבית של בנק ישראל בחודש ינואר נתנה ביטחון לנוטלי המשכנתאות, אך האיתותים האחרונים מבנק ישראל מכוונים ליציבות ממושכת בריבית, למרות מגמת הפחתות הריבית בעולם.
בנוסף, מחסור בכוח אדם, עליית מחירי תשומות הבנייה וחשש מעליית מחירי הדיור לאחר המלחמה תומכים בהמשך עליות מחירי הדיור.
אנו מעריכים שהמגמות הנ"ל ימשיכו ללוות אותנו במהלך השנה – התייצבות סביבת הריבית יחד עם מחסור בכוח אדם, ועליית מחירי תשומות הבנייה ימשיכו לגרום לעליות מחירים, כאשר המגמה הזו נתמכת ברוח גבית ממבצעי המימון של הקבלנים וגמר בנייה נמוך אשר עלול לגרום לביקוש לעלות על ההיצע.
לכן, אנו מעריכים שהסקטור ברובו זול אך יש להיות סלקטיביים בבחירת המניות.
לאחר שנה לא פשוטה אנו עדים למגמת התאוששות בשוק הדיור בישראל. אמנם בהסתכלות היסטורית סביבת הריבית עדיין גבוהה וחוסר הוודאות הביטחונית עדיין קיים, אך רוכשי הדירות חוזרים לאט לאט אל השוק בעיקר בעקבות מבצעי הקבלנים אשר מקלים את עול המימון על רוכשי הדירות, והדבר בא לידי ביטוי בנטילת המשכנתאות שנמצאת במגמת עלייה מתחילת השנה, בקצב מכירת הדירות על ידי חברות הנדל"ן למגורים, וכן בירידה בחודשי ההיצע של דירות חדשות בשוק.
למרות שקצב התחלות הבנייה נותר סביר בהסתכלות שנתית וגם מול קצב הגידול במשקי הבית ואמור למתן את מחירי הדיור, גמר הבנייה מראה על סימני התמתנות ויחד עם מחסור בכוח אדם ועלייה במחירי תשומות הבנייה גורמים לייקור עלויות של חברות הנדל"ן למגורים וכפועל יוצא לעליית מחירי הדירות.
מבצעי הקבלנים, גמר בנייה נמוך בהשוואה היסטורית ומול הגידול במשקי הבית, ביחד עם חשש מעליית מחירים לאחר המלחמה מחזירים את רוכשי הדירות אל השוק, אך אלו רק הניצנים.
להערכתנו, קיימים בשוק ביקושים כבושים שיתפרצו עם הירגעות המצב הביטחוני שיגרום להתייצבות בשקל, התמתנות האינפלציה ולבסוף להורדות ריבית נוספות, אשר ידחפו את רוכשי הדירות שיושבים על הגדר כרגע בחזרה אל השוק ויגרמו לעליות מחירים ולכן אנו חיוביים על סקטור הנדל"ן למגורים.