נדל"ן מניב מתכווץ - מערכת הבנקאות נערכת לשלב הבא בטלטלה

רינת אשכנזי, כלכלנית ראשית הפניקס בית השקעות

כמות שיא של משכנתאות שיועדו לרכישת נדל"ן מסחרי בארה"ב, תפוג בשנת 2023. מדובר באירוע נוסף שאמור לבחון את הבריאות הפיננסית של הבנקים הקטנים והבנקים האזוריים שממילא נמצאים בלחץ בעקבות הכישלונות האחרונים של SVB (NASDAQ:SIVB) ושל בנק סיגנצ'ר (NASDAQ:SBNY).

לפי ניתוח של חברת Trepp, קבוצת הבנקים הבינוניים והקטנים בארה"ב מחזיקה קרוב ל-2.3 טריליון דולר בחוב נדל"ן מסחרי, כולל משכנתאות לדירות להשכרה. היקף זה מהווה כמעט 80% מסך המשכנתאות המסחריות הנמצאות בידי כל הבנקים.

כשתעשיית הבנקאות נמצאת בסערה, הרגולטורים והאנליסטים מודאגים יותר ויותר לגבי מצב החובות של חברות הנדל"ן המסחרי, כאשר מדאיגות במיוחד הלוואות המגובות בבנייני משרדים.

גורדי שחקים רבים, פארקי עסקים ונכסי משרדים אחרים איבדו מערכם במהלך תקופת מגיפת הקורונה, זאת מכיוון שדיירים עסקיים שלהם אימצו אסטרטגיות חדשות של עבודה מרחוק ועבודה היברידית.

במקביל, שיעורי הריבית המטפסים יצרו מכבש לחצים כבד על הערכות שווי של נכסים מסחריים. בעלי נכסים רבים שנטלו משכנתאות בריבית משתנה, נאלצים כעת להתמודד עם הוצאות ריביות גבוהות בהרבה, תוך קיצוץ בתזרימי המזומנים שלהם.

אחרים, ש"נעלו" את עצמם במשכנתאות בריבית קבועה, לעת עתה מסתדרים, אך ירגישו את כאב הריבית כאשר יגיע העת למחזר.

שנת 2023 תהיה קריטית מכיוון שכ-270 מיליארד דולר במשכנתאות מסחריות המוחזקות על ידי בנקים עומדות לפוג, הנתון הגבוה ביותר שנרשם אי-פעם. רוב ההלוואות הללו מוחזקות על ידי בנקים עם נכסים של פחות מ-250 מיליארד דולר.

להערכת האנליסטים, אם ההלוואות הללו ישולמו, זה ירגיע את השווקים. מנגד, מספר רב של דיפולטים עלול לאלץ את הבנקים להפחית את ערך ההלוואות הרלוונטיות, מה שיטיל עננה חזקה על כלל מערכת הבנקאות.

בעוד שמספר בנקים כבר ראו ירידות בשווי אחזקות האג"ח שלהם - גורם מרכזי לקריסתו של SVB - קשה יותר להבין בכמה ירד ערך המשכנתאות שלהם מכיוון שאינן נסחרות בבורסה וערכו של כל בניין שונה.

במחקר האחרון שפורסם בנושא, העריכו כלכלנים כי שווי ההלוואות והניירות שבידי בנקים נמוך בכ-2.2 טריליון דולר מהערך בספרים במאזנם.

הכלכלנים מעריכים שירידה זו בשווי הנכסים מציבה כ-186 בנקים בסיכון לנפילה, זאת אם מחצית מהמפקידים הלא מבוטחים שלהם יחליטו למשוך את כספם. הלוואות לנדל"ן אחראיות על יותר מרבע מהדלתא.

לפי ניתוח של KBW Research, בבנק החציוני של ארה"ב, הלוואות נדל"ן מסחריות מהוות כ-38% מהחזקות הלוואות.

החדשות הטובות הן שהבנקים הלוו בשנים האחרונות בצורה שמרנית יותר בהשוואה לתקופה שלפני המשבר הפיננסי של שנת 2008. בניינים רבים עדיין עשויים להיות שווים יותר מהמשכנתאות שנלקחו כשהם הבטוחה, גם אם הם סובלים מאובדן ערך.

כשבמסיבת העיתונאים ב-22 במרץ נשאל יו"ר הפד פאוול לדעותיו על סיכוני הנדל"ן המסחרי, ענה יו"ר הפד כי הבנק המרכזי "מודע" לריכוזיות בענף, אך הוסיף כי הוא לא חושב שהנושא דומה ללחצים אחרים שחווים הבנקים.

על פי הסקר הרבעוני של הפד, הבנקים בארה"ב כבר החלו להעלות את הרף במתן הלוואות חדשות (הרבה לפני SVB), כאשר כשני שלישים מהמלווים הקשיחו את התנאים בגין עסקאות בנייה ופיתוח קרקעות שהיו אמורות לצאת לפועל עד סוף השנה שעברה, בעוד יותר ממחציתם גם הרימו את הסטנדרטים עבור הלוואות בגין בנייני דירות ונכסים מסחריים שלא למגורים.

לפיכך, גם אם טלטלת הבנקים תחלוף בשלום, ניתן להעריך כי שוק האשראי ימשיך להיות נוקשה ו"חשדן", לפחות לזמן מה, כך שליזמי נדל"ן מסחרי בארה"ב צפויה תקופה לא פשוטה.

המידע המוצג מסופק ע"י קבוצת קסם (להלן: "קסם") מקבוצת הפניקס בית השקעות בע"מ (להלן: "הפניקס (TASE:PHOE1)") כשירות לקוראים למטרות אינפורמציה בלבד, ואינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות או שיווק השקעות בידי בעל רישיון עפ"י דין המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם, ואין באמור משום הבטחת תשואה או רווח. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים הקשורים למידע המוצג. אין לראות באמור מידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בנושא. לחברות מקבוצת הפניקס וקסם עשוי להיות עניין במידע המוצג. המידע האמור מבוסס על הנחות ועשוי להשתנות מעת לעת. במידע עלולות ליפול טעויות וכן לחול שינויי שוק. הנתונים נכונים למועד פרסומם.