| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |
חברת הנדל"ן המניב מליסרון (TASE:MLSR) פרסמה הבוקר את דוחותיה לרבעון הראשון לשנת 2022. מליסרון (TASE:MLSR) מציגה תוצאות שיא, עם שיפור בכל הפרמטרים ועם חתימת חוזים חדשים בנכסים בייזום במחירים גבוהים. נזכיר כי ברבעון הראשון של 2021 התוצאות הכספיות של החברה הושפעו לשלילה בגלל הקלות לקורונה בסך 94 מיליון שקל.
מליסרון מציגה קצב FFO שנתי (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד-פעמיות) של 850 מיליון שקל, עלייה של 2% בפדיונות משוכרים, שיפור של 7% בחוזים חדשים ושיעור תפוסה של 98%.
נוסף על כך, ממשיכה החברה להקטין מינוף, שמסתכם כרגע ב-42%. מליסרון שוב מעדכנת כלפי מעלה את התחזית לפרויקט "לנדמארק" ל-324 מיליון שקל (לעומת 307 מיליון שקל בתחזית הקודמת) ומעריכה כי היקף החוזים מסתכם כעת ל-86% במגדל A. נזכיר את החוזה של מטא (פייסבוק (NASDAQ:FB)), שנחתם בלנדמארק בהיקף של 51 אלף מ"ר - חוזה ארוך טווח ל-7 שנים, עם אופציה ל-3 שנים נוספות. סך הכל, היקף חוזה של 750 מיליון שקל. הקמת בניין A צפויה להסתיים בסוף 2023, כאשר החוזה צמוד למדד מיום החתימה.
צפי הייזום של החברה הוא משמעותי בהסתכלות קדימה, וצפוי לשנות את תמהיל הנדל"ן בחברה מ-73% מסחר כיום לרמה של 58% מסחר לאחר סיום לנדמארק, כאשר חלק המשרדים בחברה יצמח ל-33%.
לחברה 6 פרויקטים בהקמה ואכלוס, שצפויים להוסיף כ-226 מיליון שקל בתפוסה מלאה.
תחזית החברה היא לקצב FFO שנתי של 1,014 מ' שח בסוף 2023 כאשר מרבית חוזי השכירות כבר חתומים נתון המשקף מכפיל 9-10 בלבד לאחר הירידות בנייר.
אנו בבית ההשקעות אי.בי.אי שומרים על מחיר יעד של 310 שקל למניית מליסרון עם המלצת תשואת יתר, לאור הייזום העתידי, עם היקף חוזים חתום והשיפור ב-FFO.
שערוכים: במהלך השנה רשמה מליסרון שערוך חיובי של 143 מיליון שקל. שיעור ההיוון הממוצע נשאר ברמה של 6.75%.
פדיונות: שיפור של 2% נרשם בפדיונות בקניוני החברה (ללא בתי קולנוע) בהשוואה לתקופה מקבילה בשנת 2019. החברה מציינת גם כי לפי דוחות ריס, בחודש אפריל נרשמה עלייה של 7% בפדיונות של קניוני החברה.
חוזים חדשים: בסקטור המסחר רשמה מליסרון עלייה של 18% בחילופי שוכרים (על שטח קטן) ועלייה של 6% במימוש אופציות. במשרדים העלייה היתה 3% ו-7%, בהתאמה.
נוסף על כך, חתמה החברה על 35 חוזים חדשים שלא אוכלסו בעבר, בשטח של 5 אלף מ"ר עם הכנסה של 6 מיליון שקל במסחר, ושטחים בהיקף של 13 אלף מ"ר במשרדים עם הכנסה של 10 מיליון שקל. החוזים לא כוללים את העסקה בלנדמארק, בהיקף של 51 אלף מ"ר.
תוצאות הפעילות של מליסרון: ה-NOI חלק הבעלים (הכנסות מהשכרת הנכסים של החברה, בתוספת הכנסות מניהול הנכסים, בניכוי הוצאות הקשורות להפעלת הנכסים) עלה ב-55% ל-292 מיליון שקל, לעומת 189 מיליון שקל ב-2021 ועלייה של 2% לעומת רבעון מקביל בשנת 2020 (ללא הקלות הקורונה). ה-NOI מנכסים זהים עלה ב-53%. ה-FFO עלה ב-75% ל-212 מיליון שקל, לעומת 121 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
פריסה ומחזורי חוב: נכון לסוף מרץ 2022, לחברה יש מזומנים ותיק נכסים הניתן למימוש בהיקף של 1.6 מיליארד שקל. כמו כן, מחזיקה מליסרון מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף של 600 מיליון שקל.
ייזום עתידי: צפי הייזום של מליסרון צפוי לשנות את תמהיל הנדל"ן בחברה, מ-73% מסחר כיום לרמה של 58% מסחר לאחר סיום לנדמארק, כאשר חלק המשרדים בחברה יצמח ל-33%. לחברה 6 פרויקטים בהקמה ואכלוס שצפויים להוסיף כ-226 מיליון שקל בתפוסה מלאה.
הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.