| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |
רבוע כחול נדל"ן פרסמה ביום שלישי את דוחותיה הכספיים לרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה. הדוחות היו מפתיעים לטובה, עם שיפור בכל הפרמטרים ובעיקר ב-FFO (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד-פעמיות).
נוסף על כך, תחזית החברה לשנת 2022 מראה שיפור נוסף, כאשר רבוע נדל"ן מעריכה NOI (הכנסות מהשכרת הנכסים של החברה, בתוספת הכנסות מניהול הנכסים, בניכוי הוצאות הקשורות להפעלתם) בטווח של 346-356 מיליון שקל ו-FFO בטווח של 230-240 מיליון שקל, שכולל גם הכנסות ממגורים.
קניון האופנה TLV בתל אביב עדיין לא מציג שיפור משמעותי, אבל נזכיר כי בסוף השנה צפויה להיפתח בסמוך אליו תחנת קרליבך של הרכבת הקלה ולתרום לתנועה בקניון. הפדיונות בקניון TLV רשמו עלייה לרמה של כ-2,000 שקל למ"ר, וזאת לעומת כ-1,500 שקל למ"ר בממוצע בשנת 2019. רבוע נדל"ן מציינת כי ישנם הסכמי שכירות ומזכרי הבנות בנוגע לשטח כולל של 4,400 מ"ר לפי שכר דירה של 320 שקל למ"ר, וזאת כאשר שכר הדירה הממוצע בקניון הוא 233 שקל למ"ר.
מבחינת ייזום עתידי, החברה ממשיכה להתקדם עם פרויקט "תוצרת הארץ" בתל אביב, כאשר יש כבר 194 הסכמי מכר ו-17 בקשות רכישה מתוך 390 דירות למכירה.
כמו כן, החברה מדווחת על שתי עסקאות גדולות הנמצאות במשא ומתן. העסקה הראשונה במו"מ היא של עירוב שימושים לרכישת זכויות במקרקעין בעיר בת ים, על ציר הרכבת הקלה ("הקו האדום"), בהיקף זכויות של כ-300 אלף מ"ר לתעסוקה, מגורים ומסחר, ובתמורה בהיקף כולל מוערך בסך 250-700 מיליון שקל, כאשר העסקאות יכול ויהיו על דרך רכישת קרקע ו/או בעסקת קומבינציה או שילוב.
העסקה השנייה במו"מ היא לרכישת זכויות בבניין משרדים הממוקם בסמוך לתוואי הרכבת הקלה בתל אביב, בשטח בנוי כולל של כ-45,000 מ"ר, שטחים עיקריים ושירות, בתמורה בסך 350-500 מיליון שקל.
לפי תחזית ה-FFO של החברה לשנת 2022, רבוע נדל"ן נסחרת כיום במכפיל 8-9 בלבד. מדובר במכפיל נמוך היסטורית לחברה, גם אם ננטרל את ההכנסות ממגורים (24 מיליון שקל בשנת 2022).
לפיכך, אנחנו בבית ההשקעות אי.בי.אי שומרים על מחיר יעד של 315 שקל למניית רבוע נדל"ן (TASE:BLSR) עם המלצת "תשואת יתר".
לגבי קניון TLV, אין שערוך בקניון, כאשר השווי נשאר על 1.7 מיליארד שקל עם NOI של 80 מיליון שקל ותפוסה של 83%. החוזים החדשים שנחתמו הם במחירים של 318 שקל למ"ר, כאשר המחיר הממוצע כעת הוא 233 שקל למ"ר.
שערוכים: במהלך 2021 רשמה רבוע נדל"ן שערוכים חיוביים בסך כ-465 מיליון שקל. שווי הנכסים של החברה מסתכם בכ-6.5 מיליארד שקל, עם שיעור היוון של 6.3%.
תוצאות פעילות: ה-NOI של רבוע נדל"ן ב-2021 הסתכם לכ-315 מיליון שקל - צמיחה של כ-7% לעומת NOI בסך של כ-295 מיליון שקל ב-2020. ה-FFO הסתכם ב-2021 לכ-193 מיליון שקל - שיפור של 37% לעומת FFO בסך 140 מיליון שקל ב-2020. השיפור נובע בעיקר עקב השיפור ב-NOI, השלמת מהלך התאמת מבנה החוב והכרה בהכנסה בפרויקט "תוצרת הארץ".
תחזית לשנת 2022: אומדן ה-NOI של החברה לשנת 2022 הינו 346-356 מיליון שקל. אומדן ה-FFO הריאלי של החברה לשנה זו הוא 230-240 מיליון שקל.
*****
חוב ונזילות לשנים הקרובות: לרבוע נדל"ן נכסים לא משועבדים בהיקף של 3.3 מיליארד שקל ויתרת מזומנים בהיקף של 1.5 מיליארד שקל, וזאת כאשר לחברה פירעונות של 400 מיליון שקל בשנת 2022 וכ-340 מיליון שקל בשנת 2023.
הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.