קרן הריט AEW UK מציגה אסטרטגיית ערך בכנס השקעות וירטואלי

ביום שלישי, 29.09.2026, השתמשה קרן הריט AEW UK (AEWU) בכנס ה-Virtual Investment Trust של מגזין UK Investor כדי להציג אסטרטגיה המבוססת על רכישת נכסי נדל"ן מוערכים בחסר, מכירת נכסים בנקודה הנכונה במחזור ושימוש בניהול נכסים אקטיבי להעלאת שכר דירה. ההנהלה ציינה כי הקרן הניבה תשואות כוללות חזקות לטווח ארוך ודיבידנד יציב, אך היא גם מתמודדת עם מימון מחדש בריבית גבוהה יותר וזקוקה להון חדש כדי לנצל צינור הזדמנויות גדול.

עיקרי הדברים

• קרן הריט AEW UK ציינה כי היא פועלת לפי אסטרטגיית ערך אגנוסטית-סקטוריאלית, המחפשת נכסי נדל"ן שגויי-תמחור ברחבי הממלכה המאוחדת.
• הקרן דיווחה על תיק בשווי GBP 215.7 מיליון, תשואה נטו ראשונית של 7.28% ותשואה היפוכית של 8.87%, המצביעות על פוטנציאל צמיחה נוסף בהכנסות.
• הקרן שילמה דיבידנד רבעוני של 2 פני במשך 42 רבעונות רצופים, השווה ל-8 פני לשנה ולתשואה של כ-8%.
• ההנהלה ציינה כי הקרן מושקעת במלואה וזקוקה להון עצמי חדש או למיזוג כדי לגשת לצינור של יותר מ-GBP 200 מיליון בעסקאות פוטנציאליות.
• הסיכון העיקרי לטווח הקרוב הוא מימון מחדש של מתקן חוב בסך GBP 60 מיליון ביולי 2026 בשיעור גבוה משמעותית מהעלות הקבועה הנוכחית של 2.96%.

אסטרטגיה ורקע שוק

מנהלת התיקים לורה אלקין ציינה כי הקרן מחפשת הזדמנויות בין סקטורים שונים ורוכשת כאשר נכסים מתומחרים מתחת לערך הבסיסי שלהם.

"אנחנו משקיעי ערך אגנוסטיים-סקטוריאליים. אנחנו שואפים לקנות ולמכור נדל"ן בצורה נגד-מחזורית," אמרה.

• הקרן ציינה כי שווי ההון הנוכחי של נכסי הנדל"ן המסחרי בבריטניה נמצא ברמה הנמוכה ביותר מאז ההנפקה שלה ב-2015.
• ההנהלה קישרה את החולשה לשיעורי ריבית גבוהים יותר ולנפחי עסקאות נמוכים יותר.
• נאמר כי ההזדמנויות הטובות ביותר נמצאות כיום לעיתים קרובות בנכסים משניים ושלישוניים, ולא בסגמנט התעשייתי והלוגיסטי הראשי שמשך את רוב תשומת הלב של השוק.
• הקרן ציינה כי סביבה זו יצרה תמחור שגוי המתאים לגישתה הוותיקה.

תוצאות פיננסיות ופרופיל התיק

קרן הריט AEW UK ציינה כי תיקה הוערך ב-GBP 215.7 מיליון נכון ל-03.06.2024. התיק כולל 34 נכסים מסחריים ו-130 שוכרים.

• תשואה נטו ראשונית: 7.28%
• תשואה היפוכית: 8.87%
• שיעור פנויות: 6.5%, נע בדרך כלל בין 5% ל-10%
• מזומן: GBP 13 מיליון
• מתקן חוב: GBP 60 מיליון
• יחס הלוואה לשווי נכס ברוטו: כ-25%
• שער ריבית קבועה נוכחי על החוב: 2.96%
• מועד אחרון למימון מחדש: יולי 2026

הנרי באט, עוזר מנהל התיקים ומנהל הנכסים הראשי, ציין כי הקרן שמרה על הדיבידנד שלה בתנאי שוק שונים.

"שילמנו את הדיבידנד של 2 פני כבר 42 רבעונות רצופים, 8 פני לשנה, שזה בערך דיבידנד של 8%," אמר.

• דיבידנד רבעוני: 2 פני למניה
• דיבידנד שנתי: 8 פני למניה
• ניסיון עבר בדיבידנד: 42 רבעונות רצופים
• כיסוי דיבידנד היסטורי: בטווח אמצע שנות ה-90 באחוזים

תמהיל התיק וחשיפה סקטוריאלית

הקרן ציינה כי תיקה השתנה לאורך זמן כאשר מכרה נכסים באזורים חזקים יותר והשקיעה מחדש הון בהזדמנויות בעלות ערך טוב יותר.

• חשיפה תעשייתית: כ-40%, ירידה משיא היסטורי של 60%
• חשיפה קמעונאית: כ-40%, עלייה דרך מיחזור הון
• סקטורים אחרים: כ-20%

ההנהלה ציינה כי הגישה היא מכוונת. הקרן מכרה נכסים תעשייתיים בתשואות של 6% נמוכות ורכשה נכסי קמעונאות ופנאי ב-9% ומעלה כאשר התמחור נראה אטרקטיבי יותר.

הקרן ציינה כי הייתה מוכנה גם לטעות וללמוד מכך, תוך ציון מכירות קמעונאיות קודמות בבלקפול ובפורטסמות’ בהפסדים.

פרטי התיק התעשייתי

קרן הריט AEW UK ציינה כי התיק התעשייתי נותר מקור מרכזי לצמיחה עתידית בשל הפער בין שכר הדירה הנוכחי לפוטנציאל השוק.

• תשואה נטו ראשונית: 6.12%
• תשואה היפוכית: 9.56%
• תקופת חכירה ממוצעת משוקללת עד שבירה: 2.48 שנים
• תקופת חכירה ממוצעת משוקללת עד פקיעה: 4.84 שנים
• שכר דירה ממוצע שוטף: GBP 3.50 למרובע רגל
• שווי שכר דירה משוער ממוצע: GBP 4.86 למרובע רגל
• שווי הון ממוצע: GBP 48 למרובע רגל

ההנהלה ציינה כי שווי ההון נמוך בהרבה מעלות הבנייה, שהוערכה בכ-GBP 150 למרובע רגל, מה שמותיר מקום ליצירת ערך אם שכר הדירה יעלה והנכסים ישופרו.

הקרן ציינה כי היא צופה צמיחה מצטברת בשכר הדירה התעשייתי של כ-18% מ-2026 עד 2030, בהשוואה לתחזית של 13% מ-CBRE לממלכה המאוחדת בכללותה.

עדכונים תפעוליים וניהול נכסים

חלק מרכזי מהמצגת התמקד בכיצד הקרן יוצרת ערך באמצעות ניהול נכסים מעשי.

• פרמיית מחיר מכירה ממוצעת מעל מחיר קנייה במשך 11 שנים: 41%
• Oxford Business Park: הומר משימוש משרדי למדעי החיים ונמכר ברווח של יותר מ-250%
• אחוזת תעשייה רב-שוכרים ברנקורן: שופצה והושכרה מחדש עם עליות שכר דירה של 42%
• חידוש חכירה תעשייתית אחרון: שכר הדירה עלה ב-42% לתקופה של 10 שנים
• השכרות חדשות: שכר הדירה עלה מ-GBP 6.50 למרובע רגל ליותר מ-GBP 9 למרובע רגל

באט ציין כי פרמיית המכירה הממוצעת של 41% היא סימן מרכזי לגישת הקרן.

"יש לנו פרמיית מכירה ממוצעת מעל מחיר הקנייה של 41%, שזה נתון חזק מאוד," אמר.

הקרן ציינה כי לעיתים קרובות היא שומרת על פנויות מסוימות כדי שתוכל להעלות שכר דירה, לשפר את איכות הבניין ולחזק את האישורים הסביבתיים באמצעות שיפוץ.

מקרה בוחן: Bristol Queen Square

ההנהלה השתמשה בנכס המשרדי Bristol Queen Square כדי להראות כיצד ניהול נכסים אקטיבי לטווח ארוך יכול לעבוד אפילו בשוק משרדים חלש.

• נרכש: סוף 2015
• תפוסה ראשונית: כ-50% פנוי
• שכר דירה ממוצע שוטף ראשוני: GBP 17 למרובע רגל
• לאחר 18 חודשים: תפוסה מלאה, שכר דירה ב-GBP 20 למרובע רגל
• 2021: שכר הדירה הגיע ל-GBP 30 למרובע רגל
• 2022: שכר הדירה הגיע ל-GBP 40 למרובע רגל
• רמה נוכחית: מושכר במלואו, עם שכר דירה באמצע-סוף שנות ה-30 למרובע רגל

הקרן ציינה כי הנכס מדגים כיצד מיקום, שיפוץ והשכרה אקטיבית יכולים להגדיל הכנסות לאורך זמן, אפילו כאשר שוק המשרדים הרחב נמצא תחת לחץ.

תחזית עתידית וצרכי הון

ההנהלה ציינה כי היא רואה צינור של יותר מ-GBP 200 מיליון ברכישות אפשריות, עם תשואות צפויות של 8.5% עד 9% ומעלה.

• הקרן ציינה כי היא מושקעת במלואה במשך 18 החודשים האחרונים.
• נאמר כי יידרש הון עצמי חדש כדי לגשת לצינור בצורה משמעותית.
• אפשרויות הנבחנות כוללות מיזוג והנפקת הון עצמאית.
• ההנהלה ציינה כי היא עובדת עם הדירקטוריון והברוקר על מסלולים אפשריים לגיוס הון.

אלקין ציינה כי פער התשואה ההיפוכי הנוכחי תומך בתחזית הקרן.

"התשואה ההיפוכית שגבוהה משמעותית מהתשואה הראשונית שלנו," אמרה, "פשוט מראה אמונה חזקה באסטרטגיה שלנו."

היא הוסיפה כי צמיחת שכר הדירה אמורה לסייע בקיזוז עלויות קבלת הלוואה גבוהות יותר לאחר מימון מחדש.

"זה ברור לכולם, ואנחנו לא מסתירים את העובדה, שברור ששיעור זה יעלה משמעותית," אמרה.

• השפעת מימון מחדש צפויה: עלויות ריבית גבוהות משמעותית
• הפחתה: צוות חוב פנימי מנהל שיחות עם מלווים
• תחזית צמיחת שכר דירה: נתמכת על ידי אירועי חכירה, סקירות שכר דירה ומינוף מחדש
• עיתוי פוטנציאלי לשיפור הרווחים וכיסוי הדיבידנד: סביב 2028
• יעד כיסוי דיבידנד לטווח ארוך: טווח אמצע שנות ה-90 באחוזים

ראשי פרקים מהשאלות והתשובות

במהלך מושב השאלות והתשובות, שאלו משקיעים על מיזוגים, אילוצי הון והשפעת שיעורי ריבית גבוהים יותר.

• ג’ייסון שאל על פעילות מיזוגים ואם הגבלות מזומן מגבילות את הצמיחה.
• ההנהלה ציינה כי הקרן מושקעת במלואה וזקוקה להון עצמי חדש כדי לנצל במלואו את הצינור.
• נאמר כי הזדמנויות מיזוג והנפקת הון עצמאית שתיהן נבחנות.
• רוג’ר שאל על שיעורי ריבית ומימון החוב הקרוב.
• ההנהלה ציינה כי מתקן ה-GBP 60 מיליון צפוי לתמחר מחדש גבוה משמעותית כאשר ימומן מחדש ביולי 2026.
• נאמר כי צמיחת שכר הדירה מאירועי חכירה אמורה לסייע בקיזוז עלות החוב הגבוהה יותר לאורך זמן.

ניסיון עבר וצמיחה לטווח ארוך

קרן הריט AEW UK ציינה כי התשואות הכוללות ברמת הנכסים שלה היו יותר מכפולות ממדד הייחוס MSCI ברוב התקופות במשך 11 השנים האחרונות. ההנהלה ציינה כי הקרן החלה להתבדל מעמיתיה בקרנות הריט המגוונות כחמש שנים לאחר הקמתה, סביב תחילת 2020.

• הנפקה: 2015
• היסטוריית פעילות: 11 שנים
• ניסיון עבר בדיבידנד: 42 רבעונות רצופים
• ביצוע עודף: יותר מכפול ממדד הייחוס MSCI ברוב התקופות
• שיטה מרכזית: קנייה ומכירה נגד-מחזורית, בתוספת ניהול נכסים אקטיבי

ההנהלה ציינה כי ניסיון העבר הארוך של הקרן ברכישה, שיפור ומכירת נכסים נותר מרכזי בנימוקיה לתשואות עתידיות.

לדיון המלא ולפרטים נוספים, אנא עיינו בתמליל שלהלן.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.