נכסי הלוגיסטיקה של אמריקה: רווחים ממחזור הון

ביום שלישי, 22.09.2026, השתמשה Logistic Properties of the Americas (LPA) בכנס Water Tower Research Virtual Insights כדי להציג טיעון פשוט: פלטפורמת הלוגיסטיקה שלה באמריקה הלטינית נהנית מהיצע מצומצם, שכר דירה עולה וביקוש גובר מצד דיירים. במקביל, ציין הניהול כי הוא שומר על גישה ממושמעת בפריסת ההון, כאשר מקסיקו אמורה לספוג את רוב התמורה ממכירת נכס מרכזי.

החברה תיארה עסק עם מומנטום תפעולי חזק, אך גם כזה שעדיין מתמודד עם שאלות ביצוע בעת הרחבתו. LPA אמרה כי האסטרטגיה שלה מבוססת על פיתוח עם חוזי שכירות מוקדמים, רכישות מועדיות ורכישות סלקטיביות, ולא על בנייה ספקולטיבית. הניהול גם הצביע על אי-ודאות בנוגע למדיניות הסחר, גם אם טען כי שינויים אזוריים בשרשראות האספקה וביקוש מקומי ממשיכים לתמוך בעסק.

נקודות מפתח

• LPA דיווחה כי התיק שלה היה מאוכלס ב-100% ברבעון השלישי ברציפות, עם שכר דירה למרובע שעלה ב-10% משנה לשנה ו-NOI לנכס זהה שעלה בכמעט 16%.
• החברה הכריזה על מכירת Parque Logístico Lima Sur בפרו תמורת $145 מיליון — האקזיט הגדול ביותר שלה עד כה — בשיעור כיפה מעט מעל 7% ורווח של 22% מעל הערך המאזני.
• הניהול מתכנן לפרוס מחדש כ-$85 מיליון מאותה מכירה למקסיקו במהלך 12 עד 18 החודשים הבאים, תוך התמקדות בהזדמנויות מופחתות סיכון.
• LPA אמרה כי כ-92% מצינור הפיתוח הנוכחי שלה כבר מושכר מראש, מה שמצמצם את סיכון ההשכרה ותומך בהחזרים.
• מנהלים ציינו כי מקסיקו נותרת שוק הצמיחה המרכזי, בעוד פרו וקולומביה מציגות את עוצמת התמחור החזקה ביותר כיום.

תוצאות פיננסיות

LPA אמרה כי תוצאות התפעול האחרונות שלה שיקפו עוצמת תמחור חזקה בפלטפורמה של ארבע המדינות שלה.

• תפוסת התיק: 100% ברבעון השלישי ברציפות.
• שכר דירה ממוצע למרובע: עלה ב-10% לעומת שנה קודמת.
• NOI לנכס זהה: עלה בכמעט 16% משנה לשנה.
• צמיחת הכנסות: יותר מ-25% ברבעון האחרון.
• הוצאות G&A: ירדו גם כשההכנסות עלו ביותר מ-25%.

החברה אמרה כי מבנה חוזי השכירות שלה תומך בצמיחה יציבה. רוב חוזי השכירות נמשכים שבע עד עשר שנים וכוללים עדכונים שנתיים. תקופת השכירות הממוצעת שלא פגה בתיק היא 4.5 שנים, וחלק משמעותי מחוזי השכירות מתעדכן מחדש בכל שנה.

הניהול אמר כי התוצאות מונעות על ידי חוסר איזון בין היצע וביקוש בשווקים שלה. שטחי לוגיסטיקה חדשים באיכות מוסדית נותרים מוגבלים, בעוד הביקוש רחב-בסיס בקרב מסחר אלקטרוני, לוגיסטיקה וסחורות צריכה. החברה גם אמרה כי היא רואה ביקוש ראשוני מתעשיות הקשורות ל-AI הזקוקות לתשתית לוגיסטית.

מכירת נכס ומחזור הון

האירוע האסטרטגי הגדול ביותר שנדון בשיחה היה המכירה המתוכננת של Parque Logístico Lima Sur בפרו ל-Fibra Prime, המתוארת כקרן ריט המובילה במדינה.

• מחיר מכירה: $145 מיליון.
• שיעור כיפה ביציאה: מעט מעל 7%.
• רווח על המכירה: 22% מעל הערך המאזני.
• סטטוס: החברה אמרה כי אושרה אישור רגולטורי והסגירה צפויה בקרוב.

המנכ"ל Esteban Saldarriaga אמר כי העסקה "ממש מגלמת את מודל הפלטפורמה כולו ואת היכולות שיש לנו בלקיחה אחת." הוא אמר כי LPA מצאה את הקרקע, בנתה את הפארק, השכירה אותו, ייצבה אותו, מימנה אותו ומימנה אותו.

סמנכ"ל הכספים Paul Smith אמר כי העסקה מדגימה את ההיגיון של מחזור ההון: מכירת נכס מייצב בתשואה נמוכה ממה ש-LPA מאמינה שתוכל להרוויח על פריסה מחדש, ואז השקעת הכסף בפיתוח בעל תשואה גבוהה יותר. הוא אמר כי כ-$85 מיליון מהמכירה יופנו מחדש למקסיקו במהלך 12 עד 18 החודשים הבאים.

הניהול אמר כי המכירה גם תומכת בעמדתה כי הנהלת החשבונות של החברה שמרנית. LPA מדווחת לפי IFRS ואמרה כי הערכות השווי מבוססות על הערכות שמאי עצמאיים של צד שלישי. הרווח של 22% על המכירה, נאמר, משקף את עליית הערך מצמיחת שכר הדירה וצמיחת ה-NOI לאורך זמן.

עדכונים תפעוליים

החברה אמרה כי שווקיה נותרים עם היצע נמוך, עם מעט מבנים חדשים באיכות מוסדית שנכנסים לשוק. נדירות זו, נאמר, עוזרת לתמוך הן בתפוסה והן בצמיחת שכר הדירה.

• מניעי ביקוש: מסחר אלקטרוני, לוגיסטיקה, סחורות צריכה וביקוש ראשוני הקשור ל-AI.
• רקע היצע: היצע חדש מדוכא ברחבי האזור.
• עוצמת תמחור: חזקה ביותר בפרו ובקולומביה, שם שכר הדירה הנוכחי נותר מתחת לשוק.
• צמיחת שכר דירה: מתוארת כמגמה יציבה רב-שנתית, לא קפיצה חד-פעמית.

LPA אמרה כי פרו רשמה צמיחת הכנסות של יותר מ-50%, בסיוע דייר חדש, פפסיקו. קולומביה צמחה בכ-30%, בעוד מקסיקו עדיין בשלבים הראשונים של ההתרחבות. החברה אמרה כי שווקי הביקוש המקומיים מספקים גם אפקט איזון מכיוון שהם פחות קשורים למחזורי יצוא.

מנהלים אמרו כי צמיחת שכר הדירה של התיק מגיעה מעדכונים שנתיים וחידושים בשערי שוק. Saldarriaga אמר כי אלה "שווקים עם היצע נמוך עם עוצמת תמחור אמיתית, ואנחנו בצד הנכון של המשוואה הזו."

אסטרטגיית מקסיקו

מקסיקו היא ליבת השלב הבא של הצמיחה של LPA. הניהול כינה אותה שוק הלוגיסטיקה הגדול ביותר באמריקה הלטינית והמקושר ביותר לשרשראות האספקה של צפון אמריקה.

החברה אמרה כי היא מתמקדת במסדרון 57D, מסדרון כביש USMCA מחוץ לעיר מקסיקו, ובשווקי משנה שפחות עמוסים מהגבול הצפוני. היא אמרה כי גישה זו מעניקה לה גישה לדיירים מוסדיים תוך הימנעות מהחלקים התחרותיים ביותר בשוק.

• מיקוד שוק: מסדרון 57D ושווקי משנה נבחרים.
• בסיס דיירים: אותם לקוחות מוסדיים שכבר פעילים בשווקים האחרים של LPA.
• חשיפה: אפס חשיפה לתעשיית הרכב, מה שהניהול אמר מותיר מקום לצמיחה שבו אחרים עשויים להיות מוגבלים.
• תוכנית הון: כ-$85 מיליון ממכירת פרו לפריסה במקסיקו במהלך 12 עד 18 חודשים.

Saldarriaga אמר כי למקסיקו יש "כמעט כל המסלול", והוסיף כי זהו שוק הלוגיסטיקה הגדול ביותר באזור והמקושר ביותר לשרשראות האספקה של צפון אמריקה. הוא אמר כי LPA עדיין בשלב מוקדם בשוק אך מאמינה כי הפלטפורמה האזורית ומודל התפעול שלה מעניקים לה יתרון.

רכישה מועדית וצינור פיתוח

דוגמה אחת לאסטרטגיית מקסיקו היא מבנה הרכישה המועדית של Central Park 57. במסגרת גישה זו, LPA מתחייבת לרכוש נכס מייצב עם השלמת הבנייה, במקום לקחת על עצמה את עלויות הקרקע וסיכון הפיתוח מהתחלה.

הניהול אמר כי המבנה מציע בסיס כניסה טוב יותר מרכישה בשוק הפתוח, תוך שהוא עדיין מאפשר לחברה לעצב את המבנה לדיירים מוסדיים. הוא גם מאפשר ל-LPA לפרוס הון בשלב מאוחר יותר, מופחת סיכון.

החברה אמרה כי כ-92% מצינור הפיתוח הנוכחי שלה כבר מושכר מראש. הניהול אמר כי המשמעות היא שסיכון ההשכרה — לעתים קרובות הסיכון הגדול ביותר בפיתוח — מוסר במידה רבה לפני תחילת הבנייה.

• שיעור השכרה מוקדמת: כ-92% מהצינור.
• פרופיל סיכון: קרוב יותר למבנה מושכר כבר מאשר לפרויקט ספקולטיבי.
• אסטרטגיה: פרויקטים עם השכרה מוקדמת, רכישות מועדיות ורכישות סלקטיביות.
• משמעת תשואה: עסקאות חדשות חייבות להתייצב בתשואות גבוהות בבירור מעל שיעורי כיפה ביציאה, עם מרווח לעלויות ביצוע.

פלטפורמה ומיצוב תחרותי

LPA אמרה כי יתרונה העיקרי הוא שהיא משתתפת במחזור חיי הנדל"ן המלא: מציאת קרקע, פיתוח, השכרה, ניהול נכסים ומימוש סופי. הניהול אמר כי מבנה זה מאפשר לבעלי המניות לתפוס מרווחי פיתוח במקום לשלם אותם כעמלות.

החברה גם אמרה כי הפלטפורמה האזורית שלה מעניקה לה יתרון שירות על פני מפתחים חד-מדינתיים. דיירים יכולים לעבוד עם צוות אחד, תקן אחד ונקודת קשר אחת במספר מדינות, מה ש-LPA אמרה שחשוב יותר ויותר כאשר לקוחות רב-לאומיים בונים שרשראות אספקה אזוריות.

• היקף הפלטפורמה: ארבע מדינות וכ-6.2 מיליון מרובע.
• מודל תפעולי: משולב אנכית ומגוון אזורית.
• סטרקצ’ר הון: הון תמידי, ללא דרישת דיבידנד או מועד פקיעה של קרן.
• אטרקטיביות לדיירים: תקנים עקביים בין שווקים והרחבה אזורית קלה יותר.

הניהול אמר כי הפלטפורמה עשויה להיות גדולה פי שלושה עד ארבעה תוך מספר שנים, אם כי הדגיש צמיחה ממושמעת. הוא גם אמר כי מינוף תפעולי מתחיל להראות, כאשר G&A כבר יורד בעוד ההכנסות עלו ביותר מ-25% ברבעון האחרון.

עיקרי שאלות ותשובות

במהלך מושב בורסה השאלות והתשובות, הרחיבו מנהלים על עוצמת התמחור, מחזור ההון והתחזית למקסיקו.

• עוצמת תמחור: הניהול אמר כי פרו וקולומביה מציגות את עוצמת התמחור החזקה ביותר מכיוון שההיצע מצומצם ושכר הדירה הנוכחי נותר מתחת לשוק.
• מכירת Lima Sur: מנהלים אמרו כי העסקה מאמתת הן את שווי הנכס והן את גישת החשבונאות השמרנית של החברה לפי IFRS.
• מחזור הון: Smith אמר כי המטרה היא למכור נכסים מייצבים ולהשקיע מחדש בפרויקטים שיכולים להרוויח תשואות גבוהות משמעותית.
• ביקוש מקסיקו: Saldarriaga אמר כי שיחות עם דיירים עברו מתיאוריה לתכנון, גם אם חלק מההחלטות מתעכבות בשל אי-ודאות במדיניות הסחר.
• Nearshoring: החברה אמרה כי תאגידים רב-לאומיים עוברים לשרשראות אספקה אזוריות, לא חד-מדינתיות, ועוברים ממודלי מלאי just-in-time למודלי just-in-case.
• מינוף תפעולי: הניהול אמר כי כל מבנה חדש מוסיף מעט תקורה לאחר שהפלטפורמה קיימת, כך ש-NOI צריך לצמוח מהר יותר מעלויות כאשר מקסיקו מתרחבת.

מנהלים גם אמרו כי החברה סלקטיבית לגבי פרויקטים חדשים. הם אמרו כי הזדמנויות חייבות להיות במיקומים עם היצע מוגבל, לכלול ביקוש אמיתי ולכלול צעדי הפחתת סיכון כגון השכרה מוקדמת או שותפויות מקומיות. הניהול אמר כי הוא מעדיף לוותר על עסקה מאשר להתפשר על הסטנדרטים שלו.

תחזית

במהלך 12 עד 18 החודשים הבאים, LPA אמרה כי משקיעים צריכים לעקוב אחר שלושה התפתחויות עיקריות: סגירת מכירת Lima Sur, התחייבויות הוניות חדשות במקסיקו ואספקה מתמשכת של צינור השכירות המוקדמת ל-NOI מאוכלס.

החברה אמרה כי היא מצפה שהתיק הבסיסי ישמור על תפוסה גבוהה וצמיחת שכר דירה דו-ספרתית, בעוד ההשקה במקסיקו צריכה להתחיל להראות כיצד מודל מחזור ההון עובד בפועל. הניהול אמר כי איי-איי-אם הוא לבנות תיק עמיד וחסין ולתת לאבני הדרך לדבר בעד עצמן.

לקוראים המעוניינים בפרטים נוספים, אנא עיינו בתמליל המלא להלן.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.