ורנדו בוועידת הנדל"ן הגלובלית של BofA: עוצמת ניו יורק

ביום שלישי, 15.09.2026, השתמשה Vornado Realty Trust (VNO) בוועידת הנדל"ן הגלובלית של BofA בניו יורק לשנת 2026 כדי להציג תמונה אופטימית במיוחד של שוק הנדל"ן בניו יורק, גם כשהודתה בעלויות מימון גבוהות יותר ובשוק השקעות שעדיין סלקטיבי. ההנהלה אמרה כי הביקוש לשטחי משרדים וקמעונאות מובחרים נותר חזק, ההיצע מצומצם והשכירויות עולות בנכסים הטובים ביותר של החברה.

המנכ"ל מייקל אמר כי הרקע הנוכחי הוא הטוב ביותר שראה ב-37 שנים, תוך ציון כי החברה ממשיכה להתמודד עם שוק שבו היצע חדש יקר לבנייה ועלויות מימון מחדש נותרות נקודת לחץ עבור הסקטור הרחב.

נקודות מפתח

• ורנדו אמרה כי יסודות שוק המשרדים בניו יורק הם החזקים ביותר שהיו בעשורים, עם שיעור פנויים נמוך וביקוש רחב של שוכרים.
• מחוז Penn, פארק אווניו ואחזקות הקמעונאות של החברה רואים שכירויות גבוהות יותר, חכירה מהירה יותר וחידושים מוקדמים.
• ההנהלה מתכננת למכור 25% מהאחזקה בעסקת 350 Park Avenue תוך שמירה על חלק משמעותי.
• שכירויות הקמעונאות בטיימס סקוור ובחמישית אווניו חזרו לרמות שיא, בתמיכת תיירות וביקוש בינלאומי.
• החברה ממשיכה להתמקד בהפחתת מינוף, רכישות סלקטיביות ושדרוגי תיק במקום התרחבות רחבה.

רקע השוק: שוק של בעלי נכסים

ההנהלה תיארה את ניו יורק כשוק שבו חברות מתחרות על שטחים נדירים בבניינים הטובים ביותר ליד צמתי תחבורה מרכזיים כמו Grand Central ו-Penn Station. מייקל אמר כי כישרונות, ובמיוחד עובדים צעירים, רוצים להיות בניו יורק בשיעור גבוה יותר מאשר בערים אחרות, ופער זה התרחב מאז המגפה.

• ורנדו אמרה כי כל הסקטורים המרכזיים פעילים, כולל שירותים פיננסיים, משפטים, ראיית חשבון, טכנולוגיה ומדיה.
• החברה אמרה כי כ-80% מבני גיל הקולג’ שאינם ילידי ניו יורק עובדים כעת בעיר, מה שמדגיש את כוח המשיכה של השוק.
• שוכרים מתמקדים בבניינים איכותיים ומאובזרים שיכולים לסייע במשיכת עובדים ושימורם.
• ההנהלה אמרה כי אין עדות ברורה להגירה מונעת מחיר לפלורידה, טקסס, Long Island City, ברוקלין או חלופות במרכז העיר.

גלן, מנהל בחברה, סיכם את השוק באומרו: "זה שוק של בעלי נכסים, נקודה. זה פשוט ברור בשלב הזה."

שיעור הפנויים וההיצע נותרים מצומצמים

ורנדו אמרה כי פלח הבניינים האיכותיים, שהגדירה כ-Class A trophy, Class A ושטחי trophy חדשים בסך של כ-180 מיליון רגל רבועה, עומד על שיעור פנויים של כ-6%. בשטחי קומות עליונות במגדלים, שיעור הפנויים עשוי להיות רק 3% עד 4%.

• רק כחמישה בניינים החלו או עומדים להתחיל בצנרת הנוכחית.
• פרויקטים אלה צפויים לספק כבניין אחד בשנה מ-2029 עד 2033.
• ההיצע החדש כבר מושכר מראש לפחות ב-50%, ורוב השטח מיועד להתרחבות שוכרים.
• ההנהלה אמרה כי הבנייה בניו יורק קשה בשל עלות וזמן, בניגוד לשווקים כמו אטלנטה או שרלוט.

מייקל אמר: "יש לך שיעור פנויים נמוך, יש לך ביקוש חזק. השכירויות עולות. יש היצע חדש מוגבל, וקשה ביותר לבנות בעיר הזו, הן מבחינת עלות והן מבחינת זמן."

מומנטום החכירה בתיק

ההנהלה אמרה כי קצב החכירה האיץ בבניינים של ורנדו, כאשר שוכרים מתחרים על שטחים ומבקשים חידושים שנים לפני תפוגת החוזה. החברה אמרה כי שוכרים גדולים רבים עם תפוגות חוזה ב-2029 עד 2031 מחפשים כעת הארכות שלוש עד חמש שנים מוקדם.

• שוכרים מחפשים שטח להתרחבות בתוך בניינים קיימים ככל שעסקיהם גדלים.
• תנאי החכירה נותרים בטווח של 10 עד 15 שנה, בהתאם לנורמות ההיסטוריות.
• שכירויות נטו אפקטיוויות עולות בספרות בודדות גבוהות עד כ-10%.
• שכירות חינם פוחתת ותקציבי שיפורי שוכרים מתהדקים.
• ורנדו אמרה כי העלתה שכירויות מדי שבוע או כל שבועיים ככל שתנאי השוק משתפרים.

מחוז Penn: השכירויות ממשיכות לטפס

ורנדו אמרה כי אחזקותיה במחוז Penn הן בין הדוגמאות הברורות ביותר לעוצמת השוק. ב-Penn One, השכירויות מגיעות כעת ל-$120 לרגל רבועה, יותר מכפליים מה-$60 עד $65 לרגל רבועה שהושגו בשלבים המוקדמים של הפיתוח.

• Penn One השכירה יותר מ-200,000 רגל רבועה ברמות השכירות הנוכחיות.
• Penn Two חתמה על כ-60,000 עד 70,000 רגל רבועה ברמות דומות.
• שכירויות אלה גבוהות בכ-100% מהנחת החיתום הראשונית של החברה של כ-$90 לרגל רבועה.
• ההנהלה אמרה כי מחוז Penn עדיין נסחר בהנחה ל-Hudson Yards ו-Manhattan West, מה שמרמז על פוטנציאל עלייה נוסף ככל שחוזים מתחדשים.

מייקל אמר כי המחוז עדיין בשלבים המוקדמים של התמרה שלו וכי בעלות על הקמפוס מעניקה לורנדו יתרון על פני בעלים של בניין אחד או שניים.

פארק אווניו ושישית אווניו: עוצמת תמחור נוספת

ורנדו הצביעה גם על עוצמה בנכסיה בפארק אווניו ובשישית אווניו. ב-1290 Sixth Avenue, השכירויות נמצאות בטווח של $90 לרגל רבועה בקומות נמוכות, כולל עסקה אחרונה של $97 לרגל רבועה בקומה השישית.

• ורנדו אמרה כי יותר מ-600,000 רגל רבועה הושכרו מפרויקט השיפוץ של 1290.
• הפרויקט כולל אולם עירוני וגן גג.
• ב-280 Park, שטחים נלקחים בחזרה והשכירויות עולות.
• ההנהלה אמרה כי שטחי פארק אווניו נותרים מצומצמים והשכירויות ממשיכות לעלות.

החברה גם הדגישה את רכישתה האחרונה של 49% עד 50% מאחזקה בשותפות ב-Park Avenue Plaza. ההנהלה אמרה כי לבניין תקופת חכירה של 11 שנה עם עליות שכירות מובנות, בעוד שהשכירויות הנוכחיות נמוכות ב-40% עד 50% מהשוק.

• ורנדו אמרה כי הנכס מציע תשואות מזומן-על-מזומן חזקות בשל מבנה החוב שלו.
• הזדמנויות לתפיסת שטחים בחזרה כבר טופלו לפני הסגירה.
• ההנהלה אמרה כי תרכוש עוד חמישה נכסים דומים אם יהפכו לזמינים.
• החברה תיארה את העסקה כהשקעה בשווי קרקע עם זרם הכנסות בינתיים.

350 Park Avenue: פיתוח מרכזי ושוכר מרכזי

ורנדו אמרה כי ההריסה החלה ב-350 Park Avenue וצפויה להסתיים באפריל. הבניין נהרס קומה אחר קומה וכעת נמצא בקומה ה-30. החברה מתכוונת לשווק את הפרויקט עם המסר "350 at 350", המתייחס ליעד שכירות של $350 לרגל רבועה.

• התחייבות Citadel גדלה ל-1.05 מיליון רגל רבועה מ-850,000 רגל רבועה שהוכרזו בינואר 2023.
• עלייה זו של 200,000 רגל רבועה הגיעה על פני תקופה של שלוש שנים.
• בלוק המשרדים הספקולטיבי יתפרס על קומות 28 עד 56.
• הקומות מתוכננות עם לוחות של 26,000 רגל רבועה, תקרות של 16 רגל וללא עמודים.
• ההנהלה אמרה כי מספר עסקאות דומות נעשו ב-$300 ואחדות ב-$300 גבוה לרגל רבועה.

גלן אמר כי תגובת השוק לפרויקט חזקה באופן יוצא דופן, והוסיף: "השכירויות פשוט יצאו משליטה שם כעת, בדרך נהדרת עבורנו."

ההנהלה אמרה כי השטח הספקולטיבי צפוי להיות מושכר בבלוקים קטנים יותר של קומה אחת עד שלוש ולא לשוכר גדול יחיד, וכי אין מהירות למלא אותו מכיוון שהשטח אמור להיות בעל ערך גבוה יותר עם הזמן. החברה גם אמרה כי שטח אופציה מוקדמת זמין לצמיחת שוכרים בשנים הקרובות.

קמעונאות: חזרה לרמות שיא

ורנדו אמרה כי תיק הקמעונאות ברחוב שלה התאושש בחוזקה. בטיימס סקוור, שכירויות פינה חזרו ל-$1,500 עד $2,000 לרגל רבועה. בחמישית אווניו, השכירויות נמצאות בטווח של $2,500 עד $3,500.

• ההנהלה אמרה כי רמות אלה חזרו קרוב לתמחור שיא.
• צמיחת שכירות שנתית עומדת על כ-2.5% עד 3%.
• קצב החכירה השתפר בחדות במהלך השנתיים עד שלוש שנים האחרונות.
• קמעונאים בינלאומיים מחפשים את מיקומי ניו יורק הראשונים שלהם.
• החברה מצפה להכריז על עסקה חזקה ברבעון השלישי.

ורנדו אמרה כי ניו יורק נותרת השוק המוביל לקמעונאים המנסים למקסם מכירות, בעזרת תיירות ופרופיל הגלובלי של העיר. החברה גם ציינה כי רמות השכירות יכולות להשתנות בחדות לפי מיקום, אפילו בתוך כמה בלוקים בחמישית אווניו.

הקצאת הון ומאזן

ההנהלה אמרה כי בילתה את השנים האחרונות בהפחתת מינוף המאזן ורכישה חוזרת של מניות. כעת היא מעריכה את מה שתיארה כשוק מכירות השקעות המעניין ביותר בכ-15 שנה.

• ורנדו מתכננת למכור 25% מהאחזקה בשותפות 350 Park Avenue.
• החברה אמרה כי תשמור על חלק בעלות משמעותי לאחר המכירה.
• ההנהלה סבורה כי הכלכלה של המכירה תהיה אטרקטיבית עם השלמתה.
• החברה אמרה כי הייתה סלקטיבית ברכישות, עם רק מספר קטן של עסקאות קרובות שהוחמצו.

מייקל אמר כי החברה עיצבה מחדש את תיקה על ידי הוספת נכסים איכותיים יותר כמו Park Avenue Plaza ו-623 Fifth Avenue תוך הכנת 350 Park Avenue לפיתוח. הוא אמר כי ורנדו מתמקדת באיכות ולא בנפח.

ראשי פרקים מהשאלות והתשובות: פוליטיקה, תחרות ותמחור

במהלך מושב השאלות והתשובות, ההנהלה אמרה כי לא ראתה שינוי בהתנהגות השוכרים לאחר שינוי ראשות עיריית העיר. היא גם אמרה כי מס Pied-à-Terre יצר רעש אך לא שינה החלטות חכירה.

• ההנהלה אמרה כי לא אבדו חוזים בשל שינויי מדיניות.
• היא אמרה כי חברות מקבלות החלטות לטווח ארוך שחורגות ממחזורים פוליטיים.
• מייקל ציטט את מייסד Citadel קן גריפין שאמר: "העסק שלי יהיה כאן הרבה יותר זמן מכל ניהול."

בנוגע לתחרות משווקים אחרים, ורנדו אמרה כי אין סימן היסטורי לשוכרים שעוברים פשוט בגלל מחיר. היא אמרה כי חלק מהחברות לקחו שטחים בפלורידה ובטקסס, אך לא באופן המצביע על שינוי רחב. היא גם אמרה כי Long Island City וברוקלין מעולם לא הפכו לתחליפים משמעותיים לשטחי משרדים ב-Midtown.

ההנהלה אמרה כי היצע חדש בניו יורק זקוק לשכירויות של יותר מ-$250 לרגל רבועה כדי לעבוד מבחינה כלכלית, כאשר חלק מהקומות העליונות והשטחים הפרמיום מגיעים ל-$350 עד $400 ויותר. תמחור זה, נאמר, עוזר לתמוך בבניינים קיימים מסוג Class A.

תחזית

ורנדו אמרה כי היא מצפה כי צמיחת השכירות תימשך ככל שהיצע מוגבל פוגש ביקוש יציב מתעשיות צומחות. ההנהלה גם אמרה כי צמיחת הכנסה תפעולית נטו מאותו חנות ב-2027 אמורה להיות גבוהה יותר מאשר ב-2026.

• חברות שירותים פיננסיים ומנהלי השקעות צפויות להמשיך להתרחב.
• העיר עדיין תזדקק להיצע חדש כלשהו, אך עודף היצע אינו צפוי.
• פרויקטים חדשים דורשים הרבה יותר חוב והון עצמי מאשר בעבר, מה שמגביל את מספר היזמים הפוטנציאליים.
• עלויות מימון מחדש צפויות להישאר נקודת הלחץ הגדולה ביותר על הרווחים עבור הסקטור אם הריביות יישארו גבוהות.
• ורנדו אמרה כי הון צד שלישי פחות חשוב לאסטרטגיה שלה מאשר עוצמת המאזן.

מייקל אמר כי החברה "אופטימית וממוקמת היטב כפי שהיינו אי פעם", תוך שהדגיש כי ורנדו תישאר סלקטיבית באופן שבו היא פורסת הון.

הקוראים יכולים לעיין בתמליל המלא להלן לפרטים נוספים על הדיון ומושב השאלות והתשובות.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.