Nvidia שוקלת השקעה של $3 מיליארד ב-SB Energy למרכז נתונים של OpenAI באוהיו
חברת Wharf Real Estate Investment Company Limited דיווחה על שיפור ברווח לחצי השנה הראשון והתחזקות בתזרים המזומנים, אך תגובת השוק החדה ביותר הגיעה בעקבות העלאה משמעותית בתשלומים לבעלי המניות. בעלת הנכסים בהונג קונג העלתה את דיבידנד הביניים שלה ב-42% ל-HKD 0.94 למניה, לאחר שהעלתה את יחס התשלום ל-90% מ-65% — צעד שסייע לדחוף את המניה ב-13.72% ל-$30 לעומת סיום המסחר הקודם של $26.38. המניה נסחרה סמוך לפסגת טווח המסחר שלה ב-52 שבועות, שנע בין $20.26 ל-$34.82, לאחר מחזור מסחר כבד שהתרחש בעקבות ההכרזה.
נקודות מפתח
- הרווח הנקי הבסיסי של הקבוצה עלה ב-6% משנה לשנה בתקופת הביניים.
- הרווח הניהולי הבסיסי החוזר (UMP) עלה ב-3%, בסיוע עלויות קבלת הלוואה נמוכות יותר.
- דיבידנד הביניים למניה טיפס ב-42% ל-HKD 0.94 לאחר שהדירקטוריון העלה את יחס התשלום ל-90%.
- תזרים המזומנים הנקי לפני מימון זינק ב-41% ל-HKD 1.4 מיליארד.
- ההנהלה ציינה כי Harbour City, נכס הקמעונאות הדגל, המשיך לעלות על ביצועי שוק הונג קונג.
ביצועי החברה
Wharf REIC דיווחה על חצי שנה ראשון יציב יותר, כאשר עלויות מימון נמוכות יותר וגרעון קטן יותר בתיסוף נכסי השקעה סייעו לתמוך בתוצאות. החברה ציינה כי הפסד הקבוצה צומצם, בעוד שהרווחים הבסיסיים השתפרו בקצב מדוד.
תיק הנכסים הפרימיום של החברה בהונג קונג נותר מנוע הרווחים המרכזי. Harbour City ייצרה יותר מ-80% מהכנסות הקמעונאות בהונג קונג וכמעט 80% מהכנסות הליבה של הקבוצה. הנכס היה אחראי גם ל-86% מה-UMP הבסיסי החוזר, מה שמדגיש עד כמה בסיס הרווחים של החברה מרוכז.
מכירות הקמעונאות ב-Harbour City עלו בקצב דו-ספרתי, כאשר מכירות הדיירים הוערכו בטווח אמצע העשרה אחוזים — כ-50% טוב יותר מממוצע שוק הונג קונג, על פי ההנהלה. Times Square גם הוא רשם צמיחה חיובית במכירות, בעוד שתפוסת המשרדים השתפרה ל-93%, מעל ממוצע השוק.
תיק המלונות הציג אף הוא שיפור. שלושת מלוני Marco Polo בכביש Canton עלו על רמות התפוסה של הרובע, ו-The Murray במרכז העיר רשם צמיחה חזקה דו-ספרתית בתפוסה. על פני כלל תיק המלונות, ההכנסה לחדר זמין עלתה בשיעור דו-ספרתי.
עיקרי הנתונים הפיננסיים
- הרווח הנקי הבסיסי של הקבוצה: עלייה של 6% משנה לשנה.
- UMP בסיסי חוזר: עלייה של 3% משנה לשנה.
- תזרים מזומנים נקי לפני מימון: HKD 1.4 מיליארד, עלייה של 41%.
- דיבידנד ביניים למניה: HKD 0.94, עלייה של 42%.
- תשואת דיבידנד נוכחית: 3.56%.
- יחס תשלום דיבידנד: הועלה ל-90% מ-65%.
- עלויות קבלת הלוואה: ירדו ב-26%, או כ-HKD 200 מיליון בחיסכון.
- עלות ריבית ממוצעת: 3.5%.
- חוב נטו: הצטמצם לשפל שיא, עם קיצוץ מצטבר של HKD 22.8 מיליארד מאז 2020.
- יחס כיסוי ריבית: 8.2 פעמים.
- תפוסת משרדים: 93% בסוף התקופה.
רווחים מול תחזיות
לא סופקה תחזית רווח למניה או הכנסות להשוואה ישירה עם התוצאות שדווחו. על בסיס העדכון התפעולי של החברה, חצי השנה הראשון נראה כתקופה מוצקה, אך לא פורצת דרך, מבחינת הרווחים.
הרווח הנקי הבסיסי עלה ב-6%, בעוד ה-UMP הבסיסי החוזר עלה ב-3%. עליות אלו היו צנועות בהשוואה לזינוק של 42% בדיבידנד הביניים, שהונע בעיקר מיחס תשלום גבוה יותר ולא מעלייה דומה ברווחים.
היעדר השוואה לקונצנזוס מקשה על קביעה האם מדובר בהפתעה חיובית או שלילית. עם זאת, התוצאות מצביעות על כך שהחברה נהנית יותר מעלויות ריבית נמוכות, איכות נכסים ומשמעת הון, מאשר מהאצה חדה ברווח התפעולי.
תגובת השוק
תגובת השוק הייתה חזקה. מניות Wharf REIC עלו ב-13.72% ל-$30 מ-$26.38, ומיקמו את המניה הרחק מעל נקודת האמצע של טווח המסחר שלה ב-52 שבועות. המניה הניבה תשואה כוללת מרשימה של 40% בשנה האחרונה, אם כי טיפ של InvestingPro מציין כי מדד ה-RSI מרמז שהמניה נמצאת כעת בטריטוריית קניית יתר בעקבות הזינוק. המהלך מרמז שהמשקיעים התמקדו בדיבידנד הגבוה יותר ובמאזן המשופר.
ההנהלה ציינה כי התגובה הייתה עזה במיוחד, כאשר מחזור המסחר אחר הצהריים עלה על HKD 1 מיליארד ועקף בהרבה את המסחר של הבוקר. החברה תיארה את התגובה כ"עצומה", וציינה כי המחיר והנפח שניהם זינקו לאחר הכרזת הדיבידנד.
עלייתה של המניה משקפת גם את האטרקטיביות של תשלום גבוה יותר בשוק שבו משקיעים חיפשו הכנסה ועוצמת מאזן. החוב הנטו השפל שיא של החברה ועלויות קבלת ההלוואה הנמוכות יותר כנראה הוסיפו לאטרקטיביות זו.
תחזית והנחיות
ההנהלה לא הוציאה תחזית רווחים רשמית בשיחה, אך נתנה מספר סימנים לגבי הצפי.
הדירקטוריון אישר יחס תשלום גבוה יותר של 90% מרווחי הליבה החוזרים, בתוקף מ-2026 ואילך. ההנהלה ציינה כי השינוי משקף רקע שוק יציב יותר ומאזן בסיכון נמוך יותר מאשר כאשר החברה נרשמה למסחר ב-2017.
החברה גם ציינה:
- החוב הנטו צפוי לרדת לכ-HKD 20 מיליארד עד סוף השנה, בסיוע מכירת Wheelock Place בסינגפור.
- המינוף צפוי לרדת לכ-11% לאחר סגירת העסקה.
- החברה עשויה גם למכור את Scotts Square בסינגפור אם תקבל הצעה מתאימה.
- ברמת REIC, ההנהלה ציינה כי אין תוכניות הוצאות הון מרכזיות שיכבידו על תזרים המזומנים.
בנוגע לפעילות, ההנהלה ציינה כי היא מצפה שביצועי הקמעונאות בחצי השנה השני ישתפרו מהאטת יוני, ומאמינה שתוכל לעקוף את ביצועי המכירות הקמעונאיות של השנה שעברה בחצי השנה השני. היא גם מצפה שמגמות המשרדים והמלונות ישתפרו בהדרגה ככל שמאמצי שדרוג הנכסים והשיווק יימשכו.
דברי ההנהלה
היו"ר והדירקטור המנהל Stephen Ng אמר כי החברה בחנה מחדש את מדיניות הדיבידנד שלה מכיוון שסיכון הירידה בשוק הנדל"ן אינו חמור עוד כפי שהיה לפני שנים.
"החלטנו על מדיניות דיבידנד של 65%, כי הערכנו שהסיכון לירידה כנראה גדול יותר מהפוטנציאל לעלייה כאשר השוק היה חם," אמר. "תשע שנים לאחר מכן, נראה שהדברים התייצבו לאחר ה-COVID."
הוא גם הגן על יחס התשלום החדש של 90% כחלוקה בסגנון קרן ריט שהיא תקן שוק. "למה 90%? כי זו חלוקת קרן ריט. אם קרנות ריט יכולות לעשות זאת וזה מקובל היטב על ידי השוק, נעשה אותו דבר," אמר.
בנוגע להעדפת העלאת הדיבידנד על פני רכישות חוזרות, Ng אמר כי התשלום הגבוה יותר מועיל לכלל בעלי המניות, לא רק לאלה שעשויים להיות מוכנים למכור מניות. הוא גם ציין כי החברה עדיין מפחיתה מינוף, אך כעת מנסה לעשות זאת תוך החזרת מזומנים רבים יותר.
סיכונים ואתגרים
- המומנטום הקמעונאי היה לא אחיד, כאשר יוני היה החודש החלש ביותר בחצי השנה הראשון בקמעונאות, במלונות ובתנועת המעבורות.
- שטחי קמעונאות גדולים נותרים קשים להשכרה, וחלק מהפנויים עדיין פתוחים.
- לחץ שכירות המשרדים נמשך בכל השוק, אף שביצועי Wharf REIC עולים על אלה של המתחרים.
- נסיעות של תושבי הונג קונג צפונה נותרות רוח נגדית לצריכה המקומית.
- העלאת מדיניות הדיבידנד נתמכת בחלקה על ידי מכירות נכסים, ולכן הקיימות עשויה להיות תלויה בעסקאות עתידיות ובהמשך ייצור מזומנים.
שאלות ותשובות
האנליסטים התמקדו רבות במדיניות הדיבידנד, הקצאת ההון ומכירות הנכסים בסינגפור.
מספר שאלות התמקדו בסיבה להעלאת יחס התשלום ל-90% ובשאלה האם המהלך קשור למכירת Wheelock Place. Ng אמר כי המכירה לא הייתה הסיבה היחידה, אך היא סייעה לתמוך בהערכה שהחוב הנטו יירד לכ-HKD 20 מיליארד. הוא הוסיף כי ללא המכירה, החברה כנראה לא הייתה מעלה את התשלום עדיין.
האנליסטים שאלו גם על הוצאות הון עתידיות ותוכנית שיפוץ מלון Marco Polo. ההנהלה ציינה כי המלון בבעלות Harbour Centre Development, שיש לה מאזן ומימון משלה. היא הוסיפה כי אפשרויות השיפוץ עדיין נמצאות בבחינה, אך אין דחיפות מכיוון שביצועי המלון השתפרו.
שאלות על מגמות הקמעונאות התמקדו בהאטת יוני. Ng אמר כי יוני היה החודש החלש ביותר של חצי השנה בקמעונאות, במלונות ובתנועת המעבורות, אך יולי השתפר מעט והחברה נותרת אופטימית לגבי חצי השנה השני.
נושא נוסף היה היפוך שכירות. ההנהלה ציינה כי שטחים גדולים עדיין נמצאים תחת לחץ, בעוד שטחים קטנים יותר במיקומים טובים יותר מראים סימני ייצוב.
האנליסטים שאלו גם על השפעת כללי ההשקעה החדשים מחוץ לסין ומיסוי פוליסות ביטוח. ההנהלה ציינה כי עדיין מוקדם מדי לשפוט את ההשפעה, אם כי חלק מהדיירים עשויים להיות מושפעים.
בנוגע למדיניות הדיבידנד לטווח הארוך, Ng נתן תשובה קצרה כאשר נשאל האם יחס התשלום יכול אי פעם להיות מופחת: "להגדיל זה קל. להקטין?"
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
