מדד ת"א 125 עלה במהלך המסחר; ת"א-ביטוח עלה ב־4.31%
Vornado Realty Trust דיווחה על תוצאות חזקות מהצפוי ברבעון השני, עם תזרים מפעולות (FFO) מתואם של $0.67 למניה, שעלה על תחזיות האנליסטים ב-$0.10 וגבוה מ-$0.56 שנה קודם לכן. גם ההכנסות עקפו את התחזיות ועמדו על $54.7 מיליון לעומת $53.7 מיליון שנצפו. המניה עלתה ב-1.08% ל-$264.58 במסחר טרום-פתיחה, לאחר שסגרה ב-$261.77, ונמצאת כעת קרוב לחלק העליון של טווח 52 השבועות שלה.
נקודות מפתח
- ה-FFO המתואם עקף את הקונצנזוס ב-17.5%, בסיוע תחילת גביית שכר דירה ב-Penn One וב-Penn Two.
- ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) של משרדי ניו יורק באותם נכסים עלה ב-13.7% על בסיס GAAP וב-11.9% על בסיס מזומן.
- ההנהלה ציינה כי ה-FFO המתואם לכל שנת 2026 צפוי להיות גבוה מ-2025.
- המומנטום בהחכר נותר חזק במנהטן, עם שכר דירה ממוצע לתחילת חוזה מעל $100 למרובע רגל.
- החברה שמרה על עמדת נזילות חזקה, עם $2.0 מיליארד במזומן ואשראי זמין.
ביצועי החברה
Vornado ציינה כי הרבעון השני שיקף עוצמה מתמשכת בשוקי המשרדים והקמעונאות במנהטן, ובמיוחד במחוז Penn. ה-FFO המתואם השתפר ב-19.6% לעומת השנה הקודמת, בתמיכת הכנסות גבוהות יותר מחוזי שכירות חדשים ומהכנסות שילוט. החברה נהנתה גם מהיעדר השוואה לשנה הקודמת הקשורה לחוזה השכירות הראשי של אוניברסיטת ניו יורק ב-770 Broadway.
תפוסת המשרדים בניו יורק עלתה ל-92.2%, עלייה של 60 נקודות בסיס לעומת הרבעון הראשון. ההנהלה ציינה כי רמה זו עדיין נמוכה מהטווח ההיסטורי של החברה שעומד על 95% עד 96%, אך היא מצפה לשיפור נוסף ככל שחוזים חתומים נוספים יתחילו לתרום להכנסות.
תיק הנכסים של החברה ממשיך ליהנות משוק משרדים חזק יותר במנהטן. ההנהלה ציינה כי היקף החכרת המשרדים במנהטן נמצא בשיא של 25 שנה, ושיעור הפנויים בשוק Class A האיכותי ירד ל-6.2%, רמה שהיא תיארה כידידותית לבעלי הנכסים.
עיקרי הנתונים הפיננסיים
- FFO מתואם: $0.67 למניה, עלייה מ-$0.56 שנה קודם לכן.
- הפתעת FFO מתואם: $0.10 למניה, או 17.5% מעל הקונצנזוס.
- הכנסות: $54.7 מיליון, לעומת $53.7 מיליון שנצפו.
- הפתעת הכנסות: $1.0 מיליון, או 1.86% מעל התחזית.
- NOI של משרדי ניו יורק באותם נכסים: עלייה של 13.7% על בסיס GAAP ו-11.9% על בסיס מזומן.
- NOI של קמעונאות ניו יורק באותם נכסים: עלייה של 7.3% על בסיס GAAP ו-5.7% על בסיס מזומן.
- NOI של עסקי ניו יורק: עלייה של 11.9% על בסיס GAAP ו-6.2% על בסיס מזומן.
- נזילות: $2.0 מיליארד, כולל $789 מיליון במזומן ו-$1.2 מיליארד בקווי אשראי שלא נמשכו.
- רכישות חוזרות של מניות ברבעון: 1.8 מיליון מניות במחיר $29.92 כל אחת.
- תשואת דיבידנד: 6.88%, כאשר החברה שומרת על תשלומי דיבידנד במשך 17 שנים רצופות, על פי טיפים של InvestingPro. מנויים יכולים לגשת ל-5 טיפים בלעדיים נוספים על הבריאות הפיננסית והשווי של Vornado.
רווחים מול תחזית
הכנסות החברה המדווחות של $54.7 מיליון עקפו את תחזית $53.7 מיליון ב-$1.0 מיליון, הפתעה של 1.86%. ה-FFO המתואם של $0.67 למניה גם הוא עלה על הציפיות ב-$0.10, או 17.5%, על פי שיחת ההנהלה.
התוצאה הייתה חזקה יותר ממה שהטון הקודם של ההנהלה רמז. ההנהלה ציינה כי היא מצפה כעת בבירור ש-FFO המתואם לכל שנת 2026 יהיה גבוה מ-2025, וכי $0.67 למניה ברבעון השני הוא קצב ריצה סביר לשאר השנה. זה מסמן שיפור לעומת השקפה זהירה יותר שהובעה מוקדם יותר השנה.
גודל ההפתעה ב-FFO משמעותי מכיוון שהוא נבע מרווחים תפעוליים, ולא מהנדסה פיננסית חד-פעמית. תחילת גביית שכר דירה ב-Penn One וב-Penn Two, יחד עם NOI חזק יותר באותם נכסים, היו התורמים העיקריים.
תגובת השוק
מניות Vornado עלו ב-1.08% ל-$264.58 במסחר טרום-פתיחה, עלייה של $2.81 לעומת הסגירה הקודמת של $261.77. המניה נמצאת כעת כ-8.6% מתחת לשיא 52 השבועות שלה של $289.43 וכ-31.4% מעל לשפל 52 השבועות שלה של $201.28.
המהלך מרמז כי המשקיעים קיבלו בברכה את עקיפת הרווחים ואת התחזית האופטימית יותר לשנים 2026 ו-2027. המניה כבר ביצעה טוב יחסית לעמיתיה בשנה האחרונה, בשתיים ובשלוש השנים האחרונות, עם תשואה כוללת של 33% בשנה האחרונה. ההנהלה ציינה כי המניה עדיין נסחרת בניכיון של 23% לעומת שווי הנכסים הנקי לפי Green Street, אם כי ניתוח InvestingPro מצביע על כך שהמניה עשויה להיות מוערכת ביתר ברמות הנוכחיות, ומציב אותה בין המניות ברשימת המוערכות ביתר על בסיס חישובי שווי הוגן.
לא סופקו נתוני מחזור מסחר חריגים, ולכן לא ניתן להעריך האם המהלך נבע מקנייה כבדה או ממושב בורסה דליל לפני הפתיחה.
תחזית והנחיות
ההנהלה ציינה כי היא מצפה כעת ש-FFO המתואם לכל שנת 2026 יהיה גבוה מ-2025, כאשר ביצועי הרבעון השני נתפסים כקצב ריצה הוגן לשאר השנה. היא גם ציינה כי צמיחת רווחים משמעותית צפויה להימשך ב-2027 ככל שחוזים נוספים יתחילו לתרום ורכישות אחרונות יוסיפו הכנסה.
חלקים מרכזיים מהתחזית כוללים:
- התפוסה צפויה לעלות מעל 93% עד סוף שנת 2026.
- רווחים באותם נכסים ורווחי סימן-לשוק צפויים להמשיך במחוז Penn.
- רווחי סימן-לשוק ברבעון השלישי של 2026 צפויים לעלות על 20%.
- חוזי Penn One הממתינים לחתימה מציגים סימן-לשוק של 44% על 246,000 מרובע רגל.
- הוצאות שיפורי דיירים צפויות להישאר יציבות יחסית ב-2026 וב-2027 לפני הקלה ב-2028.
החברה הדגישה גם פרויקטי פיתוח לטווח ארוך, כולל 350 Park Avenue ו-623 Fifth Avenue, כמקורות צמיחה עתידיים. ההנהלה ציינה כי פרויקט 350 Park Avenue לא אמור לדרוש הון משמעותי עד 2029, מה שמסייע להגביל את הלחץ לטווח הקצר על תזרים המזומנים.
דברי המנהלים
היו"ר והמנכ"ל Steven Roth אמר: "ניו יורק היא בבירור שוק הנדל"ן הטוב, החזק והחשוב ביותר בארץ, והעמיד ביותר."
הוא גם אמר: "שוק בעלי הנכסים שחזינו לאורך הרבעונים הרבים האחרונים כבר כאן. הוא רחב-בסיס, והוא מתחזק."
על מניית החברה, אמר Roth: "אני מאמין שהמניה שלנו עדיין זולה באופן מגוחך. לדוגמה, Green Street מציג אותנו בניכיון NAV של 23%, עמוק הרבה יותר מעמיתינו."
סמנכ"ל הכספים Michael Franco אמר כי תוצאות הרבעון הונעו על ידי תחילת חוזי שכירות, והוסיף כי FFO מתואם ברבעון השני "היה קצב ריצה ממוצע הגון לשאר השנה."
סיכונים ואתגרים
- התפוסה הכלכלית נותרת נמוכה מהתפוסה הפיסית, כלומר חלק מהחוזים החתומים טרם החלו לתרום להכנסות.
- הוצאות שיפורי דיירים והנחות ישארו גבוהות לעוד שנתיים, מה שעלול לעכב את המרת תזרים המזומנים.
- הוצאות ריבית נטו גבוהות יותר עדיין לוחצות על התוצאות.
- פרויקטי פיתוח גדולים דורשים הון ניכר לאורך זמן, גם אם לוח הייצוב לטווח הקצר ניתן לניהול.
- האופטימיות של החברה תלויה בעוצמה מתמשכת בביקוש למשרדים ולקמעונאות במנהטן, שעלולה להיחלש אם הכלכלה הרחבה תיחלש.
שאלות ותשובות
האנליסטים התמקדו בפער בין התפוסה הפיסית לתפוסה הכלכלית, בקצב מילוי החוזים ב-Penn One וב-Penn Two, ובתוכניות הקצאת ההון של החברה.
ההנהלה ציינה כי התפוסה הפיסית במשרדי ניו יורק עומדת על 92.2%, בעוד שהתפוסה הכלכלית עומדת על כ-83% עד 84% מכיוון שחלק מהחוזים טרם נכנסו לתוקף. היא העריכה כי חוזים חתומים שטרם נכנסו לתוקף מייצגים כ-$180 מיליון בהכנסות וכ-$150 מיליון ב-FFO לאחר שיתחילו.
שאלות נוספות התמקדו בפרויקט 350 Park Avenue. ההנהלה ציינה כי הפיתוח מגובה על ידי דייר עוגן מחויב, Citadel, וכי הצורך ההוני המצטבר של Vornado צפוי לעמוד על כ-$300 מיליון עד $350 מיליון, כאשר ההוצאות הגדולות לא צפויות לפני 2029.
האנליסטים שאלו על מכירות נכסים ורכישות חוזרות. ההנהלה ציינה כי היא מנהלת שיחות למכירת שני נכסים שאינם בליבת הפעילות ותמשיך לרכוש מניות באופן הזדמנותי כאשר השווי יאפשר זאת. החברה גם ציינה כי היא ממשיכה להתמקד בשמירה על נזילות חזקה תוך הפחתת המינוף לאורך זמן.
שאלות נוספות עסקו בהחכרת קמעונאות, תפוסת Pier 94 ונכס החברה בסן פרנסיסקו, 555 California. ההנהלה ציינה כי הביקוש הקמעונאי משתפר, Pier 94 התאושש במהירות לאחר ירידה קטנה זמנית בתפוסה, ו-555 California נותר חזק ואינו עומד למכירה כרגע.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
