| ברי גנדנשטיין, אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס |
קבוצת עזריאלי (TASE:AZRG) פרסמה ביום רביעי את דוחותיה הכספיים לרבעון הראשון של 2021. על רקע הדוחות, אנו בלאומי פרטנרס מורידים את ההמלצה למניית קבוצת עזריאלי בעמ (TASE:AZRG) מ"קנייה" ל"החזק", אך מעלים את מחיר היעד ל-240 שקל (לעומת 232 שקל בהמלצה הקודמת שלנו), בדומה לשווי המניה בשוק.
אנו מצפים לחזרה של עזריאלי לרמות הנבה הקרובות לאלה של טרום קורונה בתחום המסחר, וזאת לאור שמירה על פוטנציאל ההנבה באמצעות הטבות שניתנו לשוכרים ושמירה על תפוסה גבוהה. החברה ממשיכה לפתח ולבנות את הנכסים שבייזום והקמה, ונהנית מביקוש גבוה מאוד לשטחים בנכסיה המרכזיים ובנכסים שבייזום.
כמו כן, החברה חתמה על עסקה עם חברת סולאראדג' (NASDAQ:SEDG), המייצגת תשואה של כ-7% - גבוה ממחיר ההון של החברה.
לאחר ההחלטה ברבעון הקודם לחלק דיבידנד בסך 450 מיליון שקל ולשקול חלוקה נוספת בסך של 150 מיליון שקל, הרבעון הדירקטוריון החליט על חלוקת ה-150 מיליון שקל הנוספים - וזאת להערכתנו, לאור החזרה להנבה של תחום המסחר.
ענף הנדל"ן המסחרי בישראל הושפע מאוד מהסגרים, שהביאו לסגירת רוב הנכסים ולוויתור על גבייה של שכר דירה על ידי החברה. בשל כך, ה-NOI של החברה בתקופות שהושפעו מהסגרים ירד משמעותית, כאשר ניכרת פגיעה, ברמה נמוכה יותר, גם בשאר הזמן, מכיוון שחלק מהענפים, כמו בתי קולנוע ומזון, עדיין לא עבדו בהיקף ההיסטורי.
להערכתנו, השפעת המשבר על תחום המסחר נקודתית לתקופת הקורונה, כך שההנבה תחזור לקדמותה לאחר הירידה בתחלואה, וזאת בין השאר, לאור ויתור על שכר הדירה בתקופה זו, שמונעת עזיבת שוכרים וירידה בתפוסה.
בתחום המשרדים ההנבה טרם נפגעה, כאשר החברות מדווחות על חידושי חוזים במחירים הקרובים להיסטוריים ועלייה בשכר דירה בחילופי שוכרים. ביחס למצב לפני כמה חודשים, החברות מדווחות כיום על התעוררות בתחום עם חזרה של ביקושים ומו"מ, בעיקר על ידי חברות הייטק.
בתוך כך, אנו רואים דיפרנציאציה בין אזורים, כאשר ציר מנחם בגין בתל אביב וסביבתו נהנים מביקושים גבוהים מאוד, במיוחד לשטחים גדולים. מנגד, באזורים המאופיינים בעודף היצע, המצב קשה יותר.
לאור זאת, אנו משאירים את התחזית שלנו לתחומי המסחר והמשרדים של קבוצת עזריאלי ללא שינוי. התחזית בתחום המסחר צופה חזרה מתונה של הנבה ממקדם של 90% על ה-NOI ל- 100% בטווח הארוך.
שכר הדירה והנבת נכסי המסחר מושפעים ישירות מהפדיונות בנכסים, שצפויים להערכתנו, לחזור לקצב הקרוב לזה שלפני המשבר, כאשר בשנים הקרובות עדיין צפויה פגיעה בשל המיתון הכלכלי.
בתוך כך, להערכתנו, החודשים האחרונים, המאופיינים בעלייה משמעותית בפדיונות ביחס לתקופה לפני קורונה, אינם מייצגים. התחזית לתחום המשרדים מתבססת על חידוש של כ-20% מחוזי השכירות מדי שנה, בשכר הדירה הרלוונטי לאותה שנה. התחזית שלנו שמרנית יחסית, כאשר אנו מעריכים כי שכר הדירה יירד ב-10% ב-2021 וב-5% נוספים ב-2022, וכי שיעור חידושי החוזים בשנתיים הקרובות יעמוד על 90% (כאשר 10% הנותרים נותרים פנויים).
הכותב הוא אנליסט בכיר בלאומי פרטנרס. כל חוות דעת ו/או המלצות ו/או תחזיות המופיעות בסקירה זו משקפות את חוות הדעת של לאומי פרטנרס ביום פרסום הסקירה, ולכן הן כפופות לשינוי בכל זמן. בנק לאומי לישראל בע"מ ולאומי פרטנרס ו/או החברות הבנות ו/או הקשורות אל מי מהם (להלן יחד: "הקבוצה") מחזיקות ו/או סוחרות ו/או עלולות לסחור ו/או להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים ו/או במטבעות המוזכרים בסקירה זו עבור עצמן ו/או עבור לקוחותיהן ו/או במסגרת עשיית שוק בהן ו/או עשוי להיות למי מהן עניין במידע שבסקירה זו. סקירה זו היא למטרות אינפורמטיביות בלבד ובשום אופן אין לראות בה כהצעה או כשידול לקנות או למכור את ניירות הערך, הנכסים הפיננסיים או המטבעות המוזכרים בה. אין לראות בסקירה זו כייעוץ, בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא, ואין בה כדי להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא.