קרן ריט Granite בכנס משקיעים: צמיחה עם משמעת פיננסית

ביום חמישי, 24.09.2026, השתמשה קרן ריט Granite (GRT) בכנס המשקיעים הווירטואלי בשירותים פיננסיים כדי להציג תמונה של צמיחה יציבה ומשמעת הונית קפדנית. החברה הדגישה תיק נדל"ן תעשייתי גדול ומגוון, תפוסה גבוהה וחלוקות הולכות וגדלות, תוך ציון עמדה זהירה בנוגע לפיתוח ספקולטיבי, הנפקת יחידות ומינוף.

נקודות מפתח

• Granite ציינה כי שווי תיקה עומד על כ-CAD 9.6 מיליארד ומשתרע על פני כ-62 מיליון רגל מרובע בקנדה, ארה"ב ואירופה.
• התפוסה נותרה מעל 98%, בעוד שהכנסה תפעולית נטו מאותן נכסים עלתה ב-8.3% על בסיס מטבע קבוע.
• החברה הפחיתה את יחס תשלום ה-AFFO מ-80% בשנת 2021 לכ-65% עד 66% בשנת 2025, והעלתה את החלוקה השנתית ל-CAD 3.55 מ-CAD 3.00.
• ההנהלה ציינה כי תוכנית הפיתוח הניבה תשואות חזקות, כולל תשואה ממוצעת משוקללת על עלות של מעט מעל 7% ורווח של כ-CAD 200 מיליון.
• Granite מתכננת להמשיך ולהתמקד בפרויקטים מסוג build-to-suit, רכישות סלקטיביות וחוזק המאזן, ללא עניין נוכחי בהנפקת יחידות במחירי יחידה הנוכחיים.

תוצאות פיננסיות

Granite תיארה את עצמה כאחת מקרנות ריט הבכירות בקנדה, עם עסק הבנוי סביב נכסי נדל"ן תעשייתיים ולוגיסטיים בצפון אמריקה ומערב אירופה.

• שווי התיק: כ-CAD 9.6 מיליארד
• גודל התיק הכולל: כ-62 מיליון רגל מרובע
• תמהיל גיאוגרפי: קנדה 20%, אירופה 30% וארצות הברית 50%
• שיעור גידול שנתי מורכב של FFO ליחידה לחמש שנים: מעט מעל 10%
• צמיחת NOI מאותם נכסים: 8.3% על בסיס מטבע קבוע
• תפוסה: מעל 98%, כאשר אירופה קרובה ל-100%
• חלוקה שנתית: הועלתה ל-CAD 3.55 מ-CAD 3.00, עלייה של 18%
• ניסיון עבר בחלוקות: 15 שנים רצופות של העלאות שנתיות מאז 2011

המנכ"ל Kevan Gorrie אמר: "Granite היא אחת מקרנות הריט האמיתיות הבכירות בקנדה. יש לנו תיק מגוון הכולל כ-62 מיליון רגל מרובע של נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים בקנדה, ארה"ב ומערב אירופה."

הוא גם ציין כי החברה הצליחה להגדיל את החלוקה שלה מדי שנה במשך 15 שנים רצופות מאז הקמתה בשנת 2011.

מאזן ומשמעת הונית

ההנהלה שמה דגש רב על ניהול פיננסי שמרני ושימור מזומנים.

• יחס תשלום AFFO: הופחת מ-80% בשנת 2021 לכ-65% עד 66% בשנת 2025
• שימור מזומנים שנתי: יותר מ-CAD 100 מיליון
• חוב כולל ל-EBITDA: באמצע הסיקסים ברבעון השני, לפי ההנהלה
• מדד מינוף DBRS: 7.1 פעמים נכון ל-31.12.2025
• מינוף יעד: מתחת ל-7.0 פעמים חוב ל-EBITDA ו-35% ומטה ביחס המינוף
• דירוג אשראי: BBB גבוה מ-DBRS, עם זכאות לשדרוג פוטנציאלי אם יתקיימו הקריטריונים
• מסגרת אשראי: כמעט ולא נמשכה

Gorrie אמר כי משמעת ההון של החברה היוותה חלק מרכזי באסטרטגיה שלה. "אנחנו שומרים על יותר מ-CAD 100 מיליון בשנה, מה שאולי לא נשמע הרבה, אך עבור קרן ריט בגודל של Granite, אני חושב שזה חשוב מאוד עבורנו," אמר. "כל מה שאשאיר אתכם איתו הוא שיחס התשלום ושמירה על יחסי הון שמרניים הם קדימות עבור הארגון שלנו."

הוא הוסיף כי החברה הייתה פעילה ברכישה חוזרת של יחידות, ופרסה כ-CAD 500 מיליון בין 2023 ל-2025, וציין כי אותן רכישות חוזרות מומנו מתזרים מזומנים חופשי ולא מחוב.

עדכונים תפעוליים

Granite ציינה כי הפלטפורמה התעשייתית שלה המשיכה ליהנות מביקוש חזק של דיירים, במיוחד בארצות הברית.

• שווקי ארה"ב הראו את השיפור החזק ביותר בתנאי ההשכרה, במיוחד במערב התיכון ובדרום-מזרח
• אירופה נותרה יציבה עד חיובית, עם תפוסה קרובה ל-100%
• אזור טורונטו הגדול (GTA) היה יציב, אם כי צמיחת שכר הדירה שם הייתה החלשה ביותר בתיק
• ההנהלה מצפה שהשיפור בשכר הדירה ב-GTA יחל באמצע עד סוף 2027
• דיירים מראים נכונות רבה יותר לחתום על חוזי שכירות ארוכים יותר
• הביקוש עובר מהסדרים לטווח קצר ופעילות לוגיסטיקה של צד שלישי לכיוון קמעונאים ישירים ומפיצים

החברה ציינה כי התיק שלה נתמך על ידי פרופיל פקיעת חוזים מדוד, המאזן בין יציבות לבין ההזדמנות לאפס שכר דירה לרמות שוק. היא גם הצביעה על בסיס דיירים מגוון הכולל את Magna International כדייר עוגן מרכזי, לצד קמעונאים גלובליים ומפעילי הפצה.

ההנהלה ציינה כי התיק עמד היטב בתקופת המגפה. Gorrie אמר כי Granite הייתה קרן הריט היחידה שהוא מכיר שגבתה 100% מהשכר דירה בשנת 2020 ולא הייתה לה חוב אבוד באותה שנה, בחלקו בזכות יציבות התיק האירופי.

תוכנית פיתוח ותשואות

Granite ציינה כי תוכנית הפיתוח שלה נותרת אחד ממנועי הערך המרכזיים שלה, אף שהיא פרשה מפרויקטים ספקולטיביים.

• תשואה ממוצעת משוקללת על עלות: מעט מעל 7%
• מרג’ין רווח: 20% עד 25%
• סך הרווח שנוצר: כ-CAD 200 מיליון
• רווח ליחידה: כ-CAD 3
• שיעור תשואה פנימי: כ-30%

Gorrie אמר כי נכסי הפיתוח של החברה מושכרים במלואם ומרכזיים לאסטרטגיית הוספת הערך שלה. הוא ציין כי התוכנית הניבה "רווח כולל של כמעט CAD 200 מיליון," עם "IRR של כמעט 30%."

Granite ציינה כי פרסה יותר מ-CAD 1 מיליארד לפרויקטים ירוקים כשירים שאומתו על ידי גורמי צד שלישי, השווה ל-87% מהתחייבויות האג"ח הירוקות שלה. כמו כן ציינה כי זכתה בדירוג GRESB הגבוה ביותר לשנת 2025 הן בגילוי ציבורי בנושא קיימות והן בציון הכולל.

החברה ציינה כי הפסיקה פיתוח ספקולטיבי במחצית השנייה של 2023 לאחר שהתנאים הכלכליים נחלשו. כעת היא מתמקדת בפרויקטי design-build בתוך התיק שלה.

הפרויקט הנוכחי שלה הוא build-to-suit בשטח של 400,000 רגל מרובע בהיוסטון, מושכר במלואו לחברה מתוך 50 חברות פורצ’ן על חוזה שכירות ל-12 שנים. Granite מצפה לתשואה לא ממונפת מוקרנת של 7.5% וציינה כי הפרויקט אמור לתרום לתוצאות 2025 ובאופן משמעותי יותר לתוצאות 2027.

תחזית עתידית

ההנהלה ציינה כי תמשיך לתעדף פיתוח build-to-suit, לאחר מכן רכישות סלקטיביות והפחתת חוב.

• מיקוד ראשוני: פיתוח build-to-suit ולא פרויקטים ספקולטיביים
• מיקוד משני: רכישות אסטרטגיות והפחתת חוב
• כושר רכישה משוער: CAD 300 מיליון עד CAD 400 מיליון לפני הצורך במכירת נכסים או הנפקת יחידות
• אין עניין נוכחי בהנפקת יחידות במחירי יחידה הנוכחיים
• תזרים מזומנים חופשי יישאר המקור העיקרי לרכישות חוזרות והקצאת הון

Granite ציינה כי היא מבצעת איזון מחדש של תיקה לכיוון שווקי טייר 1 מתמהיל של כ-50-50 בין שווקי טייר 1 וטייר 2. היא מכוונת לממלכה המאוחדת ולשווקים נבחרים בדרום-מזרח ארה"ב לרכישות, וציינה כי כבר השלימה רכישות של כ-CAD 195 מיליון בתחילת הרבעון הרביעי, לאחר כ-CAD 200 מיליון ברבעון השני.

החברה ציינה כי היא מחפשת נכסים שיכולים להניב תשואה של 6% ומעלה תוך שלוש שנים ותשואות גבוהות יותר על פני חמש שנים. ההנהלה גם ציינה כי תשקול רכישות חוזרות נוספות של יחידות אם המניה תהפוך לאטרקטיבית, אך רק עם תזרים מזומנים חופשי.

Granite ציינה כי היא מצפה שהמינוף יישאר מתחת ל-7.0 פעמים חוב ל-EBITDA ויחס המינוף יישאר ב-35% ומטה. כמו כן ציינה כי מימון מחדש של חוב מתוכנן לשנים 2026 ו-2028.

תנאי שוק ומגמות בתעשייה

ההנהלה ציינה כי מגמות הנדל"ן התעשייתי הרחבות נותרות תומכות, אף שחלק משווקי הסף נחלשים.

• Onshoring ו-nearshoring תומכים בביקוש התעשייתי
• פעילות הייצור עולה בשווקים של Granite
• פיתוח מרכזי נתונים תומך גם הוא בביקוש לשטחי תעשייה וקרקעות
• צמיחת שכר הדירה בשוק נותרת חיובית בשווקי תיק Granite
• לוס אנג’לס וחלק משווקי הסף נותרים חלשים יותר, אך Granite ציינה כי השווקים שלה מחזיקים מעמד טוב יותר

Gorrie ציין כי ההפתעה החיובית הגדולה ביותר של החברה עשויה לנבוע מפערי השכרה, לא ממינוף. הוא ציין כי צמיחת שכר הדירה בשוק בתיק Granite נותרת חיובית, למרות השיח הרחב על ירידות שכר דירה בחלק משווקי הסף.

הוא גם ציין כי רמת התפוסה הנוכחית של החברה כבר גבוהה מספיק עד שדחיפתה גבוה יותר באופן מהותי עלולה לפגוע בצמיחת שכר הדירה. "תפוסה נוכחית של 98%" תוארה כ"מספר מגובש לחלוטין," כאשר Granite שואפת להישאר בטווח של 96% עד 98% ולא לרדוף אחר תפוסה של 99%.

עדכוני דירקטוריון וממשל תאגידי

Granite ציינה כי חיזקה את הדירקטוריון שלה עם שני תוספות המביאות ניסיון בשוקי הון ונדל"ן בינלאומי.

• Amber Choudhry: רקע בחוב ובנקאות ב-CIBC, עם ניסיון בשוקי הון ובשווקים ציבוריים קנדיים
• Jonathan Kelly: ניסיון מ-Blackstone ו-Brookfield, מבוסס בבריטניה, ומנהל לשעבר של קרן מרכזי נתונים של Blackstone באירופה

ההנהלה ציינה כי התוספות אמורות לסייע לדירקטוריון להעריך צמיחה, הקצאת הון וסיכון בעוד Granite ממשיכה לעצב מחדש את תיקה.

עיקרי שאלות ותשובות

במושב שאלות ותשובות, ההנהלה חזרה על מספר נושאים חוזרים: צמיחת NOI, יחסי תשלום, מינוף וביקוש להשכרה.

• צמיחת NOI מאותם נכסים של 8.3% הונעה בעיקר על ידי קנדה וארה"ב
• קנדה תרמה ככל הנראה בספרות כפולות, בעוד ארה"ב תרמה יותר מ-9%
• ההנהלה ציינה כי צמצום תחזית פיננסית לשנה המלאה ברבעון השני נתן למשקיעים מבט ברור יותר על הציפיות לסוף השנה
• יחס תשלום AFFO, סביב 66%, משקף איזון בין צמיחת חלוקה ושימור הון
• פערי השכרה תוארו כמדד בעל הפוטנציאל הגדול ביותר להפתיע לחיוב

Gorrie ציין כי הגיוון של החברה לעיתים אינו מוערך דיו. הוא הצביע על חוזי השכירות הצמודים למדד המחירים לצרכן באירופה, התפוסה הכמעט מלאה באזור זה, ויכולת החברה לגבות את כל שכר הדירה במהלך המגפה כדוגמאות לחוסן התיק.

הוא גם ציין כי המעבר לפיתוח היה אחד ההחלטות החשובות ביותר לאיכות הרווחים, אף שיצר דילול לטווח קרוב. החברה ציינה כי האסטרטגיה סייעה לשפר את איכות התיק ואמורה לתמוך בתשואות עתידיות.

סיכום

Granite ציינה כי תמשיך להתמקד באיכות, תזרים מזומנים וצמיחה ממושמעת בעוד היא עוברת שוק תעשייתי משתנה. הקוראים יכולים לעיין בתמליל המלא להלן לפרטים נוספים.

מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.