דאגלס אמט (Douglas Emmett) פרסמה את תוצאות הרבעון השלישי, שעמדו בציפיות וול-סטריט להכנסות ועלו מעט על תחזיות ההכנסות. המניה זינקה 7.36% ל-$10.58 במסחר לאחר שעות. קרן להשקעות בנדל"ן (קנ"ן) זו דיווחה על רווח מותאם של מינוס $0.05 למניה, בהתאם לתחזיות האנליסטים, על הכנסות של $261 מיליון, מעל לתחזית של $256.75 מיליון. משקיעים נראו מעודדים ממומנטום חיובי בהשכרות, עלייה בתפוסת משרדים וסימנים לכך שתיק הנדל"ן של החברה בלוס אנג’לס ממשיך למשוך שוכרים, חרף סביבת הריבית הגבוהה.
ראשי פרקים
- ה-EPS המותאם של דאגלס אמט ברבעון השלישי עמד בדיוק על תחזית של מינוס $0.05 למניה, בעוד ההכנסות היכו את התחזיות ב-1.66%.
- החברה דיווחה כי תפוסת המשרדים עלתה ביותר מ-100 נקודות בסיס — הרווח הרבעוני הגדול ביותר מאז 2012.
- שטח המשרדים המושכר הגיע ל-80.4%, ויצר פער של 370 נקודות בסיס בין שיעור ההשכרה לשיעור התפוסה, מה שעשוי לתמוך בעליות תפוסה עתידיות.
- הנכסים למגורים נותרו נקודת חוזק, עם תפוסה של מעל 99% ועלייה של 4.4% ב-NOI במזומן לנכסים זהים.
- המניה עלתה 7.36% ל-$10.58, והתקרבה לאמצע טווח 52 השבועות שלה, הנע בין $9.04 ל-$12.97.
ביצועי החברה
הרבעון של דאגלס אמט שיקף עסק הנמצא עדיין תחת לחץ בשל עלויות קבלת הלוואה גבוהות, אך גם כזה שמציג שיפור תפעולי. ההכנסות עלו ב-3.98% מ-$251 מיליון לפני שנה ל-$261 מיליון. ה-FFO (תזרים מפעולות) השתפר מעט, בעוד ה-AFFO ירד, בשל עלויות ריבית גבוהות יותר. ההנהלה ציינה כי עלות החוב הממוצעת עלתה ל-5% לעומת 3% ב-2019, ומוסיפה יותר מ-$135 מיליון בריבית שנתית.
במקביל, תיק המשרדים המרכזי של החברה בלוס אנג’לס הציג מגמות השכרה טובות יותר. דאגלס אמט חתמה על 224 חוזי שכירות למשרדים, המסתכמים בכמעט מיליון מרובע רגל ברבעון, והתפוסה עלתה ל-76.7% מכ-75.6% ברבעון הקודם — הרבעון הרביעי ברציפות של ספיגה חיובית.
פעילות הדירות של החברה המשיכה לעקוף את תיק המשרדים. תפוסת המגורים נותרה מעל 99%, וה-NOI במזומן לנכסים זהים עלה ב-4.4% בהשוואה שנתית. תמהיל זה מעניק לדאגלס אמט בסיס רווח יציב יותר בזמן שהיא מתמודדת עם ההתאוששות האיטית יותר במגזר המשרדים.
ראשי פרקים פיננסיים
- הכנסות: $261 מיליון, עלייה של 3.98% מ-$251 מיליון לפני שנה.
- EPS: מינוס $0.05, ללא שינוי מהתחזית.
- הפתעה בהכנסות: $4.25 מיליון מעל לתחזיות, או 1.66%.
- FFO: $69.6 מיליון, לעומת $68.5 מיליון לפני שנה.
- AFFO: $47 מיליון, לעומת $52 מיליון לפני שנה.
- NOI במזומן לנכסים זהים: ירידה של 3.1% בהשוואה שנתית בתיק המשרדים.
- NOI במזומן לנכסים זהים במגורים: עלייה של 4.4% בהשוואה שנתית.
- תפוסת משרדים: 76.7%, עלייה של יותר מ-100 נקודות בסיס מהרבעון הקודם.
- שיעור השכרה: 80.4%, כולל Studio Plaza.
- הוצאות G&A: כ-4.6% מההכנסות — ההנהלה ציינה כי זהו השיעור הנמוך ביותר בקרב מדד הייחוס של עמיתיה.
תוצאות מול תחזיות
ה-EPS המותאם של דאגלס אמט עמד בדיוק על התחזית של מינוס $0.05 למניה, ללא הפתעה בשורה התחתונה. ההכנסות, לעומת זאת, היכו את התחזיות ב-$4.25 מיליון, או 1.66%, כשהחברה הציגה $261 מיליון לעומת אומדן של $256.75 מיליון.
גודל ההפתעה לא היה גדול, אך הספיק להראות כי פעילות ההשכרה וביצועי התיק מחזיקים מעמד טוב יותר ממה שציפו האנליסטים. התוצאה בולטת במיוחד לאור העובדה שהחברה עדיין מתמודדת עם הוצאות ריבית גבוהות, שהכבידו על תזרים המזומנים וכוח הרווח.
בהשוואה לרבעונים האחרונים, הדוח מצביע על שיפור הדרגתי ולא על היפוך חד. החברה עדיין מציגה EPS שלילי ו-AFFO נמוך יותר בהשוואה שנתית, אך נתוני ההשכרה מצביעים על אפשרות להתאוששות בתפוסה במהלך הרבעונים הקרובים.
תגובת השוק
המניה עלתה 7.36% ל-$10.58 מהסגירה הקודמת של $9.85, מה שמרמז כי משקיעים ראו ברבעון תוצאות טובות מהחשש. המהלך הציב את המניה כ-17.1% מעל לשפל של 52 שבועות של $9.04, אם כי עדיין כ-18.5% מתחת לשיא של $12.97. על פי ניתוח InvestingPro, המניה נראית מוערכת בחסר ברמות הנוכחיות, כשאומדן השווי ההוגן מצביע על פוטנציאל רווח. תשואת הדיבידנד של 7.72% נותרת אטרקטיבית למשקיעים המחפשים הכנסה, בפרט לאור ניסיון העבר של החברה בשמירה על תשלומים. למשקיעים המחפשים הזדמנויות במניות מוערכות בחסר, דאגלס אמט מופיעה ברשימת המניות המוערכות בחסר של InvestingPro.
מאחר שהדוח פורסם לאחר שעות המסחר, התגובה משקפת ככל הנראה קומבינציה של ההכנסות שעקפו את התחזיות, שיפור במגמות ההשכרה והערות ההנהלה על עליות תפוסה עתידיות. העלייה הייתה חזקה יותר ממה שנהוג לראות בהפתעה צנועה בתוצאות, מה שמצביע על אופטימיות רחבה יותר לגבי המומנטום התפעולי של החברה.
תחזית פיננסית
דאגלס אמט שמרה על תחזיתה הפיננסית ל-2026, הקוראת לרווח נקי מדולל למניה בטווח שבין מינוס $0.20 למינוס $0.16, ו-FFO מדולל למניה בטווח שבין $1.39 ל-$1.43. ההנהלה ציינה כי התחזית אינה כוללת את ההשפעה של רכישות עתידיות, מכירות, עסקאות מניות, פעילות מימון או מהלכים אחרים בשוק ההון.
מנהלי החברה אמרו כי הם מצפים שהתפוסה תמשיך לעלות במהלך שלושת עד ארבעת הרבעונים הקרובים, כשרוב השטח המושכר שטרם אוכלס צפוי להפוך לתפוס תוך רבעון עד שניים. ההנהלה ציינה גם כי Studio Plaza צפויה להיות מושכרת ברובה תוך ארבעה רבעונים, אולי אף תוך שניים. טיפ של InvestingPro מדגיש כי דאגלס אמט שמרה על תשלומי דיבידנד במשך 21 שנים רצופות, מה שמעיד על משמעת פיננסית גם בתקופות שוק מאתגרות. החברה היא אחת מיותר מ-1,400 מניות אמריקאיות המכוסות בדוחות Pro Research המקיפים של InvestingPro, הממירים נתונים פיננסיים מורכבים למודיעין ברור וניתן לפעולה.
לטווח הארוך, החברה מתמקדת בשני פרויקטי פיתוח מגורים גדולים: Landmark Residences בברנטווד, שיוסיף 712 יחידות, ו-10900 Wilshire בווסטווד, שיוסיף עד 323 יחידות. ההנהלה ציינה כי היא אינה מתחילה פרויקטי מגורים חדשים עד להשלמה מהותית של הבנייה הנוכחית.
החברה ציינה גם כי היא מחפשת רכישות של בנייני משרדים איכותיים בלוס אנג’לס, ובמיוחד ב-Westside, שם ההנהלה סבורה כי השווי אטרקטיבי באופן יוצא דופן.
דברי ההנהלה
המנכ"ל ג’ורדן קפלן אמר כי מומנטום ההשכרה של החברה מתחיל להשתקף בתפוסה. "עברנו כעת את הרבעון הרביעי ברציפות של ספיגה חיובית, עם כמעט מיליון מרובע רגל של השכרת משרדים", אמר. "ההשכרה החזקה שלנו השנה מתורגמת כעת לעלייה בתפוסת המשרדים."
קפלן הצביע גם על נטל החוב של החברה כגורם הגרירה העיקרי על הרווחים. "האתגר הגדול ביותר שלנו הוא שערי הריבית", אמר, וציין כי עלות החוב הממוצעת עלתה מ-3% ל-5% מאז 2019 והוסיפה יותר מ-$135 מיליון בהוצאות ריבית שנתיות.
בנוגע לרכישות, אמר קפלן כי דאגלס אמט מחפשת "משרדי סופר קלאס A בהנחות שלא ראינו בעשורים", והוסיף כי החברה מתמקדת בעסקאות משרדים גדולות בלוס אנג’לס. הוא ציין כי החברה לא תרכוש דירות מאחר שהיא סבורה שניתן לבנות פרויקטי מגורים בתשואות אטרקטיביות יותר.
סיכונים ואתגרים
- ריביות גבוהות: עלויות חוב עולות ממשיכות ללחוץ על ה-FFO ולהגביל את צמיחת הרווחים.
- ההתאוששות במשרדים עדיין חלקית: התפוסה משתפרת, אך התיק עדיין רחוק מניצול מלא.
- לחץ על תזרים המזומנים: ה-AFFO ירד בהשוואה שנתית, מה שמראה כי הרווחים התפעוליים טרם קיזזו במלואם את עלויות המימון.
- ריכוז גיאוגרפי: החברה קשורה קשר הדוק לשוק לוס אנג’לס, מה שמגביר את הסיכון הכלכלי המקומי וסיכון האסדרה.
- סיכון ביצוע בפיתוח מחדש: פרויקטי המגורים הגדולים חייבים להיות מושלמים בזמן ובמסגרת התקציב כדי להניב את התשואות הצפויות.
- חששות לגבי רווחיות: האנליסטים אינם צופים כי החברה תהיה רווחית השנה, על פי ניתוח InvestingPro, אם כי ציון הבריאות הפיננסית של הפלטפורמה, 2.13, מדרג את החברה כ"סבירה" בסך הכל. אנליסטים בוול-סטריט רואים פוטנציאל רווח של 18% ביחס למחיר המטרה הממוצע שלהם, עם 8 ProTips נוספים זמינים לחותמים.
שאלות ותשובות
האנליסטים התמקדו בקצב המרת השכרת המשרדים לתפוסה, בתחזית לעסקאות גדולות יותר ובאסטרטגיית הרכישות של החברה. השאלות התרכזו סביב מהירות הפיכת הפער של 370 נקודות הבסיס בין שיעור ההשכרה לשיעור התפוסה להכנסות, וההנהלה אמרה כי רוב ההמרה צפויה להתרחש במהלך שלושת הרבעונים הקרובים.
האנליסטים גם לחצו על המנהלים בנושא הקצאת הון, ושאלו האם הרכישות יממנו עם שותפים במיזמים משותפים. ההנהלה אמרה כי עסקאות גדולות יותר מבוצעות לרוב עם שותפי הון בעלים פרטי, שתיארה כמקור ההון הטוב ביותר הזמין כרגע.
תחום נוסף שקיבל תשומת לב היה אסטרטגיית המגורים של החברה. ההנהלה אמרה כי לא תתחיל פרויקטי דירות חדשים עד שהפיתוחים הנוכחיים יהיו מתקדמים יותר, אף שעבודות הכנה כבר מתבצעות בשני אתרים נוספים.
שאלות על ביקוש השוכרים הצביעו על סביבת השכרה בריאה. ההנהלה אמרה כי הרחבות עולות על צמצומים, ותיארה את הביקוש מצד שוכרים מתחומי המשפט, ראיית החשבון, הפיננסים והבידור כחזק לאורך כל התיק.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
