Mapletree Pan Asia Commercial Trust דיווחה על תוצאות מעורבות לרבעון השני של שנת הכספים 2026/2027, כאשר הרווח וההכנסות הגיעו מתחת לתחזיות בשל הלחץ המתמשך בשווקי חו"ל. ההפצה ליחידה עמדה על SGD 0.0194 לרבעון, בעוד ההכנסות הגולמיות הגיעו ל-SGD 207.5 מיליון, ירידה של 5% לעומת השנה הקודמת. הרווח למניה של $0.0192 פספס את התחזית של $0.0200 ב-4%, וההכנסות נפלו ב-2.79% מתחת לציפיות. המניה נסחרה לאחרונה ב-$1.15, עלייה של 1.77% מהסיום הקודם של $1.13, ונותרת קרוב לתחתית טווח 52 השבועות שלה. למרות הסחר בסמוך לשפל 52 השבועות, הקרן הניבה תשואה כוללת של 36% בשנה האחרונה, מה שמעיד על חוסן בתקופת הירידה האחרונה.
נקודות מפתח
- MPACT פספסה הן את תחזיות הרווח והן את תחזיות ההכנסות, אך החוסר היה מתון ולא חמור.
- נכסי סינגפור נותרו התמיכה העיקרית, בהובלת VivoCity שהציגה צמיחה חזקה יותר במכירות, תנועה ושכירות.
- שווקי חו"ל, ובמיוחד סין וחלקים מהונג קונג ויפן, המשיכו לגרור את הביצוע.
- עלויות המימון הוקלו כאשר עלות ההלוואה הממוצעת המשוקללת ירדה ל-2.95% מ-3.23% שנה קודם לכן.
- ההנהלה מצפה להכנסות נוספות מחוזי החכר של MBC החל מהרבעון השלישי, תוך התראה שלחץ ה-DPU עשוי להימשך.
ביצועי החברה
תוצאות הרבעון השני של MPACT הציגו קרן מפוצלת בין שוק בית חסין לנכסי חו"ל חלשים יותר. ההכנסות הגולמיות ירדו 5% לעומת השנה הקודמת ל-SGD 207.5 מיליון, בעוד הכנסות הנכסים נטו ירדו 6.3% ל-SGD 153.5 מיליון. לחצי השנה הראשונה, ההכנסות הגולמיות ירדו 5.3% ל-SGD 413.9 מיליון והכנסות הנכסים נטו ירדו 6.5% ל-SGD 308.3 מיליון.
תיק הנכסים של הקרן בסינגפור סיפק שוב את התמיכה הברורה ביותר. ההכנסות הגולמיות בסינגפור עלו 1.2% לעומת השנה הקודמת, בסיוע VivoCity וייצוב מתמשך של MBC. VivoCity, נכס הקמעונאות המרכזי של MPACT, רשמה צמיחה של 7.5% בהכנסות הגולמיות וצמיחה של 6.9% בהכנסות הנכסים נטו, בסיוע השלמת עבודות השיפור האדריכלי וההנדסי בקומת המרתף השנייה. ההנהלה ציינה כי תנועת הקונים במרכז הקניות עלתה מעט ומכירות הדיירים גדלו ב-4.1% לעומת השנה הקודמת.
לעומת זאת, הפעילות בחו"ל נותרה תחת לחץ. יפן נפגעה מאי-חידוש החוזה ב-Fujitsu Building ותנאים חלשים יותר ב-Makuhari. סין המשיכה להתמודד עם לחץ על דמי השכירות, בעוד הקמעונאות בהונג קונג נותרה לא אחידה למרות סימני התאוששות בקטגוריות המזון והשתייה והיוקרה. ההנהלה תיארה את סין כ"הכאב הגדול ביותר" של הקרן.
עיקרי הנתונים הפיננסיים
- הכנסות גולמיות: SGD 207.5 מיליון, ירידה של 5% לעומת השנה הקודמת ברבעון השני.
- הכנסות נכסים נטו: SGD 153.5 מיליון, ירידה של 6.3% לעומת השנה הקודמת ברבעון השני.
- DPU: SGD 0.0194 לרבעון השני, לתשלום ב-16.12.2026.
- הכנסות גולמיות לחצי השנה הראשונה: SGD 413.9 מיליון, ירידה של 5.3% לעומת השנה הקודמת.
- הכנסות נכסים נטו לחצי השנה הראשונה: SGD 308.3 מיליון, ירידה של 6.5% לעומת השנה הקודמת.
- עלות הלוואה ממוצעת משוקללת: 2.95%, ירידה מ-3.23% שנה קודם לכן.
- סך הלוואות: SGD 5.9 מיליארד.
- מינוף מצרפי: 38.1%.
- כיסוי ריבית: 3.3 פעמים על בסיס 12 חודשים נגררים.
- נזילות: כ-SGD 0.6 מיליארד במזומן ומסגרות אשראי שלא נוצלו.
רווחים מול תחזית
הרווח למניה של MPACT עמד על $0.0192, נמוך ב-4% מהתחזית של $0.0200, בעוד ההכנסות של SGD 207.48 מיליון פספסו את האומדן של SGD 213.43 מיליון ב-2.79%. התוצאות מצביעות על פספוס קטן אך ברור הן בשורה התחתונה והן בשורה העליונה.
היקף הפספוס מרמז על אכזבה, אך לא על זעזוע רווחים משמעותי. ביצועי הקרן עוצבו על ידי לחצים ידועים: חולשה בחו"ל, רוח נגדית מטבעית ופנויות מעבר בחלק מהנכסים. במקביל, הפעילות בסינגפור, ובמיוחד VivoCity, הציגה עוצמה מספקת כדי למנוע מהרבעון להיראות גרוע יותר.
עבור משקיעים, הפספוס נראה יותר כהמשך של מגמה קיימת מאשר נסיגה פתאומית. הקרן מתמודדת עם חולשה בחו"ל כבר מספר רבעונות, והמספרים האחרונים מחזקים את התבנית הזו.
תגובת השוק
המניה נסחרה לאחרונה ב-$1.15, עלייה של 1.77% מהסיום הקודם של $1.13. מחיר היחידה נותר מעט מעל לשפל 52 השבועות של $1.12 ורחוק מתחת לשיא 52 השבועות של $1.49. המהלך מרמז שהשוק לא הגיב לפספוס הרווחים בגל מכירות כבד.
בהיעדר נתוני מחזור, העלייה המתונה מצביעה על כך שמשקיעים אולי התמקדו בנכסי סינגפור החזקים יותר של הקרן, בעלויות ההלוואה הנמוכות יותר ובייצוב המאזן. עם זאת, המניה נותרת בקצה התחתון של הטווח האחרון שלה, מה שמעיד שהסנטימנט עדיין זהיר.
תחזית והנחיות
ההנהלה ציינה כי עלות החוב צפויה לסיים את שנת הכספים 2026/2027 מעל 3%, אם כי ככל הנראה מתחת לרמה של 3.16% שנרשמה שנה קודם לכן. הקרן ממשיכה ליהנות מעלויות הלוואה נמוכות יותר בדולר סינגפורי, אך ההנהלה ציינה שמרחב החיסכון הנוסף מצטמצם ככל ששערי הריבית עולים.
ב-MBC, תפוסה מחויבת השתפרה ל-95.4% מ-94.3%, וכ-60% מהשטח המחויב שטרם אוכלס פיזית יחל לשלם שכירות ב-01.11.2026. ההנהלה מצפה שהתפוסה הפיזית תעלה ל-92% עד 93% עד סוף השנה, מה שאמור לתמוך בהכנסות ברבעונות הקרובים.
VivoCity נותרת גם היא מנוע צמיחה מרכזי. ההנהלה פירטה שני פרויקטי שיפור אדריכלי והנדסי נוספים בשלבי תכנון מתקדמים, כולל המרה של שטחי עורף, שחזור שטחי רצפה ברוטו והרחבה אפשרית של שטח הקמעונאות. הקרן ציינה שכל הפרויקטים המתוכננים מניבים החזר חיובי על ההשקעה, אם כי יגרמו להפרעה מסוימת בזמן הביצוע.
עם זאת, ההנהלה הזהירה כי ה-DPU עלול להמשיך לרדת במהלך השנתיים הקרובות בשל שערי ריבית גבוהים יותר, הפרעות מפרויקטי AEI וחולשה מתמשכת בחו"ל. היא ציינה שנקודת מפנה עשויה לא להגיע עד סביבות 2029, אם כי היא מקווה להשתפר מוקדם יותר. ראוי לציין כי טיפים של InvestingPro מדגישים ש-MPACT משלמת דיבידנד משמעותי לבעלי המניות ושמרה על תשלומי דיבידנד במשך 16 שנים רצופות — ניסיון עבר שעשוי להציע נחמה מסוימת בתקופת מעבר זו. משקיעים יכולים לגשת ל-4 ProTips נוספים ולמדדים פיננסיים מקיפים ב-InvestingPro.
דברי ההנהלה
המנכ"לית Sharon Lim אמרה כי ביצועי VivoCity משקפים מספר גורמים חופפים. "קניון בן 20 שנה שעדיין מייצר צמיחה חיובית מאוד בהכנסות נכסים נטו מדי שנה היא קומבינציה של תוצאים," אמרה, תוך שהיא מצביעה על השלמת קו Circle Line, עבודות AEI ושינויים בתמהיל הדיירים.
בנוגע לשווקי חו"ל, Lim הייתה ישירה לגבי הגרר של סין על התוצאות. "סין היא הכאב הגדול ביותר שלנו, אם תשאלו אותי. זה הכאב הגדול ביותר," אמרה, והוסיפה שהקרן אינה מצפה להוסיף נכסים חדשים שם.
ראש תחום ההשקעות וניהול הנכסים Koh Wee Leong אמר כי MBC נעה בכיוון הנכון. "הצלחנו להעלות את התפוסה המחויבת מעט מ-94.3% ל-95.4%," אמר, והוסיף כי חוזי החכר האלה יתחילו לתרום בהדרגה להכנסות מהרבעון השלישי ואילך.
סיכונים ואתגרים
- חולשת סין: היפוכי השכירות שם נותרים סביב מינוס 30%, המשקפים שוק קשה.
- לחץ מטבעי: דולר סינגפורי חזק יותר מפחית את ערך ההכנסות מחו"ל.
- הפרעות AEI: שדרוגים מתוכננים ב-VivoCity עלולים להשפיע זמנית על ההכנסות והתפוסה.
- סיכון מעבר משרדי: עלייה בתפוסת MBC עשויה לקחת זמן עד שתתורגם במלואה להכנסות.
- שערי ריבית: שערים גבוהים יותר עלולים להגביל חיסכון נוסף בעלויות החוב וללחוץ על ה-DPU.
שאלות ותשובות
אנליסטים התמקדו רבות ב-VivoCity, Festival Walk, Makuhari ובאסטרטגיית ההון של הקרן. השאלות התרכזו סביב הסיבה לעלייה במכירות ב-Festival Walk בעוד היפוכי השכירות נותרים שליליים, וההנהלה ציינה שהתשובה טמונה בתמהיל הדיירים. קטגוריות המזון והשתייה והיוקרה מציגות ביצועים טובים יותר, בעוד האופנה ומוצרי הטיפוח האישי נותרים חלשים.
נושא מרכזי נוסף היה Makuhari ביפן, שם פניות להחכר התגברו. ההנהלה ציינה שהעניין מגיע כעת מדיירים גדולים יותר, כולל חלק המשקלים מעבר מטוקיו המרכזית, אם כי ההחלטות לוקחות זמן בשל היקף המעבר.
ב-MBC, אנליסטים שאלו על הפער בין התפוסה המחויבת לתפוסה הפיזית. ההנהלה ציינה שהפער אמור להצטמצם במהלך שארית השנה, כאשר רוב השטח המחויב יחל בתשלומי שכירות מנובמבר.
שאלות עלו גם בנוגע להשקעות שליליות ורכישות חוזרות. ההנהלה ציינה שצמצמה כ-SGD 1.2 מיליארד של נכסים במהלך השנתיים האחרונות ותמשיך לגזום אחזקות חלשות יותר כאשר יתעוררו הזדמנויות מתאימות. היא גם ציינה שרכישות חוזרות נותרות אפשרות, אך רק אם ניתן יהיה לשחרר הון ממקום אחר ולא באמצעות קבלת הלוואה נוספת.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
