מחיר היעד למניית מבנה נדל"ן יורד אחרי דוחות פושרים ותחזית לא מלהיבה

| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |

חברת מבנה נדל"ן פרסמה ביום ראשון את דוחותיה הכספיים לרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה. מבנה הציגה מצד אחד דוח די פושר, שמראה את השיפור שהחברה עשתה בשנת 2021 עם עלייה ב-FFO (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות והכנסות חד-פעמיות) לקצב שנתי של 490 מיליון שקל (לעומת 460 מיליון שקל שבה הסתיימה שנת 2021), אבל מצד שני, היא מציגה תחזית לשנת 2022 שלא משאירה הרבה אפסייד לעומת המצב הקיים. 

חברת הנדל"ן מעריכה FFO בשנת 2022 בטווח של 470-500 מיליון שקל. המשמעות היא שבשנת 2022 לא צפויה החברה להציג שיפור דרמטי.

מצד שלישי, חלק המגורים של החברה, שלא נכלל ב-FFO הסטנדרטי, צפוי לתרום לחברה בשנים הקרובות, כאשר מבנה ממשיכה ליהנות מזינוק מחירי הדירות, בהובלת פרויקט "הסוללים", שצפוי להניב לחברה רווח גולמי של כ-295 מיליון שקל.

לכן, בהסתכלות לשנה הקרובה, נראה את מבנה נדל"ן ממשיכה להתמקד בתחום הדיור להשכרה, המונה 720 יחידות דיור, שיניבו כ-29 מיליון שקל, כאשר כמחצית מהסכום צפוי להניב השנה.

מצגת החברה כללה גם פירוט על נכסי בנק מזרחי טפחות (TASE:MZTF) שהחברה רכשה בינואר השנה תמורת 532 מיליון שקל. הנכסים כוללים את בניין המשרדים ברחוב לינקולן בתל אביב, הסניף הראשי ברחוב אחד העם וכמה נכסים במתחם הבורסה ברמת גן. החברה מציגה תכנון לבניית מבנה של 100 אלף מ"ר ברחוב לינקולן והגדלת זכויות משמעותית של 20 אלף מ"ר ברחוב אחוזת בית (אחד העם). ואולם פרויקטים אלה הם עם אופק תכנון ארוך, ולא נלקחו במודל.

בשורה התחתונה, אנו באי.בי.אי מורידים את מחיר היעד ל-14 שקל למניית מבנה נדל"ן (TASE:MVNE), לפי מכפיל 15 וה-FFO החזוי לשנת 2022, עם המלצת "תשואת שוק".

| עיקרי תוצאות הפעילות של מבנה נדל"ן בשנת 2021

ה-NOI (הכנסות מהשכרת הנכסים של החברה, בתוספת הכנסות מניהול הנכסים, בניכוי הוצאות הקשורות להפעלת הנכסים) השנתי של החברה בישראל הסתכם ל-615 מיליון שקל - גידול של 4.6%.

NOI מנכסים זהים בישראל עלה בכ-3.8% לכ-604 מיליון שקל.

NOI מנכסים בחו"ל ירד בכ-8.4% לכ-76 מיליון שקל מיליון שקל, כאשר הירידה נובעת ממימוש נכסים.

FFO שנתי הסתכם ל-460 מיליון שקל - שיפור של 14%.

יחס החוב ל-CAP עומד על 41.9%.

שיעור היוון הנכסים בישראל ממשיך לרדת ומסתכם ל-7.05%.

שערוכים: מבנה רשמה שערוכים חיוביים בסך 756 מיליון שקל בשנת 2021 ושערוך של 330 מיליון שקל ברבעון הרביעי. השערוכים נבעו מעלייה בדמי השכירות ועליית ערך בגין מכירת נכסים.

דיבידנד: החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד של 75 מיליון שקל וצפי חלוקה של 240 מיליון שקל ב-2022.

| תחזית מבנה לשנת 2022

ה-NOI לשנת 2022 צפוי להסתכם ב-715-740 מיליון שקל - שיפור של 5.3%.

ה-FFO הצפוי מסתכם ל-470-500 מיליון שקל - שיפור של 5.4%.

ייזום עתידי: כפי שציינו, בהסתכלות על הייזום העתידי בתחום הנדל"ן המניב, ניתן לראות כי בשנים הקרובות אין צפי לשיפור משמעותי, כאשר השיפור המשמעותי צפוי להיות רק בשנים 2024-2025, עם סיום פרויקט שרונה כפר סבא (NOI צפוי של 22-24 מיליון שקל) וסיום פרויקט המשרדים במתחם הסוללים (שדרות ההשכלה, תל אביב).

תזרים וחוב פיננסי: עד לסוף שנת 2023 צפויה החברה לפרוע חוב בסכום כולל של כ-1.1 מיליארד שקל וסך של 0.8 מיליארד שקל, בניכוי הלוואות עם שעבוד ראשון. לחברה יתרות מזומנים של כמיליארד שקל ו-FFO צפוי של כ-470-500 מיליון שקל.

הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.