| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |
עליית התשואות והצפי להעלאות ריבית פגעו בחברות הנדל"ן המניב, כאשר המניות ירדו בכ-5% בשבוע האחרון (מדד ת"א מניב ישראל). ההיגיון שלא להחזיק נדל"ן מניב בעולם של ריבית עולה עושה שכל, אבל אנו מעריכים כי הווקטור השלילי של עליית הריבית בשנה הקרובה בישראל קטן יותר, נכון להיום, מהווקטור החיובי של עליית דמי השכירות והביקוש ללוגיסטיקה ומשרדים (קלאס A) על ידי חברות ההייטק.
האינפלציה והעלאת הריבית הצפויה היא הנושא הכי מדובר כעת בשווקים וכידוע העלאת ריבית היא אחת מהנקודות המשפיעות ביותר על חברות הנדל"ן המניב.
כמו שבכל הסקירות השנים האחרונות דיברנו על שערוכים חיוביים ומחזורי חוב שתורמים ישירות ל-FFO של החברות, כך ההשפעה ההפוכה בעולם של ריבית עולה. אבל כדי להבין עד כמה משפיעה העלאת ריבית, בחנו את הקשר בין השניים ממספר סקירות ומחקרים בארה"ב.
נתחיל ממה מורכב שיעור היוון. שיעור היוון הוא בעצם הריבית בשוק בתוספת מרווח, כאשר המרווח מורכב מצפי לשיפור בדמי שכירות, חוב, ביצועי הנכס, השוואה לנכסים אחרים ומרכיבים נוספים.
בגרף למטה אפשר לראות את מה שאנחנו כבר יודעים, שקיים קשר הדוק בין ריבית לשיעורי היוון כאשר לפי מחקר של CBRE, הורדות הריבית בעולם משנת 1990 מתורגמות באופן ישיר להורדת שיעורי ההיוון.
אבל ההשוואה הנכונה יותר היא לראות את המרווח בין התשואה לשיעור ההיוון כאשר ידוע ששיעורי ההיוון מגיבים באיחור לשינוי בתשואה.
אם ישנו ישנו מרווח שלילי בין השניים, המשמעות היא שהתשואה לאג"ח 10 שנים גבוהה יותר משיעור ההיוון ובהסתכלות ארוכה יותר, שיעורי ההיוון צריכים לעלות. בגרף למטה ניתן לראות את המרווח מול שיעורי ההיוון בנכסי מגורים (Multifamily) בארה"ב כאשר המרווח הממוצע משנת 1986 מסתכם לכ-2.15% כאשר לאחר המשבר הפיננסי ב-2008, עלה המרווח לרמות של כ-3.15%.
בשנת 2018, כאשר החלו עליות הריבית בארה"ב, המרווח החל להצטמצם עם עליית התשואות (אך ללא שינוי משמעותי בשיעורי ההיוון) עד לממוצע ארוך הטווח אך לאחר שינוי המגמה והורדת הריבית שוב לרמה אפסית, עלה המרווח שוב לרמות של כ-3%. הגרף גם כולל תחזית קדימה לשנים 2021-2026 שבהן המרווח הממוצע יירד לרמה של 2.29%.
| נקודות חיוביות עבור חברות הנדל"ן המניב בישראל
בישראל, נכון לעכשיו, אין אינפלציה גבוהה ובהתאם, צפי העלאת הריבית לשנה הקרובה הוא כ-0.75% (לפי שוק התלבור). בהסתכלות היסטורית, עדיין מדובר בריבית נמוכה וגם חצי אחוז העלאה לא אמור לשנות את התמחורים בצורה דרמטית.
נוסף על כך, חשוב לזכור כי החוזים של חברות הנדל"ן המניב צמודים למדד. כך שדמי השכירות יקטינו את הפגיעה בעליית שיעורי ההיוון. מטבלה למטה צירפנו דוגמה לשני נכסים זהים כאשר בנכס הראשון ישנה הצמדה לאינפלציה של 5% בשנה ובנכס השני אין הצמדה כלל.
בשני הנכסים שיעור ההיוון בעוד שנה עלה ב-0.25%, כאשר בנכס עם החוזה צמוד לאינפלציה, אין פגיעה בעוד בנכס 2 ישנה ירידה של 4.8%.
| בשורה התחתונה
עליית התשואות והצפי להעלאות ריבית פגעו בחברות הנדל"ן המניב כאשר המניות ירדו בכ-5% בשבוע האחרון (מדד תא מניב ישראל).
ההיגיון שלא להחזיק נדל"ן מניב בעולם של ריבית עולה עושה שכל, אבל אנו מעריכים כי הווקטור השלילי של עליית הריבית בשנה הקרובה בישראל, קטן יותר נכון להיום, מהווקטור החיובי של עליית דמי השכירות והביקוש ללוגיסטיקה ומשרדים (קלאס A) על ידי חברות ההייטק.
הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.