מכלית גז טבעי מונזל נפגעה ממתקפת סייבר חשודה בים התיכון
ניו יורק, יום שלישי, 15.09.2026 — חברת SL Green Realty Corp. (SLG) הציגה בפני משקיעים בוועידת הנדל"ן הגלובלית של BofA ניו יורק 2026 כי תוכנית 2026 שלה מתקדמת מהר מהצפוי, כאשר פעילות ההשכרה, מכירות הנכסים ומחזורי המימון — כולם מתקדמים בקצב טוב. ההנהלה הצביעה גם על שוק משרדים חזק יותר בניו יורק, אך ציינה כי התחזית עדיין תלויה בכלכלה הרחבה ובתנאי שער הריבית.
נקודות מרכזיות
- SL Green הודיעה כי כבר עברה את יעד ההשכרה השנתי שלה, עם 1.8 מיליון רגל מרובע שנחתמו במהלך שמונה וחצי החודשים הראשונים של 2026.
- החברה צופה כי תפוסה מושכרת תעלה על 95% עד סוף השנה, ותפוסה כלכלית תגיע לכ-90.2%.
- חמישה מתוך 11 מכירות מתוכננות הושלמו או הוכרזו, וההנהלה צופה כי שמונה עסקאות ייסגרו עד סוף השנה.
- תוכנית מחזור מימון של $7 מיליארד הושלמה ברובה, כולל מחזור מימון של $2 מיליארד ל-245 Park הצפוי להיסגר באוקטובר.
- ההנהלה ציינה כי הביקוש למשרדים בניו יורק נותר חזק, עם עליית שכר דירה והידוק הנחות ברחבי השוק.
תוצאות פיננסיות
ההנהלה ציינה כי החברה מקדימה את יעדיה האסטרטגיים ל-2026 בכמה חזיתות, כאשר ההשכרה מובילה.
- היקף ההשכרה מתחילת השנה הגיע ל-1.8 מיליון רגל מרובע בשמונה וחצי החודשים הראשונים של 2026, מעל יעד התקציב של 1.5 מיליון רגל מרובע ויעד המתיחה של 1.7 מיליון רגל מרובע.
- מאט דיליברטו, סמנכ"ל הכספים, ציין כי החברה מקדימה בכ-16% על בסיס שווי שוק ועדיין מחזיקה בצינור השכרה של 1 מיליון רגל מרובע.
- תפוסה מושכרת צפויה לעלות על 95% עד סוף 2026.
- תפוסה כלכלית צפויה להגיע לכ-90.2% עד סוף השנה, תוך צמצום הפער ההיסטורי בין תפוסה מושכרת לתפוסה כלכלית, שעמד על כ-3%.
- ההנהלה ציינה כי פער זה צפוי להמשיך ולהצטמצם לאורך 2027.
- הכנסה תפעולית נטו חנות-זהה כבר עולה על הציפיות השנה, וה-NOI חנות-זהה ל-2027 צפוי להיות גבוה מהותית מזה של 2026.
מגמות השכרה ושכר דירה
SL Green ציינה כי שוק המשרדים בניו יורק מציג עוצמה רחבה, עם צמיחה בשכר הדירה והידוק ההנחות הן בבניינים מהשורה הראשונה והן בשוק האמצעי.
- שכר הדירה האפקטיווי נטו בשוק הגבוה עלה בכ-30% משנה לשנה.
- שכר הדירה האפקטיווי נטו בשוק האמצעי עלה בכ-5% עד 10% משנה לשנה.
- שכר הדירה הנקוב עולה בכל נקודות המחיר ובכל תת-השווקים.
- קצבאות שיפור דייר ירדו לכ-$145 עד $150 לרגל מרובע מ-$150 עד $165.
- תקופות שכר דירה חינם הצטמצמו לכ-14 עד 16 חודשים מ-16 עד 18 חודשים.
- סטיב דורלס, ראש תחום ההשכרה בחברה, ציין כי ההנחות התייצבו וכעת מתחילות להתכווץ.
תוכנית הון ומכירות נכסים
החברה ציינה כי תוכנית ההון שלה נמצאת במסלול, עם שילוב של מכירות, מימון ופעילות סלקטיבית של מיזמים משותפים.
- חמישה מתוך 11 מכירות מתוכננות הושלמו או הוכרזו, לעומת ארבע לפני כחודש.
- SL Green צופה להשלים שמונה עסקאות עד סוף 2026.
- שישה נכסים נותרים בצינור, כאשר שניים נמצאים בשלב תיעוד פעיל ואחד עם גיליון תנאי סופי.
- מכירת 110 Greene Street הוכרזה בשיעור כיפה של כ-5.7% עבור בניין מושכר כמעט במלואו.
- ההנהלה ציינה כי מאגר הקונים כולל קונים-משתמשים, קונים ליבה, תוכניות פנסיה מוסדיות ומשקיעי חילופי 1031.
אסטרטגיית מימון
SL Green ציינה כי תוכנית מחזור המימון שלה הושלמה ברובה וכי היא מתכוננת להשיק מימון מרכזי ל-245 Park.
- החברה ציינה כי תוכנית מחזור המימון של $7 מיליארד הושלמה ברובה.
- מחזור מימון של $2 מיליארד ל-245 Park, שהוגדל מהלוואה קיימת של $1.768 מיליארד, צפוי להיסגר באוקטובר 2026.
- ההנהלה ציינה כי המימון צפוי להיות בסטרקצ’ר של משכנתא מלאה.
- כבר נרשם עניין משמעותי בהנפקה פרטית מוקדמת לפני ההשקה הרשמית.
- החברה צופה להשיק את המימון תוך שבוע עד שבועיים.
- ההנהלה ציינה כי היא משתמשת באסטרטגיית גידור אגרסיבית, עם נטייה כבדה לשיעור קבוע וגידור מוקדם של מחזורי מימון.
- רק פדיונות מוגבלים מתוכננים ל-2027 ו-2028.
עדכונים תפעוליים
מנהלים תיארו רקע תפעולי בריא במנהטן, הנתמך על ידי התחייבויות תאגידיות גדולות ומרחב זמין מוגבל במסדרונות מרכזיים.
- ההנהלה ציינה כי ניו יורק בדרך לשנת ההשכרה הגדולה ביותר שלה מאז שנת 2000.
- התחייבויות גדולות אחרונות שצוינו על ידי החברה כוללות את אמריקן אקספרס במרכז העיר, ג’יי פי מורגן צ’ייס ו-Citadel במידטאון איסט, Anthropic עבור 400,000 רגל מרובע הקשורים לעבודות בינה מלאכותית, ו-Simpson Thacher בשדרה החמישית.
- החברה ציינה כי המרות משרדים למגורים מצמצמות את ההיצע, במיוחד במידטאון איסט ולאורך Third Avenue.
- SL Green ציינה כי קשה יותר ויותר למצוא בלוקים איכותיים של 100,000 רגל מרובע ומעלה ב-Third Avenue בשל ירידת המלאי.
- החברה ציינה כי מילאה בהצלחה את הפנויות ב-1185 Sixth Avenue.
- חידושי חוזי שכירות שנתיים בשלוש השנים הקרובות צפויים לנוע בין 800,000 ל-900,000 רגל מרובע — הנמוכים בתולדות החברה.
צינור פיתוח
SL Green ציינה כי מספר פרויקטים מתקדמים, כולל פיתוח חדש גדול והמרה מרכזית.
- פיתוח מקרקע של 346 Madison עם שותף מיזם משותף יפני נמצא בלוח זמנים לאספקה ברבעון הרביעי של 2031.
- הבניין יסתכם ב-840,000 רגל מרובע וצפוי לכלול דייר עוגן של כ-200,000 רגל מרובע.
- ההנהלה ציינה כי שכר הדירה הנקוב נע בין כ-$230 לרגל מרובע בבסיס לטווח ה-$300 בקרבת הפסגה.
- הפרויקט יכלול שני קומות של מתקנים ואדריכלות בולטת.
- חינוך ומצגות מוקדמות לדיירים פוטנציאליים מתנהלים, והמשוב היה חיובי.
- האתר נמצא בסמוך ל-Grand Central Terminal ולפיתוח 343 Madison של BXP.
המרת 750 Third Avenue
אחד הפרויקטים הנצפים ביותר של החברה הוא המרת 750 Third Avenue ממשרדים לשימוש למגורים.
- הבניין כעת פנוי, ו-SL Green ציינה כי העבירה בהצלחה דיירים לנכסים אחרים במידטאון איסט.
- הנכס נמצא בבעלות מלאה, ללא שותפים וללא חוב.
- מימון נמצא בתהליך וצפוי להיסגר בקרוב.
- החברה מחפשת גם שותף למיזם משותף.
- שינויים אדריכליים, כולל פתיחת חזית, הושלמו לתמיכה בשימוש למגורים.
- ההנהלה ציינה כי הפרויקט מתאים ליעדי הדיור בר-ההשגה של העיר.
One Vanderbilt ו-SUMMIT
מנהלים סיפקו גם עדכון על עסקי המצפה של החברה ופרויקטים בינלאומיים קשורים.
- SUMMIT ב-One Vanderbilt ממוצב כעת כמצפה מספר 1 בניו יורק, לפי החברה.
- הביצועים בקיץ השתפרו ביולי, אוגוסט וספטמבר לאחר שמזג האוויר פגע בתוצאות ברבעון הראשון והשני.
- פרויקט SUMMIT פריז הבטיח אחזקה של השטח ונמצא כעת בשלב בנייה פנימית, עם פתיחה צפויה באמצע 2027.
- עסקת SUMMIT טוקיו הוכרזה, עם עדכונים נוספים שיגיעו בהמשך.
קרן חוב ופלטפורמות ניהול נכסים
SL Green ציינה כי פלטפורמות ההון של צד שלישי שלה גם הן מתרחבות.
- קרן החוב פרוסה בכ-50%, עם $200 מיליון נוספים בהזדמנויות צינור.
- כ-75% מהפריסות היו בשוק המשני, לרוב ברכישת עמדות ממלווים זרים ובנקים המצמצמים חשיפה.
- החברה ציינה רכישות משכנתא מוזלות, השקעות משכנתא חדשות, הלוואות מזנין והון מועדף כהזדמנויות נוכחיות.
- ההנהלה ציינה כי הקרן מטוות תשואות ברוטו גבוהות בטווח האמצעי עד הגבוה של שיעורי העשרה.
- Green Loan Services היא כעת שירות ה-SASB הפעיל הגדול ביותר בארץ, לפי החברה.
- Green Property Services צמחה לשש המחאות, כולל שותפות 15 Laight Street שהוכרזה לאחרונה עם יונדאי.
תחזית עתידית
ההנהלה ציינה כי היא רואה מרחב נוסף לצמיחת שכר דירה ורווחי תפוסה, כאשר ההיצע צפוי להישאר מצומצם במשך מספר שנים.
- החברה ציינה כי אינה רואה מכשולים מרכזיים להידוק שוק מתמשך אלא אם כן יתרחש זעזוע מאקרו-כלכלי.
- בקצה הגבוה של השוק, ההנהלה צופה צמיחת שכר דירה נוספת של 15% ומעלה ב-12 החודשים הקרובים.
- שכר הדירה בשוק האמצעי צפוי לעלות עוד 5% עד 10% באותה תקופה.
- המרות משרדים למגורים צפויות להסיר 25 מיליון עד 30 מיליון רגל מרובע של שטח משרדים ברחבי ניו יורק.
- במידטאון איסט בלבד, SL Green צופה כי כ-4.5 מיליון רגל מרובע יומרו.
- החברה ציינה כי צינור ההיצע עד 2032 נותר מוגבל, ושיעורים גבוהים יותר עשויים להרתיע עוד יותר פיתוח חדש של בניינים באיכות נמוכה.
- ההנהלה ציינה כי שכר דירה משרדי תאגידי כחלק מההכנסות ירד ל-1% עד 2% מ-4% עד 5% היסטורית, מה שמצביע על מרחב לעליות נוספות.
- הריסון סיטומר, נשיא החברה ו-CIO, ציין כי המשמעות היא שעדיין קיימת "ירידה דרמטית" לפני שהעלויות יחזרו לנורמות ההיסטוריות.
ראשי פרקים שאלות ותשובות
במהלך מושב השאלות והתשובות, מנהלים חזרו על מספר נושאים חוזרים: ביקוש, היצע, הקצאת הון ומדיניות ציבורית.
- ההנהלה ציינה כי החברה משתמשת בבדיקת שוק כדי להחליט אילו נכסים למכור ואילו לשמור.
- מנהלים ציינו כי חיפוש שותף המיזם המשותף ל-245 Park מטופל דרך דיונים סלקטיביים מחוץ לשוק, ולא דרך תהליך מכירה רחב.
- הם ציינו כי המטרה היא למצוא שותף ארוך טווח עם השקפה של חמש, עשר או חמש עשרה שנים.
- בצד המדיניות, ההנהלה ציינה כי קיימת מעורבות חיובית עם ניהול ראש העיר אריק אדמס ופקידי העיר בנושאי יעדי סבירות ותוכניות המרה.
- החברה ציינה כי אינה צופה שינויי מדיניות שישפיעו על המרות משרדים למגורים.
- מנהלים תיארו את המינוי האחרון של אנתוני שוריס לעמוד בראש תאגיד הפיתוח הכלכלי כאיתות חיובי.
- הם גם ציינו כי ההשפעה החשובה ביותר של שיעורים ארוכי טווח גבוהים יותר עשויה להיות היצע חדש מופחת, לא האטת ביקוש רחבה.
- ההנהלה ציינה כי הון צד שלישי עשוי להפוך למקור צמיחה חשוב יותר מהון מאזן עבור קרנות ריט ציבוריות.
SL Green ציינה כי היא נכנסת לחודשים האחרונים של 2026 עם השכרה מקדימה את התוכנית, תוכנית מחזור מימון שהושלמה ברובה ושוק משרדים חזק יותר במנהטן. הקוראים יכולים לעיין בתמליל המלא להלן לפרטים נוספים.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.
