הקשיים הפיננסיים של ענקית חללי העבודה המשותפים WeWork מוסיפים לחששות לגבי עתיד שוק המשרדים העולמי, כאשר העלייה במספר המשרות הפנויות כבר גורמת לחששות בקרב משקיעים המתכננים למחזר משכנתאות גדולות בשנה הקרובה. ביום רביעי דווח כי ספקית חללי העבודה הנסחרת בניו יורק, שהוערכה בעבר בשווי של 47 מיליארד דולר, עשויה להגיש בקשה לפשיטת רגל בשבוע הקרוב.
WeWork, בגיבוי סופטבנק היפנית (TYO:9984), שמה לה למטרה לשנות את שוק המשרדים על ידי חתימה על חוזי שכירות ארוכים על נכסים גדולים והעברת החללים לעסקים קטנים יותר תחת הסכמים גמישים יותר לטווח קצר יותר. עם זאת, המגפה הקשתה על החברה, כמו על בעלי בתים אחרים, לשכנע לקוחות לחזור למשרד, מה שערער את האמון בתחום.
מספר המשרות הפנויות במשרדים בעולם צפוי לגדול, מה שישפיע לרעה על סיכויי השכירות בערים מרכזיות כמו ניו יורק ולונדון, לדברי שמונה מנהלים בתעשייה, משקיעים, מלווים ואנליסטים. חלק ממשקיעי הנדל"ן שלקחו על עצמם חוב משמעותי עשויים להתקשות לייצר מספיק הכנסות משכירות כדי לכסות את עלויות החוב העולות.
ג'פרי הבסי, מנהל תחום ענף הנדל"ן המסחרי במודי'ס (NYSE:MCO) אנליטיקס, אמר כי "אובדן של כל שוכר, במיוחד בתקופה של השכרת משרדים איטית יחסית, ישפיע לרעה על תזרים המזומנים והערכים של בנייני משרדים". הוא הוסיף כי הדבר יתרום לסנטימנט השלילי בשוק ויקשה על המימון, במיוחד עבור בניינים שצריכים למחזר ב-12-18 החודשים הקרובים.
דובר של WeWork ציין כי החברה נמצאת בדיונים עם בעלי בתים כדי לטפל ב"עלויות גבוהות ותנאי שכירות לא גמישים" ועושה מאמצים לשמור על נוכחותה ברוב המיקומים והשווקים שלה. עם זאת, מספר והיקף הלוואות הנדל"ן המיועדות למימון מחדש בשנת 2024 אינו ברור, מכיוון שעסקאות רבות מתנהלות באופן פרטי בין לווה למלווה, לדברי אד דאובני, ראש משותף של חוב ומימון מובנה, EMEA, בחברת שירותי הנדל"ן Jones Lang LaSalle.
אנליסטים מעריכים כי שוק הלוואות הנדל"ן המסחרי העולמי הוא בגודל של כ-2 טריליון דולר, עם חלוקה של כ-50:50 בין בנקים למלווים אלטרנטיביים בארה"ב ופיצול של 85:15 באירופה. כמה מומחים צופים שנה של חשבון נפש עבור משקיעי נדל"ן ומלווים בשנת 2024, כאשר הזמן הולך ואוזל עבור אלה שמתעלמים מנכסים שיפרו את תנאי ההלוואות העיקריים אם יוערכו מחדש היום.
שווי כל הנדל"ן העולמי, כולל קרקעות למגורים, מסחר וחקלאות, היה 379.7 טריליון דולר בשנת 2022, ירידה של 2.8% לעומת 2021, על פי דו"ח של Savills בספטמבר. תהליך המחזור של הלוואות נדל"ן הסתבך עקב ירידה משמעותית בעסקאות, החיוניות למעקב אחר שינויים בערכי נכסים. דו"ח מגמות ההון של MSCI באירופה הראה ירידה של 57% במחזורי הרבעון השלישי לעומת רמות 2022 - הרמה הנמוכה ביותר מאז 2010.
WeWork שולטת על 3.25 מיליון רגל רבוע של שטח במרכז לונדון, עם דמי שכירות שנתיים כוללים של 192 מיליון ליש"ט (234 מיליון דולר), לפי הודעה מג'פריס בספטמבר. השווקים הגדולים ביותר שלה בארה"ב הם ניו יורק וקליפורניה, שם היא מפעילה 49 ו-42 אתרים בהתאמה. כמה מקורות בתעשייה טוענים כי כמה מהמיקומים הפופולריים ביותר של WeWork יכולים להשתלט על ידי מתחרים במחירי שכירות דומים, ובכך למזער את בעיות תזרים המזומנים עבור בעלי הבתים.
עם זאת, הביקוש לחללי עבודה גמישים בבריטניה עדיין נמוך ב-11% מהרמות שלפני המגפה, לפי דוח השוק של Instant Group לשנת 2023 של Instant Group Flex (NASDAQ:FLEX). מלווים עשויים לראות במצב של WeWork סיפור אזהרה, שעשוי לדרוש מהלווים להזרים יותר הון עצמי לנכסים שלהם כדי להפחית את יחס ההלוואה לערך.
מספר המשרות הפנויות במשרדים בלונדון הגיע לשיא של 30 שנה, כאשר משך השכירות הממוצע של משרדים במרכז לונדון ירד לשש שנים מ-11.6 שנים לפני עשור, לפי BNP Paribas (OTC:BNPQY) Real Estate. חברת הנדל"ן הבריטית Helical הצהירה כי היא עובדת על "הצעדים הבאים" עבור החלל בנכס אחד בלונדון שהושכר ל-WeWork, לאחר שהחזירה את דמי השכירות שלא שילמה באמצעות הסכם רישיון לטווח קצר.
חוזה פליסר, ראש אסטרטגיית נדל"ן ב-M&G Real Estate, אמר: "אנחנו נמצאים בנקודת מפנה מסיבית בשוק השקעות הנדל"ן בעולם. במשך 20 השנים האחרונות, תשואות הנכס היו גבוהות יותר מעלויות המימון. אבל אחוז הרבה יותר גדול מתשואת הנכסים יצטרך להגיע מצמיחה ב-2020".
סוכנות הידיעות רויטרס תרמה לכתבה.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.