Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) דיווחה על ירידה ברווחי הרבעון השלישי של 2023 בשל תנאי שוק הנדל"ן העולמיים המאתגרים שלה, על פי שיחת הרווחים האחרונה שלה. החברה ציינה את תנודתיות הריבית, תקני הלוואות הדוקים יותר ואי ודאות מחירים כגורמים התורמים לירידה בהיקפי העסקאות. למרות אתגרים אלה, JLL הביעה אופטימיות לגבי צמיחת מגזר דינמיקת העבודה שלה ועמידות בפעילות הליסינג התעשייתי שלה באסיה-פסיפיק.
נקודות מרכזיות מהשיחה כוללות:
השקעות הנדל"ן המסחרי העולמיות הסתכמו ב-131 מיליארד דולר ברבעון השלישי, ירידה שנתית (שנתית) של 48% וירידה רציפה של 14%.- הכנסות JLL מעמלות ברבעון השלישי ירדו ב-13% YoY, בעיקר בשל פעילות ליסינג נמוכה יותר ומכירות השקעות. ה-EBITDA המתואם הסתכם ב-205 מיליון דולר, ירידה של 23% עם שולי רווח של 12.0%.- מגזר דינמיקת העבודה רשם צמיחה של 9% בהכנסות מעמלות, שנבעה מניהול פרויקטים וניהול מקום העבודה. JLL Technologies חוותה צמיחה של 5% בהכנסות מעמלות, בעיקר מלקוחות ארגוניים קיימים.- מצב הנזילות של JLL נותר איתן, עם נזילות של 2.1 מיליארד דולר ויחס מינוף נטו של פי 2.2.- החברה השיגה חוזי ניהול חדשים במקום העבודה עם חברות Fortune 100, התומכים במומנטום לתוך 2024.- למרות אי הוודאות הכלכלית המאטה את פעילות הלקוחות החדשים, JLL נותרה ממוקדת באיזון צמיחה ורווחיות.- החברה צופה התאוששות בפעילות העסקאות בשנת 2024, כאשר מגזר דינמיקת העבודה צפוי להמשך צמיחה.- JLL בוחנת הזדמנויות מיזוגים ורכישות חוזרות של מניות צמיחה חיצונית, תוך מתן עדיפות למינוף המאזן שלה.
במהלך השיחה, מנהלי JLL הביעו אופטימיות לגבי עסקי דינמיקת העבודה, וציפו לצמיחה חזקה בשנה הבאה. החברה הודתה כי אי הוודאות המקרו-כלכלית והאירועים הגיאופוליטיים עיכבו החלטות שכירות גדולות יותר, אך ציינה המשך המומנטום בפעילות החזרה למשרדים.
עוד הבהירו בכירי JLL כי יעד ההכנסות מעמלות של החברה לשנת 2025 אינו כולל מיזוגים ורכישות משמעותיים, אלא רק מיזוגים מינוריים. הם נשארים אופטימיים לגבי השגת יעדי השוליים שלהם של 16%-19% באמצעות סגירת עסקים עם ביצועים נמוכים והתמקדות בהגדלת הרווחיות בזרמי הכנסות חוזרים.
למרות התנאים המאתגרים בשוק הנדל"ן, JLL נותרה מחויבת ליוזמות הצמיחה האסטרטגיות שלה ומצפה לראות התאוששות בפעילות העסקאות בשנת 2024. החברה תספק עדכונים נוספים לאחר הרבעון הרביעי.
InvestingPro תובנות
בהתבסס על נתוני InvestingPro בזמן אמת, שווי השוק של JLL עומד כיום על 6660 מיליון דולר ומכפיל רווח של 21.36, מה שמצביע על כך שלשוק יש תחזית חיובית לגבי רווחי החברה. יתר על כן, ראוי לציין כי ההכנסות ב-12 החודשים האחרונים נכון לרבעון השני של 2023 עמדו על 20550.3 מיליון דולר, למרות ירידה קלה של 1.74%.
InvestingPro טיפים חושפים כי הנהלת JLL קונה בחזרה מניות באגרסיביות, וזה בדרך כלל איתות שורי המעיד על אמונת החברה במניות שלה המוערכות בחסר. סימן חיובי נוסף הוא ש-JLL העלתה את הדיבידנד שלה במשך 9 שנים רצופות, תוך הפגנת מחויבות להשבת הון לבעלי המניות.
עם זאת, חשוב לציין כי שלושה אנליסטים תיקנו כלפי מטה את רווחיהם לתקופה הקרובה, מה שמרמז על כך שהשוק עשוי לצפות לכמה רוחות נגדיות עבור החברה. בנוסף, הערכת השווי של החברה מרמזת על תשואה נמוכה של תזרים מזומנים חופשי, מה שעלול להדאיג משקיעים פוטנציאליים.
למעוניינים בניתוח מעמיק יותר וטיפים, InvestingPro מציע רשימה מקיפה של מעל 10 תובנות נוספות עבור JLL. אלה כוללים פרטים על מכפילי הערכה, מצב נזילות ותחזיות רווחיות.
התמליל המלא - JLL רבעון 3 2023:
מוקדנית: תודה שעמדת מנגד. שמי איאן, ואני אהיה מפעיל הכנס שלכם היום. בשלב זה, ברצוני לברך את כולם לשיחת הוועידה לרווחי JLL לרבעון השלישי של 2023. כל הקווים הונחו על השתקה כדי למנוע רעשי רקע. לאחר דברי הדוברים יתקיים מושב שאלות ותשובות. [הוראות למפעיל] תודה. כעת אעביר את השיחה לסקוט איינברגר, מנהל קשרי משקיעים. אתה יכול להתחיל את הכנס שלך.
סקוט איינברגר: תודה, ובוקר טוב. ברוכים הבאים לשיחת הוועידה לרווחי הרבעון השלישי של 2023 עבור Jones Lang LaSalle Incorporated. מוקדם יותר הבוקר, פרסמנו את דוח הרווחים שלנו, יחד עם מצגת שקופיות וקובץ אקסל שנועדו להשלים את ההערות שהכנו. חומרים אלה זמינים בסעיף קשרי משקיעים באתר האינטרנט שלנו. אנא בקרו ir.jll.com. במהלך השיחה ובמצגת השקופיות שלנו ובקובץ האקסל הנלווה אליה, אנו מתייחסים למדדים פיננסיים non-GAAP מסוימים, שלדעתנו מספקים מידע שימושי למשקיעים. אנו כוללים התאמות של מדדים פיננסיים non-GAAP לכללי חשבונאות מקובלים (GAAP) בפרסום הרווחים ובמצגת השקופיות שלנו. להזכירכם, השיחה של היום משודרת באינטרנט בשידור חי ומוקלטת. תמליל והקלטה של שיחת ועידה זו יפורסמו באתר האינטרנט שלנו. כל הצהרה לגבי תוצאות וביצועים עתידיים, תוכניות, ציפיות ויעדים הן הצהרות צופות פני עתיד. התוצאות והביצועים בפועל עשויים להיות שונים מהצהרות צופות פני עתיד כתוצאה מגורמים שנדונו בדוח השנתי שלנו בטופס 10-K לשנת הכספים 31 בדצמבר 2022, ובדוחות אחרים שהוגשו ל-SEC. החברה מתנערת מכל התחייבות לעדכן או לתקן בפומבי הצהרות צופות פני עתיד כלשהן. כעת אעביר את הקריאה לכריסטיאן אולבריך, הנשיא והמנכ"ל שלנו לנאום פתיחה.
כריסטיאן אולבריך: תודה לך, סקוט. שלום ותודה לכולכם שהצטרפתם לשיחת הרווחים שלנו לרבעון השלישי של 2023. לפני שאתחיל את הקריאה היום, אני רוצה להקדיש רגע כדי להביע עד כמה אנו עצובים עמוקות מההתקפות האכזריות וההמוניות על ישראל, המלחמה שבאה בעקבותיה ואובדן חיי אזרחים. אנו ממשיכים להתמקד בתמיכה בלקוחותינו ובחברי צוות JLL באזור. פונים לשוקי הנדל"ן העולמיים. התנאים התרככו מאז שדיברנו לאחרונה בתחילת אוגוסט, והעלייה הקרובה ל-100 נקודות בסיס בתשואת אג"ח ממשלת ארה"ב ל-10 שנים משקפת סנטימנט גבוה עד ארוך יותר. תנודתיות הריבית, הקשחת תקני ההלוואות ואי הוודאות הגבוהה במחירים המשיכו להפעיל לחץ כלפי מטה על היקפי העסקאות. כדי לשים זאת בפרספקטיבה, השקעות הנדל"ן המסחרי העולמי הסתכמו ב-131 מיליארד דולר ברבעון השלישי, המשקף ירידה שנתית של 48% וירידה רציפה של 14% ברבעון, לפי JLL Research. ירידה רבעונית רציפה של 14% בפעילות ההשקעות לעומת עלייה היסטורית של 7% בין הרבעון השני לשלישי. פעילות ההשקעות הכוללת ברבעון השלישי נותרה מתונה בכל סוגי הנכסים, אם כי היו הבדלים בולטים בין המגזרים שבהם המשרדים ירדו ביותר, בעוד שמגורים, מלונאות וקמעונאות הצליחו יותר באופן יחסי. גודל העסקה הממוצע ירד ברבעון, מה שמדגיש את האתגרים של סגירת עסקאות גדולות. היסודות ארוכי הטווח במגזר המגורים נותרו איתנים, בשל היכולת לאפס את שכר הדירה והיצע נמוך בשוק הדיור העולמי. התאוששות בנסיעות בינלאומיות הגבירה גם את הביקוש למלונות ברחבי העולם. בצד הליסינג, השוכרים ממשיכים להחזיק בראייה זהירה של הסביבה המקרו-כלכלית, שמעכבת את קבלת ההחלטות ומגבילה עסקאות גדולות. בשוק המשרדים העולמי, נפח המסחר ירד ב-6% בהשוואה שנתית ברבעון השלישי, לפי מחקר של JLL. הביקוש לשכירות באסיה-פסיפיק נותר עמיד ככל שמומנטום החזרה החזק למשרדים נמשך, בעוד שהנפחים ירדו הן באירופה והן בארה"ב. שיעור המשרדים הפנויים בעולם זינק ל-15.9% ברבעון השלישי לעומת 14.5% בשנה שעברה. הביקוש ממשיך להיות ממוקד בחלל באיכות פרימיום עם דיירים רבים המעוניינים לצמצם את גודלם בתמורה לשטח איכותי יותר העומד בדרישות הקיימות, מציע יותר שירותים ומשפר את חוויית העובד. פונים למגזר התעשייתי. פעילות הליסינג ירדה עוד יותר בארה"ב ובאירופה מכיוון שלקח זמן רב יותר להשלים עסקאות והשטח הזמין נותר מוגבל. אסיה-פסיפיק הייתה עמידה יותר, נתמכה על ידי גל של היצע חדש וביקוש מתמשך ממסחר אלקטרוני. כל שלושת האזורים שמרו על צמיחה חיובית בדמי השכירות, אם כי בקצב איטי יותר. היסודות ארוכי הטווח במגזר התעשייתי חזקים, ונתמכים על ידי דרישות מתקרבות וביקוש לשטחי מחסן אוטומטיים. מגזר הקמעונאות רשם פעילות ליסינג יציבה ברבעון השלישי ברוב השווקים, כשהוא נהנה מאבטלה נמוכה ומהוצאות צרכניות בריאות. הספיגה נטו בארה"ב הייתה חיובית במהלך הרבעון השלישי עם ביקושים מיוחדים לשטחי מסחר קטנים יותר. התוצאות הכספיות של JLL לרבעון השלישי משקפות את הנקודות שדיברתי עליהן זה עתה, עם האטה בשוקי ההון ובפעילות הליסינג שהתרחשה במהלך הרבעון. למרות רוחות נגדיות בתעשייה, קווי העסקים העמידים שלנו הציגו ביחד צמיחה חד-ספרתית בינונית בהכנסות מעמלות ברבעון, מה שמדגים את חוזקות הגיוון של הפלטפורמה שלנו. ככל שאנו ממשיכים לקלוט זכיות של לקוחות חדשים בעסקי דינמיקת העבודה שלנו, אנו צופים שקצב הצמיחה של קווי העסקים העמידים שלנו יישאר חזק. בעסקי הטכנולוגיה של JLL שלנו, אנו מתמקדים בהגדלת שולי הרווח ככל שאנו מתקדמים לקראת הפיכת מגזר זה של העסק שלנו לרווחי על בסיס עצמאי, למעט רווחי הון. לבסוף, התמריצים ועמלות העסקה של LaSalle הושפעו גם מהיקפי עסקאות מושתקים ברבעון. עם זאת, LaSalle ממשיכה ליהנות מאופי הקצבה של זרם ההכנסות מדמי ייעוץ שלה, המספק יציבות כאשר היקפי העסקאות מאטים. עם זאת, אעביר כעת את השיחה לקרן, שתספק פרטים נוספים על התוצאות שלנו לרבעון.
קארן ברנן: תודה לך, כריסטיאן. לפני שאתחיל, תזכורת לכך שהשונות היא כנגד התקופה של השנה הקודמת והמטבע המקומי, אלא אם כן צוין אחרת. עם המשך הרכות בשוקי העסקאות, התוצאות התפעוליות שלנו משקפות שיפור ביעילות ההון החוזר והתקדמות במסע הרב-שנתי שלנו להפחתת עלויות קבועות. למרות שקשה לחזות בוודאות רבה את משך סביבת השוק המאתגרת, אנו ממשיכים להתמקד במיצוב העסק שלנו כדי לנצל הזדמנויות לטווח הקרוב ולטווח הארוך כדי להניע צמיחה, רווחיות ותזרים מזומנים, ולהבטיח שאנו ממוצבים היטב להתאוששות בסופו של דבר בשוק העסקאות. תוצאות הרבעון השלישי שלנו משקפות את הגיוון של בסיס ההכנסות שלנו ואת העמידות של הפלטפורמה שלנו. ברמה המאוחדת, ההכנסות מעמלות ברבעון השלישי עמדו על 1.8 מיליארד דולר, ירידה של 13% לעומת שנה קודם לכן. ה-EBITDA המתואם הסתכם ב-205 מיליון דולר, ירידה של 23%, ושיקף שולי רווח של 12.0% לעומת 13.5% לפני שנה. הכנסות נמוכות יותר ממכירות השקעות, חוב וייעוץ הוני ומדמי חכירה, כמו גם שינוי שלילי של 11 מיליון דולר ברווח ההוני בניכוי ריבית נישאת, היו הגורמים העיקריים לירידה בשולי הרווח. הפעולות המתמשכות שלנו להפחתת עלויות, כמו גם הוצאות פיצוי משתנה נמוכות יותר, קוזזו חלקית. בנוסף למנועי ה-EBITDA המתואם, רווח מדולל מתואם למניה של $2.01 שיקף גם הוצאות ריבית גבוהות יותר. נעבור כעת לסקירה מפורטת של הביצועים התפעוליים שלנו לפי מגזרים. החל מ-Markets Advisory, הירידה של 17% בהכנסות מעמלות מגזרים נבעה בעיקר מירידה של 22% בפעילות הליסינג, שהייתה הבולטת ביותר באמריקה וב-EMEA. בכל סוגי הנכסים נרשמה ירידה משמעותית בהכנסות מעמלות, כאשר התעשייה והקמעונאות ירדו ב-13% וב-9% בהתאמה, טוב משמעותית מהירידה של 26% במשרדים. לשם ההקשר, השגנו ביצועים טובים יותר מהירידה של 41% בפעילות השוק התעשייתי העולמי, אך פיגרנו אחרי הירידה של 6% בהיקף השכרת המשרדים העולמי, לפי JLL Research. הביצועים שלנו מול השוק הרחב משקפים את נתח השוק ההיסטורי החזק שלנו של עסקאות בקנה מידה גדול על רקע ירידה בגודל העסקאות הממוצע ברוב סוגי הנכסים, במיוחד במגזר המשרדים בארה"ב. בנוסף, היקפי העסקאות היו נמוכים יותר בכל סוגי הנכסים, במיוחד במשרדים. כפי שכריסטיאן תיאר, אנו ממשיכים לראות ביקוש מתמשך יותר לשכירות לנכסים באיכות גבוהה, אשר נוח לתמהיל העסקים שלנו. צנרת הליסינג הגלובלית שלנו ממשיכה להחזיק מעמד. עם זאת, תחזית הצמיחה המתמתנת של המשק עיכבה את קבלת החלטות הליסינג, במיוחד עבור עסקאות בהיקפים גדולים. האופי החוזי של חוזי שכירות וצנרת בנייה מהחלטות מאוחרות מספק אופטימיות לצמיחה ארוכת טווח, אם כי העיתוי והקצב של ההאצה בפעילות הליסינג אינם ברורים. כמו כן, בתחום הייעוץ בשווקים, ההכנסות מדמי ניהול נכסים צמחו ב-12% בהתאם לשני הרבעונים האחרונים, כולל הרחבות תיק באמריקה ועמלות מצטברות מחוזים רגישים לריבית בבריטניה. הירידה בהכנסות מייעוץ, ייעוץ ועמלות אחרות נבעה בעיקר מהיעדר הכנסות הקשורות ליציאה של עסק עליו הכרזנו בעבר ברבעון הרביעי של השנה שעברה. התכווצות שולי ה-EBITDA המתואמים ברבעון השלישי נבעה בעיקר מהכנסות נמוכות יותר מדמי חכירה, שקוזזו חלקית על ידי פעולות עלויות. מעבר לתחום שוק ההון שלנו. תנאי השוק שכריסטיאן תיאר היו גורם מפתח לירידה של 27% בהכנסות מעמלות מגזר. ההכנסות שלנו מעמלות מכירה מהשקעות גלובליות, שהיוו כמעט 40% מההכנסות מעמלות סגמנט, ירדו ב-38% ובהשוואה לירידה של 48% בהיקף המכירות העולמי שכריסטיאן התייחס אליו. כמעט כל האזורים וסוגי הנכסים ירדו, אם כי מכירות ההשקעות שלנו באזור EMEA הציגו ביצועים טובים יותר באופן משמעותי מפעילות השוק באזור. הצמיחה בהכנסות מדמי ייעוץ ערך וסיכונים באזור EMEA קוזזה יותר על ידי ירידות באמריקה ובאסיה-פסיפיק, מה שהוביל לירידה של 4% בסך הכל. ההכנסות שלנו מעמלות שירות הלוואות ירדו ב-6% על כ-4 מיליון דולר של עמלות פירעון מוקדם נמוכות יותר, שמסוות צמיחה של כ-4% בעמלות שירות חוזרות. עליית הריבית כמעט חיסלה את פעילות המימון מחדש המוקדם, שמייצרת עמלות פירעון מוקדם. הגידול הבסיסי בעמלות השירות נבע מהמשך הצמיחה בתיק פאני מיי שלנו. התכווצות שולי ה-EBITDA המתואמים בשוק ההון נבעה בעיקר מהכנסות נמוכות יותר מעמלות. המרווח היורד בשוקי ההון תאם את ציפיותינו בהתחשב בהבדלים במבני התגמול הגיאוגרפיים ובפריטים הנפרדים. ההשקעות שביצענו בכישרונות ובפלטפורמה שלנו בשוק ההון בשנים האחרונות, ממצבים אותנו לנצל התאוששות בהיקפי העסקאות כאשר תנאי השוק משתפרים. במבט קדימה, צנרת ההשקעות בשוקי ההון העולמיים, מכירות ההשקעות, החוב וייעוץ המניות ירדה באמצע שנות העשרה בהשוואה לתקופה זו בשנה שעברה, כאשר ריבוי העסקאות נותר מושתק. הסכום והקצב של צמיחת ההכנסות בהמשך השנה יושפעו במידה רבה מהגורמים המשפיעים על תזמון העסקאות ושיעורי הסגירה שכריסטיאן תיאר. מעבר לצד דינמיקת עבודה. צמיחה של 9% בהכנסות מעמלות הובלה על ידי המשך חוזק וניהול פרויקטים. הגידול של 8% בהכנסות מדמי ניהול פרויקטים הוא תוצאה של ביקוש מתמשך בבריטניה, המזרח התיכון וצפון אפריקה, איטליה ודרום מזרח אסיה. גם כאשר השוואות הצמיחה מלפני שנה הפכו מאתגרות יותר, הצמיחה בהכנסות מדמי ניהול במקום העבודה הואצה ל-5% ברבעון הנוכחי מ-2% ברבעון השני, כאשר התרומה מהזכיות החדשות של הלקוחות הגלובליים שהשגנו מוקדם יותר השנה החלה לעלות. הצמיחה של 21% בהכנסות מעמלות של Portfolio Services יוחסה במידה רבה לעסקה משמעותית אחת מלקוח ותיק. בניכוי העסקה, שירותי הפורטפוליו ממשיכים להיפגע מההאטה בפעילות הליסינג, בפרט באמריקה. השיפור בשולי ה-EBITDA המתואמים של Work Dynamics מיוחס בעיקר לצמיחה בהכנסות, במיוחד בתחום שירותי התיקים יחד עם ניהול עלויות שוטף. אנו נשארים אופטימיים לגבי מסלול הצמיחה והרווחיות של המגזר בשנים הקרובות ככל שהביקוש לניהול מקצועי של נדל"ן תאגידי גדל. באופן כללי, אנו ממשיכים לראות מגמות מכירות חדשות ומוצקות ושיעורי חידוש והרחבה חזקים של חוזים. ההכנסות מחוזי הניהול החדשים במקום העבודה מחברות Fortune 100 שהבטחנו מוקדם יותר השנה ימשיכו לעלות בהמשך השנה ויתמכו במומנטום יציב לתוך 2024. כך שהרקע הכלכלי המתמתן עשוי לפגוע במומנטום בטווח הקרוב בניהול פרויקטים, אנו נשארים ממוקדים בהבטחת מנדטים נוספים. פנייה ל-JLL טכנולוגיות. הביקוש הקיים של לקוחות ארגוניים הוביל לצמיחה של 5% בהכנסות מעמלות, בנוסף לשיעור צמיחה אורגני של 28% משנה לשנה ברבעון השלישי של 2022. אי הוודאות הכלכלית המוגברת הובילה לצמיחה איטית יותר בפעילות הלקוחות החדשים ולהרחבת הלקוחות הקיימים. אנו ממשיכים לראות שיעורי שימור חזקים של בסיס ההכנסות החוזר ברובו של JLL Technology. בעוד שאנו רואים הזדמנות צמיחה משמעותית עבור הפתרונות והשירותים הטכנולוגיים שלנו, רווחיות המגזרים נותרה מוקד עליון ואנו מתאימים באופן קבוע את גישת היציאה לשוק שלנו כדי למצוא את האיזון הרצוי בין צמיחה בשורה העליונה לרווחיות. הוצאות התפעול מבוססות העמלות של JLL Technology ללא ריבית נישאת היו נמוכות יותר מאשר שנה קודם לכן וכללו הפחתה של כ-5 מיליון דולר בתגמול תמריצים מבוסס ביצועים. השילוב של הגידול בהכנסות מעמלות ועלייה ביעילות התפעולית הוביל לשיפור בשולי ה-EBITDA המתואמים של JLL Technology שקוזז חלקית על ידי שינוי שלילי של 3 מיליון דולר בהפסדי ההון בניכוי ריבית נישאת. כעת ל-LaSalle, ההכנסות מדמי ייעוץ ירדו ב-2%, בעיקר בהשפעת ירידות השווי האחרונות של הנכסים המנוהלים שלנו. בהיעדר תנועות מט"ח, הפחתת השווי היוותה כמעט את כל הירידה של 3% בנכסים המנוהלים בהשוואה לשנה הקודמת. פריסת הון חדשה ממשיכה להיות מאופקת בהתחשב בסביבת השוק המתפתחת, אשר גם ממתנת את הכנסות העסקאות. לא נוצרו עמלות תמריצים ברבעון לעומת 12 מיליון דולר לפני שנה. דמי תמריץ הם פונקציה של תזמון הדיספוזיציה וביצועי הנכסים. מיתון הערכות שווי הנכסים הביא לעלייה של 8 מיליון דולר בהפסדי ההון לעומת השנה הקודמת. הירידה בשולי ה-EBITDA המתואמים של LaSalle נבעה בעיקר מהפסדי הון גבוהים יותר ומהיעדר עמלות תמריץ, שקוזזו חלקית על ידי היעדר הוצאות פיטורים בשנה הקודמת. מעבר לתזרים מזומנים חופשי. התזרים נטו ברבעון עמד על 276 מיליון דולר, גבוה בכ-188 מיליון דולר לעומת שנה קודם לכן. תזרים מזומנים מצטבר מחייבים מסחריים, תשלומי עמלות נמוכים יותר ומיסים במזומן ששולמו הובילו לשיפור בהון החוזר נטו, שיותר מקיזז מזומנים נמוכים יותר מהרווחים. המזומנים הנמוכים מהרווחים יוחסו במידה רבה לירידה בביצועים העסקיים של שוק ההון והייעוץ לשווקים. המרת תזרים מזומנים נמצאת בעדיפות גבוהה ואנו נשארים ממוקדים ביעילות ההון החוזר שלנו. פנייה למאזן ולהקצאת ההון שלנו. מצב הנזילות שלנו נותר איתן, והסתכם בסוף הרבעון השלישי ב-2.1 מיליארד דולר, כולל קיבולת מסגרת אשראי שלא נמשכה בהיקף של 1.7 מיליארד דולר. נכון ל-30 בספטמבר, דווח על מינוף נטו של פי 2.2 לעומת פי 1.1 שנה קודם לכן, בעיקר בשל תזרים מזומנים חופשי נמוך יותר וההשפעה השלילית של הפסדי הון שלא במזומן ב-12 החודשים האחרונים. הפסדי ההון השפיעו לרעה פי 0.3 על יחס המינוף נטו שדווח ברבעון השלישי. אנו נותנים עדיפות למינוף המאזן שלנו בטווח הקרוב, תוך פריסה סלקטיבית של הון לטובת יוזמות צמיחה ורכישה חוזרת של מניות. נכון לסוף הרבעון השלישי, הלוואות בריבית קבועה היוו קצת פחות מ-20% מיתרת החוב שלנו. אנו מתמקדים ביישור מחדש של תמהיל החוב שלנו, הפחתת הסיכון לפדיונות קיימים וגיוון מקורות ההון שלנו בטווח הקרוב. במהלך הרבעון השלישי רכשנו מחדש מניות בשווי 20 מיליון דולר ואנחנו בדרך לרכוש מחדש מספיק מניות כדי לקזז את דילול תגמול המניות השנה. כל עוד יחס המינוף נטו שלנו נשאר סביב הקצה הגבוה של טווח היעד שלנו של פי 0 עד פי 2, רכישות חוזרות של מניות צפויות להיות צנועות. במבט רחוק יותר, כמות הרכישות החוזרות של מניות תהיה תלויה בביצועי העסק שלנו, במיוחד בייצור מזומנים ובתחזית המאקרו-כלכלית. כ-1.1 מיליארד דולר נותרו באישור שלנו לרכישה חוזרת של מניות נכון ל-30 בספטמבר 2023. לגבי התחזית הפיננסית שלנו לשנת 2023 כולה; הגורמים שכריסטיאן הזכיר דיכאו את פעילות הליסינג ושוקי ההון זמן רב יותר ממה שצפינו בעבר. בהתחשב בצמיחה המתונה יותר בעסקי הליסינג וההשקעות בעסקי ייעוץ חוב והון, אנו צופים כעת שולי EBITDA מתואמים לשנת 2023 כולה ללא רווח הוני של כ-12%. כולל הפסדי הון, המרווח יהיה נמוך יותר. בעוד העיתוי והקצב של התאוששות השוק הוכיחו את עצמם כקשים לחיזוי, אנו ממשיכים לחזק את הפלטפורמה שלנו הן כדי ללכוד הזדמנויות עתידיות והן כדי להניע מינוף תפעולי, מה שמעניק לנו ביטחון בסיכויי יצירת הערך של העסק שלנו. כריסטיאן, בחזרה אליך.
כריסטיאן אולבריך: תודה לך, קארן. במבט קדימה, תנאי שוק הנדל"ן ממשיכים להיות מאותגרים כאשר תנודתיות הריבית ומרווחי ה-pH (pH) הרחבים מהרגיל ממשיכים ליצור אי ודאות. העלאות הריבית האחרונות עדיין לא באות לידי ביטוי בערכי הנדל"ן וייקח עוד ירידות לפני שהיקפי העסקאות יעלו באופן משמעותי. אנו צופים כי המגמה החזקה של חברות המשדרגות ושוכרות שטחי משרדים באיכות גבוהה תמשיך לקדם את פיצול מלאי המשרדים עליו אנו דנים ברבעונים האחרונים. תוכניות החזרה למשרד מתקדמות בהתמדה וכ-3 מיליון עובדים נקראו לחזור למשרד בארה"ב במהלך הרבעונים האחרונים. כאשר רוב חברות Fortune 500 מסתפקות בשלושה עד ארבעה ימים במשרד, שיעורי תפוסה שיא כבר נמצאים בתפוסה גבוהה או קרובים לכך בבניינים באיכות גבוהה עבור רבים מלקוחותינו. לפני שנפתח את הקול הקורא לשאלות ותשובות, ברצוני לספק נקודת מבט נוספת על היעדים הפיננסיים שלנו. זה לא הנוהג הטיפוסי שלנו לעדכן יעדים לטווח בינוני במהלך שנת הכספים, אך אנו מאמינים שיש צורך בצבע נוסף, בהתחשב ברכותה המתמשכת בפעילות העסקאות שהתעשייה שלנו חווה. אם אתם זוכרים, כאשר אישרנו את יעדי אמצע הטווח שלנו לשנת 2025, הנחת הבסיס שלנו הייתה שההתאוששות תתחיל במחצית השנייה של 2023. בהתבסס על מה שידוע לנו כיום, איננו צופים התאוששות בפעילות העסקאות בשנת 2023 או בתחילת 2024. כתוצאה מהרכות הכלל ענפית בפעילות העסקאות, אנו מאריכים את ציר הזמן כדי להשיג את כל יעדי הטווח הבינוני שלנו מעבר לשנת 2025. בנינו פלטפורמה מגוונת ועמידה יותר ואנו מצפים להגיע ליעד שולי ה-EBITDA המתואם לטווח הבינוני של 16%-19% לפני שנגיע ליעד ההכנסות מעמלות של 10-11 מיליארד דולר. אנו ממשיכים לפתח את מודל ההפעלה שלנו כדי לחסוך עלויות ולשפר את היעילות. בהתחשב בעלויות שכבר הוצאנו מעסקינו ובהזדמנויות ההתייעלות העתידיות שלנו, אנו ממוצבים להרחיב את שולי הרווח בטווח הבינוני. בנוסף, ההשקעות שביצענו בשנים האחרונות כדי לגוון את תמהיל העסקים שלנו משלמות דיבידנדים כאשר קווי העסקים העמידים יותר שלנו ממשיכים לספק מרחב רווח יציב במהלך ההאטה הנוכחית בפעילות העסקאות. לבסוף, ברצוני להודות שוב לעמיתינו על עבודתם הקשה, החוסן והמסירות שלהם לשרת את לקוחותינו ברחבי העולם, ולעזור להם לנווט באי ודאות במהלך סביבת שוק מאתגרת עבור התעשייה שלנו. מפעיל, אנא הסבר את תהליך השאלות והתשובות.
מוקדנית: תודה. [הוראות למפעיל] השאלה הראשונה שלך מגיעה מהקו של אנתוני פאולון עם ג'יי.פי מורגן. נא להתקדם.
אנתוני פאולון: נהדר. תודה. אולי הראשון לקרן. אני יודע שכולכם פעלתם במספר יוזמות לחיסכון בעלויות. אתה יכול אולי לעזור לנו עם כמה סוגריים על מה זה עשוי להיות אומר עבור 2024 כדי לראות את ההשפעה של השנה כולה לעומת מה שזורם עבור השנה הזאת?
קרן ברנן: בטח. בוקר טוב. אז רק כדי לסכם, הודענו בעבר על הסכום הזה של 210 מיליון דולר על בסיס קצב ריצה וזה היה 170 מיליון דולר בשנה. אז אם אתם מגשרים בין 2023 ל-2024, מדובר בעוד 40 מיליון דולר.
אנתוני פאולון: אוקיי. נהדר. ואז, אני חושב שהזכרת את צבר ההזמנות בשוקי ההון שיורד, אני חושב שאמצע שנות העשרה משנה לשנה וזה פשוט נראה לי די טוב. אז, אני מתכוון, האם אתה חושב על זה כחיובי ומציע כמו ביקוש עצור או איך אנחנו צריכים לחשוב על זה או מה אתה חושב שצריך לקרות כדי לראות חלק מזה מתחיל לחזור ולהתבהר?
כריסטיאן אולבריך: ובכן, אכן, צבר ההזמנות עדיין טוב יחסית, אבל המשקיעים עדיין מהססים לבצע עסקאות בו. אז תזמון ההמרה הוא הרבה יותר גבוה ממה שראינו בפעמים קודמות. וכשמסתכלים על התפתחות הריבית בשבועיים האחרונים, מדובר בעוד זינוק משמעותי והתאמת המחירים צריכה לבוא בעקבותיה. ולכן, ראשית עלינו לראות מחירים כדי להתאים את עצמנו לסביבת הריבית הנוכחית. וברגע שזה ייעשה, סביר להניח שנראה יותר עסקאות נכנסות שוב וחלק מהצבר הזה הופך להכנסות בפועל.
אנתוני פאולון: אוקיי. ואז רק אחרון על LaSalle, לא היו לך דמי תמריץ ברבעון הזה ואני מבין שאתה מוכר דברים וגם ערך הנכסים משפיע על זה, כשאנחנו חושבים על השנים הקרובות, אם הייתה ירידה מסוימת בערך הנכסים, האם אנחנו צריכים לחכות כמה שנים כדי לראות את זה חוזר כמו שאנחנו צריכים לראות עוד בציר של השקעות עושה את דרכו או לעשות אתה חושב שעדיין יש פוטנציאל לתמריצים אם אתה רק רואה כמה דברים שנמכרים, כמו שיש קידום מוטמע שעדיין קיים.
קרן ברנן: כן. אז בתנאי השוק הנוכחיים ובהתבסס על התחזית שלנו, אני מתכוון, אנחנו באמת מצפים שעמלות התמריצים יישארו בקצה התחתון של הטווח ההיסטורי שלנו לשנתיים הקרובות. ורק תזכורת לכך שהטווח ההיסטורי שלנו היה הקצה הנמוך של 40 מיליון דולר עד הקצה הגבוה של 210 מיליון דולר. אבל אז, לאחר מכן, כפי שציינת, נכון, זו תהיה השקעה בתקופת בציר אטרקטיבית ולכן נצפה לעלייה חזקה יותר לאחר מכן ברגע שלכספים האלה תהיה הזדמנות להיות מושקעים ותהיה לנו מימוש מסוים.
אנתוני פאולון: אוקיי. תודה.
מפעיל: השאלה הבאה שלך מגיעה מהקו של סטיבן שלדון עם ויליאם בלייר. נא להתקדם.
סטיבן שלדון: היי. תודה. נהדר לראות את עליית המדרגה בהכנסות וברווחים של Work Dynamics ברצף. אז כשאנחנו חושבים על הרבעון הרביעי, אני חושב שהזכרת שהזכיות הגדולות בחוזים עדיין ממשיכות להשתולל. אז האם עלינו לצפות לעלייה נוספת בהכנסות וברווח כשאתם חושבים על הרבעון הרביעי? ואז באופן כללי, איך אתה חושב על 2024 בסגמנט הזה, בהתחשב בכך שבדרך כלל יש שם יותר נראות ויציבות?
כריסטיאן אולבריך: שמע, היינו די עקביים שאנחנו מאוד מרוצים מהתחזית ארוכת הטווח של העסק שלנו לדינמיקת עבודה. ואכן, שיעור הזכייה במחצית הראשונה של השנה היה גבוה באופן חריג ואנחנו מתחילים לגייס את החוזים האלה. שלב הגיוס כמעט החל והוא יימשך ברבעון הרביעי ויעבור לרבעון הראשון של השנה הבאה. לכן, התחזית לעסק זה לשנה הבאה חיובית באותה מידה ולכן אנו מצפים לראות את הצמיחה בשורה העליונה כפי שהצהרנו בעבר, ואת הקצה הגבוה של חד-ספרתי אולי אפילו עובר לדו-ספרתי נמוך ברבעונים מסוימים.
סטיבן שלדון: אוקיי. זה מועיל. ובצד הליסינג, אתה יכול לתת קצת יותר פרטים על החריגות העיקריות שמעכבות את קבלת ההחלטות לעסקאות גדולות יותר ואולי איך הן השתנו בחצי השנה האחרונה עד תשעה חודשים? האם אחד הגורמים העיקריים הופך לרוח נגדית כבדה או קלה יותר במהלך תקופה זו? ורק לדוגמה, נשמע שאתה מדבר על פעילות החזרה למשרד שצוברת תאוצה בהדרגה. אז אולי זה הופך להיות פחות רוח נגדית או אזור של אי ודאות סתם, מה הם חלק מהשלוחות הגדולות יותר ש-- שדוחפות החוצה את הפעילות?
קרן ברנן: כן. זה באמת סביב חוסר הוודאות בסביבה המקרו-סביבתית והאירועים הגיאופוליטיים שגורם לחלק מההחלטות הגדולות האלה להיעצר. וכנגד זה, כפי שאתה מציין בצדק, יש המשך מומנטום של חזרה למשרדים, שבו אנחנו מגיעים לשיאים חדשים בארה"ב וכתזכורת, ארה"ב מפגרת אחרי שאר העולם. אז יש לך את שני הגורמים האלה במשחק. ואכן, הצבענו על ספיגה נטו שלילית ברבעון, אבל אנחנו רואים עלייה בדרישות החלל החדשות. אז אנשים מחפשים יותר וזה רק עניין של עיתוי מתי אלה יפגעו בסביבה הנוכחית.
סטיבן שלדון: בסדר. תודה.
מפעיל: השאלה הבאה שלך מגיעה מהקו של סטיבן שלדון -- אני מצטער, עם מייקל גריפין עם סיטי. הקו שלך פתוח.
מייקל גריפין: נהדר. תודה. אולי פשוט לפנות לסוג של פעילות בשוק ההון. לגבי נכסים שנסחרים, אתה יכול לתת לנו תחושה של מה מאגר הקונים בשביל זה ואולי לאן הגיעו מרווחי הצעת מחיר, האם הם הצטמצמו, האם הם התרחבו, כל דבר שם יועיל?
כריסטיאן אולבריך: בטח. הדבר היחיד שהיה די ברור בשני הרבעונים האחרונים, הקונים הפעילים ביותר היו קונים פרטיים, אנשים בעלי הון גבוה שנכנסים לשוק ורואים בכך הזדמנות מצוינת להשיג נכסים יוצאי דופן. השאלה סביב הכפולים. זה היה די תנודתי, בכל פעם שיש לנו קצת רגיעה בחזית הריבית, אז המרווחים מתחילים להצטמצם וכשיש שוב רעש שמגיע מהקצה הזה או יותר מתח גיאופוליטי כפי שראינו בארבעת השבועות האחרונים, אז המרווחים מתרחבים מיד שוב. לכן, זה לא היה עקבי בשני הרבעונים האחרונים. וכך, כעת, כשהפד בפעם השנייה לא עושה מהלך, אני מקווה, נראה בשבועיים הקרובים עד סוף השנה, וזה מאוד חשוב לנו בשוקי ההון המרווחים שוב מצטמצמים.
מייקל גריפין: תודה. זה מועיל. ואז רק על סוג של הזדמנויות מיזוגים ורכישות של צמיחה חיצונית שאתה רואה בסביבה של היום, איך אתה שוקל אותן בהקשר של הגדלת הארגון לעומת רכישות חוזרות של מניות, אם אתה יכול להסתכל גם כן, זה סוג של כיווץ בסיס המניות.
כריסטיאן אולבריך: כן. אני כמעט צריך לחזור על עצמי על מה שאמרתי בשתי השיחות האחרונות. אנו בוחנים עסקאות מיזוגים ורכישות פוטנציאליות על בסיס קבוע, אך בראש ובראשונה אנו ממשיכים להאמין כי הערכות השווי בשוק הפרטי עדיין גבוהות מדי. ואנחנו צריכים לבחון את התמחור הזה של ההזדמנויות האלה מול היעד האסטרטגי שלנו והשימוש האלטרנטיבי שלנו במזומן, וכמו שאתה אומר, כולל רכישות חוזרות של מניות, אתה רואה איפה מחיר המניה שלנו ועד כה לא היינו מאוד פעילים בחזית המיזוגים והרכישות. וזה לא מדאיג אותנו במיוחד, כי אין לנו פערים גדולים או שטחים לבנים בשירותים הקיימים שלנו ולכן אנחנו מאוד רגועים לגבי המצב הזה.
מייקל גריפין: נהדר. תודה.
מפעיל: [הוראות מפעיל] השאלה הבאה שלנו מגיעה מהקו של ג'ייד רחמני עם KBW.
ג'ייד רחמני: תודה רבה. רציתי לשאול לגבי היעדים של 2025 או אמצע הטווח. יעד ההכנסות מעמלות, האם זה כולל מיזוגים ורכישות, והאם תוכל אולי לכמת אחוז או סכום דולרי של תרומה?
קרן ברנן: אז זה לא כולל מיזוגים ורכישות משמעותיים, רק נניח כמה תקלות קלות.
ג'ייד רחמני: תודה. אם נתמקד ביעדי השוליים של 16 עד 19, העמית הגדול ביותר שלך הוא בסביבות 13%. וכשאני מסתכל על תמהיל העסקים, באופן כללי, שוקי ההון, אני מאמין שהוא סביב 20%-25%, HFF ש-JLL רכשה היה מעל זה, ליסינג צריך להיות בינוני-גבוה, ניהול נכסים מתחת ל-10%, מיקור חוץ של Occupier, אני יודע שהמינוח שונה, אבל זה אולי 10%-12% ואז יש את LaSalle בבירור עסק עם שולי רווח גבוהים. אז כדי להגיע ל-16 עד 19, כשאני משקלל את ממוצע החישובים, אני מקבל נמוך מזה. האם החתיכה החסרה היא באמת לה-סאל ככל הנראה כמו גם הכנסות הון מהערכת שווי -- אני מצטער, JLL טכנולוגיות.
כריסטיאן אולבריך: לא, לא ממש. אני לא חושב שזה פשוט כמו שאמרת עכשיו. בשנתיים האחרונות העדפנו באופן עקבי את שולי הרווח על פני הצמיחה בשורה העליונה. וזה כמובן לא היה גלוי באופן מיידי בגלל סביבת השוק הכוללת שאנחנו נמצאים בה, אבל הרווחיות הבסיסית של הפלטפורמה שלנו גדלה ואני חושב שזה בא לידי ביטוי גם ברבעון הזה. לכן, יצאנו משווקים עם ביצועים נמוכים וסגרנו עסקים עם ביצועים נמוכים. זה היבט אחד. ההיבט השני הוא שעסקי דינמיקת העבודה מגדילים את שולי הרווח שלהם כפי שחזינו עכשיו שנה אחר שנה באופן עקבי מאוד וזה ממשיך לקרות. אז מה שבעבר היה גרירה חזקה למדי לרווחיות הכוללת שלנו, הופך לסחבת פחותה בהרבה בהשוואה לעסקים בעלי שולי הרווח הגבוהים. וכך, זרמי ההכנסות החוזרים הופכים רווחיים יותר כפי שהיו בעבר. ואז, ברגע שעסקי העסקאות יקבלו קצת יותר רוח גבית שתאפשר לנו לחזור ליעד הביטחונות שסימנו לו.
ג'ייד רחמני: תודה. אני אצטרך לבחון את זה יותר מקרוב. ולבסוף לשנת 2024, האם יש פרמטרים רחבים שתוכלו לספק, האם אתם צופים שהצמיחה בהכנסות מעמלות תהיה חיובית? האם אתה צופה שהרווחים וה-EBITDA המתואם יהיו חיוביים בשנה הבאה?
כריסטיאן אולבריך: תשמע, אם היינו יכולים לראות מה העולם יעשה ב-2024 זה היה ממש מועיל. אנחנו בהחלט לא חזינו את הטלטלה של החודשים האחרונים, אבל אנחנו נשארים מאוד אופטימיים. אנחנו ערוכים לכל עלייה. כפי שאמרנו, לא גיחכנו אנשים שנצטרך לגייס מחדש אם השוק יתאושש. לכן, JLL מוכנה לכל שיפור בסביבת השוק ולכן, אני מניח, נראה צמיחה מסוימת, אבל אני לא אחזה את גודל הצמיחה הזו.
ג'ייד רחמני: תודה רבה.
מוקדנית: אין שאלות נוספות בשלב זה. אני אחזיר את השיחה לכריסטיאן אולבריך לכמה הערות סיום.
כריסטיאן אולבריך: תודה לך, מפעיל. ללא שאלות נוספות, נסגור את השיחה היום. בשם כל צוות JLL, אנו מודים לכולכם על השתתפותכם בשיחה היום. קרן ואני מצפים לדבר איתך שוב לאחר הרבעון הרביעי.
מוקדנית: תודה. כך מסתיימת שיחת הוועידה היום. כעת תוכל להתנתק.
מאמר זה נוצר ותורגם בתמיכת AI ונבדק על ידי עורך. לקבלת מידע נוסף, עיין בתנאים והתניות שלנו.