| רוני ליפשיץ, מרכז הנדל"ן |
על תחום ההתחדשות העירונית בגוש דן ואזור מרכז הארץ מעיב כיום צל כבד – פרויקט המטרו. לכאורה מדובר בפרדוקס, שכן ההשפעה הטבעית של אמצעי הסעת המונים שצפוי להסיע כשני מיליון איש ביום, אמורה להיות הפוכה לחלוטין: הגדלת הכדאיות הכלכלית של המיזמים באזור, וכן הגדלת היכולת לצופף, כאשר רבים מהדיירים, עובדי המשרדים והמבלים העתידיים יוכלו לוותר על רכבם הפרטי. ואולם בימים אלה, השפעת הפרויקט על שוק ההתחדשות במרכז הארץ הפוכה בתכלית, עד כדי יצירת שיתוק.
הסיבה לכך היא חוק המטרו, שחוקק בשנת 2021 והגדיר כי בטבעת הראשונה (300 מטר) ובטבעת השנייה (800 מטר) סביב לתוואי הרכבת, יחול היטל השבחה בגובה של עד 75%, בחלוקה של 40% לקופת הרשות המקומית ו-35% לקופת המדינה, וכך תוכל המדינה לממן את הפרויקט. מדובר בשיעור גבוה באופן חריג, לעומת 50% אשר נגבה באופן רגיל.
הנימוק לשיעור הכה גבוה הוא כי באזורי התחנות ניתן יהיה להעניק זכויות בנייה חסרות תקדים, אשר יפצו את בעלי הקרקעות והיזמים על היטל ההשבחה הגבוה. אולם בפועל, כאשר נחשפה תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית לטבעות הסובבות את תחנות המטרו, היא עוררה אכזבה בקרב רבים מהקבלנים, שטוענים כי זכויות הבניה שזו מעניקה אינן מפצות על גובה ההיטל, וכי במצב שנוצר, ברבים מאזורי התחנות אין כל כדאיות לביצוע פרויקטים.