תשואות הנדל"ן המניב: בהשוואה לארה"ב ישראל במצב טוב יחסית

| נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות |

אנחנו רק בתחילת חודש מאי אבל מניות הנדל"ן המניב הספיקו לרשום ירידות חדות של כ-12% מתחילת החודש וזאת לעומת ירידה של כ-7% בלבד במדד תל אביב 125. כמובן שחלק משמעותי מהירידות נובע מעליית תשואות האג"ח בישראל ובעולם, כאשר התשואה ל-10 שנים בישראל זינקה מרמה של 2.36% בתחילת החודש ומרמה של 1.27% בתחילת השנה לרמה של 2.50%, בעוד בארה"ב המגמה אף חדה יותר עם עליית תשואות מרמה של 2.90% בתחילת החודש לרמה של 3.13% כיום.

תשואות אג

גם בהסתכלות על ממוצע מכפילי ה-FFO המנוטרלים של החברות בסיקור אצלנו ניתן לראות ירידה מרמות של 15x-16X שהיו לפני כחודש לרמות של 11X-12X כעת אשר מחזירים את התמחורים לרמות שהיו לפני כשנה.

ממוצע מכפילי FFO היסטוריים

| תשואות ישראל

בטבלה למטה ניתן לראות את התשואות של המניות המובילות מתחילת החודש ומתחילת השנה. ניתן לראות כי הירידות מתחילת החודש היו רוחביות, כמעט ללא הבדל בין החברות. גם מדד ת''א בנייה, המורכב מחברות הנדל"ן למגורים ירד בשיעור דומה לחברות הנדל"ן המניב עם ירידה של 13%. בהסתכלות מתחילת השנה, ישנו שוני בין החברות כאשר מליסרון (TASE:MLSR), מבנה (TASE:MVNE) וקבוצת עזריאלי (TASE:AZRG) מובילות את הירידות ומנגד רבוע נדל"ן (TASE:BLSR), איירפורט סיטי (TASE:ARPT), אמות (TASE:AMOT) וגב ים (TASE:GVYM) ירדו הכי מעט. 

תשואות מניות ומדדים בשוק הנדל

| תשואות בחו"ל

מתחילת השנה ירד מדד הריטים בארה"ב בכ-12%, בדומה למרבית החברות בישראל, כאשר בהסתכלות על סקטורים, ניתן לראות (נכון לסוף אפריל) כי סקטור המשרדים רשם ירידה של כ-8% מתחילת שנה בעוד שוק המסחר רשם ירידות של כ-10% (למעט חברות הקניונים אשר רשמו ירידה חדה של כ-25%) וכך גם סקטור המגורים עם ירידות של כ- 9%.

גם מבחינת תמחורים, ניתן לראות בגרף למטה כי למעט שלושה סקטורים מצומצמים, מרבית קרנות הריט נסחרות בדיסקאונט לעומת שווי ה-NAV כאשר קרנות הקניונים האזוריים, משרדים ומלונות נסחרות בדיסקאונט העמוק ביותר. בממוצע, קרנות הריט בארה"ב נסחרות נכון לסוף חודש אפריל בדיסקאונט של 8.9%.

תשואות מניות ומדדי נדל

תמחורי קרנות ריט בארה

| בשורה התחתונה

שוק הנדל"ן בישראל הגיב בדומה למגמה בעולם עם ירידות רוחביות לאור הצפי מעליית הריבית. כל משקיע מכיר את הנוסחה כי עליית ריבית אינה טובה לנדל"ן המניב ואין לנו כוונה לשכנע אחרת.

ואולם, אנו מעריכים כי לפחות בהשוואה לארה"ב מצבנו טוב יותר גם מבחינת צפי העלאת הריבית וגם בהסתכלות על הביקושים בשוק המשרדים, הלוגיסטיקה והמגורים, אשר ממשיך להיות חזק. נזכיר כי אנו בפתחה של עונת הדוחות, שצפויה להיות טובה עבור חברות הנדל"ן המניב וביחד עם הירידות האחרונות, הצפי הוא להמשך ירידת מכפילים.

הכותב הוא אנליסט נדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שבית ההשקעות אי.בי.אי מניח כי הוא מהימן, וזאת בלי שביצע בדיקות עצמאיות ביחס למידע. אי.בי.אי, כותבי הסקירה ועורכיה אינם אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בית השקעות אי.בי.אי, עובדיו וחברי הדירקטוריון שלו עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.