אם צרכתם תקשורת כלכלית בשבועות האחרונים, קשה להאמין שפספסתם את ה״סופרלטיבים״ שנחתו על ראשם של כרישי הנדל״ן הסובבים את חיים כצמן בחברת ג'י סיטי (TASE:GCT). בשוק הנדל״ן הממונף בצורה לא פרופוציונאלית, ונזרקים בה מושגים כמו ffo, היוון וfra, דווקא ג׳י סיטי נחשבת לשחקן אמין, שמרן ועתיר מזומנים.
אז מה עומד מאחורי הטענות של אנליסטים בקרנות גידור ושחקני שורט כי כצמן ״סיים את דרכו״ או שג׳יסיטי ״מאשרת דיבידנד שמעדיף את בעלי השליטה?״ עיון בעומק הטענות מגלה תמונה עגומה של אינטרסים חבויים וטענות נבובות.
ראשית: לשורה התחתונה: ג׳יסיטי רחוקה מלמצות את קווי האשראי שלה, היא נזילה במאות מיליוני שקל, ובמימוש של נכס אחד (!) לאחרונה היא הכניסה לקופתה את שווי הדיבידנד של שנתיים שלמות. שיעור התשואה של G City על ההכנסות מהאופרציה עומד על כ-20% בעוד המתחרות המרכזיות שלה מגרדות במקרה הטוב מחצית מכך (סלע נדל״ן עם 9.7%, ועזריאלי עם 3.9%).
זאת ועוד, עסקי הליבה של החברה, היינו נדל״ן מסחרי בחו"ל, יציבים ועולים בתפוסותיהם ובשכר הדירה הנגבה מהם. שכר הדירה, אגב, מוצמד ריבית ועל כן לא נפגע מהשחיקה בפריון המזומנים במדינות השונות. רק לאחרונה, להוכחת הנקודה, ממשלת פולין הציבה תקרה רגולטורית למחירי האנרגיה בשטחה, דבר שמתורגם לעודף וקיבוע הוצאות בגובה עשרות מליוני יורו בנכסי ג׳י סיטי.
לא רק בהקפאת ההוצאות מתבלטת ענקית הנדל״ן לעומת מתחרותיה, אלא גם בהפסקת הוצאות עודפות ומעבר למדיניות חסכונית יותר הכוללת העתקת מטה החברה מניו-יורק למיאמי, פלורידה המתבטאת בחסכון תפעולי של כ-20 מליון דולר.
לאחרונה, למרבה הגיחוך של מביני עניין בשוק, נתקפה ג׳י סיטי על חלוקת הדיבידנד הקבוע שלה. בשווקים של ימינו חברות מתקשות לשלם דיבידנדים, בעוד ג׳י סיטי מחלקת 50 מיליון שקל ללא עיכוב. אל מול הניסיון להציג את חלוקת הדיבידנד כאירוע המשרת את בעלי השליטה, יש לעמוד על כך שמדובר בעיוות המציאות וחלוקת דיבידנדים משרתת את כלל בעלי המניות של החברה. גם שכרו של כצמן, שהוזכר לשלילה לאחרונה, מותנה בעמידה ביעדים תלת-שנתיים ונמצא בתחומי ההגיון בחברות בסדר הגודל של ג׳י סיטי.
השורה התחתונה, כאמור, היא שגם ג׳י סיטי וגם נורסטאר (TASE:NSTR) לא קרובות למיצוי האשראי שהן יכולות לקבל בקווים מוסדיים בהתחשב בהיקף הנכסים העצום שלהן, כאשר האחרונה נזילה לפחות עד 2025 לעמוד בהוצאותיה כבר היום. אז מה עומד מאחורי המתקפה? אין ספק שזריעת פאניקה בציבור משרתת את הורדת מחירי האיסוף של קרנות הגידור והשחקנים המתוחכמים, אשר נהנים מאג״חים וניירות ערך עם תשואות מובטחות בשערים היסטוריים.