שוק הדירות בישראל: קיטון הביקוש וגידול ההיצע תומכים בירידת מחירים

| מאת יונתן כץ וכלכלני לידר שוקי הון |

| הירידה במכירת דירות חדשות נמשכת

חלה ירידה חדה בביקוש לרכישת דירות על רקע ההתייקרות במחירי המשכנתאות. בחודש אוגוסט מספר המכירות של דירות חדשות ירד ב-4.6% לעומת החודש הקודם (ל-2.8 אלף יחידות בלבד) וירד ב-47% לעומת אוגוסט 21. מדובר בהיקף מכירות נמוך ב-19% מהרמה הממוצעת בשנת 2019.

לאור השילוב של ירידה בביקוש (סביר להניח שהריבית גם תמשיך לעלות) עם הגידול הצפוי במספר סיומי הבנייה ב-2023, סביר להניח ירידה מסוימת במחירי הדיור בשנת 2023.

| חבר וועדה מוניטארית אחד תמך בהעלאת ריבית של 0.5%

בהחלטת הריבית האחרונה (ב-3.10) חמישה חברי וועדה תמכו בהעלאת ריבית של 0.75% וחבר אחד תמך בהעלאה מתונה יותר של 0.5%. זו הפעם הראשונה מאז תחילת מגמת הריסון המוניטרי שהחלטת הריבית לא התקבלה פה אחד. לא צוינו הטיעונים של אותו חבר וועדה. הנימוקים של רוב חברי וועדה ידועים:

"חברי הוועדה ציינו כי נרשמת במשק הישראלי פעילות כלכלית איתנה, שמלווה בשוק עבודה הדוק, וסביבת אינפלציה גבוהה. לכן החליטה הוועדה להמשיך בתהליך של האצה והקדמה של קצב העלאת שיעור הריבית.(front loading)“.

סביר להניח, המשך חילוקי דעות בוועדה ככל שהפעילות הכלכלית במשק מתמתנת. אנו צופים העלאת ריבית של 0.5% ב-21 בנובמבר.

| ארה"ב: ירידה במלאי הבתים ממתנת את הירידה במחירי הדיור

בספטמבר, מספר הבתים (לא חדשים) שנמכרו ירד ב-1.5% וירד ב-23.8% שנה אחורה. זה החודש השביעי ברציפות של ירידה במכירות, מה שלא התרחש מאז 2007. מגמת ההתייקרות במחירי המשכנתאות תמכה בירידה בביקוש לדיור:

מספר הימים הממוצע שבית היה בשוק עד למכירתו, עלה ל-19 יום מ-16 לפני חודש, אך לא מדובר בעלייה חדה במיוחד. בספטמבר 21 מספר הימים עמד על 17 יום.

המחיר החציוני של בית שנמכר ירד ב-1.8% בספטמבר, שיעור מתון יחסית. לא ברור עד כמה מדובר בירידה עונתית. בשנים קודמות חודש ספטמבר אופיין על ידי ירידת מחירים מסוימת.

למרות שמלאי הבתים הלא מכור עולה לאחרונה, עדיין מדובר ברמת מלאי נמוכה בראיה היסטורית.

במבט קדימה, הגידול במלאי צפוי להתמתן על רקע הירידה בהתחלות הבנייה (ירידה של 20% מאז חודש אפריל 2022):

משמעות הדבר: למרות הירידה בביקוש על רקע הזינוק במחירי המשכנתאות ל-7%, נדמה שלא צפויה ירידה חדה במחירי בתים בארה"ב ב-6-9 חודשים קדימה. משמעות נוספת: מלאי נמוך של בתים ישמור גם על מחירי שכירות גבוהים יחסית (אשר עדיין צפויים לעלות בחודשים הקרובים). מדובר במרכיב מדד עיקרי באינפלציה.

נתוני מאקרו חשובים שיתפרסמו בעולם: ארה"ב: שני: מדדי מנהלי הרכש PMI (אוקטובר), שלישי: מחירי בתים Case-Shiller (אוגוסט), מדד האמון הצרכני (אוק'), רביעי: מכירות של בתים חדשים (ספט'), חמישי: ההזמנות של מוצרי בני קיימא (ספט'), אומדן ראשון לצמיחה ברבעון ג' (הצפיות הן לצמיחה של 2.9%). שישי: ההכנסה הפנויה, הצריכה הפרטית ואינפלציית PCE (ספט').

אירופה: יום שני: מדד מנהלי הרכש (אוקטובר), שלישי: סקר אמון עסקי בגרמניה (Ifo). חמישי: החלטת ריבית ה- ECB. קיימת ציפייה להעלאת ריבית של 0.75% ל-1.5%. שישי: נתוני צמיחה ברבעון ג' במדינות רבות, כולל בצרפת וגרמניה.

| זום אין: אינפלציה מתמשכת כתוצאה מלחצי שכר פחות סבירה

• הפתעת האינפלציה השנה נובעת משורה של גורמים, כולל שיבושים בהספקה, עלייה במחירי הסחורות, מדיניות מוניטארית מאד מרחיבה ב-2020-2021, תמיכות פיסקאליות מאד נדיבות, וביקוש כבוש לאחר הקורונה. לעומת זאת, משקי בית רבים לא מיהרו לחזור לשוק העבודה (בשל חששות מהקורונה וקבלת תמיכות), מה שגרם ללחצי שכר. עדיין השכר ירד במונחים ריאליים, כאשר קצב עליית השכר הנומינלי לא הדביק את קצב האינפלציה.
• בנקים מרכזיים בעולם חוששים מספיראלה של לחצי שכר ולחצי מחירים. משמעות הדבר: עליית אינפלציה גוררת לחצי שכר אשר גוררת לחצי אינפלציה (גם מכיוון הביקושים וגם כתוצאה מהתייקרויות בעלויות) אשר שוב גוררת לחצי שכר.
• מניתוח של קרן המטבע עולה ש-70% מההאצה באינפלציה בארה"ב שנה אחורה נגרמה על ידי שיבושים בהספקה/עלייה בסחורות וסיוע פיסקאלי נדיב.

• מניסיון העבר עולה שתרחיש של ספיראלת שכר/אינפלציה קדימה פחות סביר כול עוד ציפיות האינפלציה מעוגנות בתחום יעד האינפלציה. קרן המטבע ניתחה 22 מקרים בעבר בעולם עם נסיבות דומות להיום: האצה באינפלציה, עלייה בשכר הנומינלי, ירידה בשכר הריאלי וירידה או יציבות בשיעור האבטלה. ההאצה באינפלציה בארה"ב בשנות ה-70 נגרמה על ידי הזעזוע של מחירי הנפט ב-73, ומדיניות פיסקאלית ומוניטארית מרחיבה, מה שתמך בעלייה בציפיות האינפלציה. ברגע שהפד התחיל לשנות כיוון ולאמץ מדיניות מוניטארית אגרסיבית (החל מ-1979), ציפיות האינפלציה ירדו ואפילו השכר ירד. כמובן, מערכת הצמדת השכר בארה"ב הייתה חלשה יחסית. בלגיה באותן שנים כן חוותה תהליך של wage-price spiral.

• מהעבודה של קרן המטבע עולה שעלייה בשכר הנומינלי מושפעת מעלייה בציפיות האינפלציה ומעלייה בפריון העבודה במשק. עלייה של 1% בציפיות האינפלציה גורמת לעלייה של 1% בשכר הנומינלי, אך קשר זה נחלש מאז המשבר הפיננסי הגדול. מנגד, עלייה באבטלה (רפיון בשוק העבודה) מקטינה את לחצי השכר. כאמור, בתקופת הקורונה קצב עליית השכר הושפע מגורמים אחרים (other).

• במילים אחרות, לפי קרן המטבע זעזועי אינפלציה מצד ההיצע נוטים להשפיע רק באופן זמני על האינפלציה ועל קצב עליית השכר. הנעלם הגדול הינו עד כמה האירוע של היציאה מהקורונה דומה לניסיון העבר, או אולי מדובר באירוע בסדר גדול אחר.

• מעבודה אחרת של קרן המטבע עולה ששיעור התמסורת של עליית השכר על האינפלציה נמוך יחסית: כל אחוז של עלייה בשכר בענפי השירותים תורם לעלייה של 0.1% במחירי השירותים. בתעשייה לא נמצאה קורלציה בין קצב עליית השכר ובין האינפלציה. יחד עם זאת, יתכן שתמסורת השכר על האינפלציה עולה במידה וקצב עליית השכר מהיר יחסית (כמו היום).

• בסיכומו של דבר, מדיניות ה- front loading של הבנקים המרכזיים נועדה למנוע עלייה בציפיות האינפלציה בקרב משקי הבית. על רקע זה, העלייה בציפיות האינפלציה בקרב משקי הבית האמריקאים במדד האמון הצרכני של מישיגן צפויה להדאיג את הפד. מהסקר האחרון עולה שציפיות האינפלציה חמש שנים קדימה עלו ל-2.9% מ-2.7% והציפיות שנה קדימה עלו ל-5.1% מ-4.7%. עבור הפד, מדובר בסיבה להעלות את הריבית ב-0.75% בהחלטה הקרובה.

• לסיכום, מנגנוני הצמדות השכר מאד נחלשו בשנים האחרונים, בעולם בכלל וגם בישראל. מדיניות ה- Front loading צפויה למנוע עלייה בציפיות האינפלציה. אם כן, האיום להאצה באינפלציה לא צפוי להגיע ממערכת השכר (wage-price spiral). יחד עם זאת, יתכן שהאינפלציה תושפע מגורמי היצע בלתי צפויים כגון עלייה במחירי הסחורות, שינוי בשע"ח ועוד. לכן, אנו צופים אינפלציה נמוכה בישראל ב-2023 בשיעור של 2.1%.

מסמך PDF: סקירת המאקרו השבועית מאת כלכלני לידר שוקי הון

הכותבים הם כלכלני לידר שוקי הון. הסקירה מתבססת על מידע שפורסם לכלל הציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר שלידר ושות' בית השקעות בע"מ ("לידר ושות'") מניחה שהוא מהימן, וזאת בלי שביצעה בדיקות עצמאיות ביחס למידע. עם זאת, מודגש כי אין לידר ושות', כותבי הסקירה ועורכיה אחראים למהימנות המידע, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בה. סקירה זו אינה בגדר ייעוץ השקעות ואינה מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בה. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בה ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי, לרבות מיועץ השקעות שייעוצו מתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לידר ושות', עובדים ונושאי משרה בה, בעלי השליטה וחברות בנות או קשורות שלהם ("קבוצת לידר") עשויים להחזיק בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בסקירה.